贷款买房利息怎么算，这两种方式有什么区别？

今天有朋友问我贷款买房利息怎么算，这买房子有两种贷款方式等额本金和等额本息。那这两种方式有什么区别？还人跟他说如果你贷了款分了期就不要提前还款，因为提前还款的话前面的利息就白还了，这些说法对不对呢，今天就和大家一起研究下这个问题。

首先我们来看下房屋贷款的一些基本问题。我们到银行贷款，要么用公积金贷款，要么用商业贷款，在贷款的时候我门首先要知道一个年化利率（Effective annual rate）对吧。那我们假设年化利率是6%，那么月利率是多少呢？ 6%/12=0.5%,一年12个月，那每个月的利率就是0.5%。

假设现在我向银行贷了12万元计划一年还清，那第一个问题就是我一共要还多少利息。12万*6%=0.72万元=7200块钱。那这个算法对不对呢？答：错❌。如果你真的去贷款，你最后会发现你还的钱远远没有7200块钱这么多。那为什么会产生这样的结果，咱们来研究一下。

等额本金计息法

首先我们先来说第一种还贷方式：等额本金。 什么叫等额本金：你每个月还的钱里面你的本金数量是固定的。比如说你一共借了了12万元并计划分12期还完，所以你每一期就还12万/12个月=1万元就可以了。但是因为你向银行借了钱自然也会产生利息，那每个月除了还1万元的本金外，还要还的利息又是多少呢？

第一个月：你欠银行12万，月利率是0.5%，所以第一个月我要还银行12万*0.5%=600元的利息。注意⚠️：这600元是你12万块钱在一个月内产生的利息，银行并没有收你这个月之前和之后产生的利息吧。

第二个月：因为你上个月本金已经还了1万元了，所以第二个月你只欠银行11万元，那银行再收你0.5%的利息，就是11万*0.5%=550元。

第三个月：因为你上个月本金又还了1万元，所以第三个月你只欠银行10万元，那银行再收你0.5%的利息，就是10万*0.5%=500元。

这样一直到第12个月，此时你只欠银行1万元，银行收你0.5%的利息，所以最后一个月银行只要你50元的利息。

我们看到从还款开始后在等额本金的还款方式下，你每个月还得本金是一样的，但利息会随着本金的减少越来越少。

第一个月还10600（1万本金+600利息）；

第二个月还10550（1万本金+550利息）；

第三个月还10500（1万本金+500利息)；

...

第十二个月还10050（1万本金+50利息）

那么一共我们要还多少利息呢?

因为这是个等差数[600,550,500,450,400,350,300,250,200,150,100,50],所以我们计算出平均每个月的利息是(600+50)/2=325元，那这一年一共就还了325*12=3900元。通过此例，我们可以看出等额本金计息法所还得利息要远远小于一开始计算的7200元。

这是为什么呢？很简单，银行在计算利息的时候是看你还欠它多少本金，所以在你还完当月账单后，欠银行的本金会减少，相应的利息也会减少，所以最后你还的利息远远小于7200元。

怎么样银行还是挺人性化的吧 。

等额本息计息法

接下来我们来看第二种还款方式：等额本息。什么又叫做等额本息呢？每个月还得本金和利息之和是固定的。

我们假设你一共贷款a0万元，但是在还完第一个月的账单后，欠款就变成了a1，再还一个月，欠款变成a2 ，一直到第12个月还完欠款就是a12。⚠️这里a12等于多少？是不是等于0商用房贷款利率计算器，因为12个还完后咱不就不欠银行钱了嘛。

这里我们简单做下比较，采用等额本息计息法我们每个月的还款金额(本金+利息)是一样的；而等额本金计息法只是每个月还得本金是一样的，它每个月产生的利息并不相同。

假设我向银行借款12万，年化利率6%并计划用一年还完，如果使用等额本息计息的话每个月要还得金额A是多少？以及这A里有多少是本金，有多少是利息？

a0=12万

a1=a0*(1+0.5%)-A。

a2=a1*(1+0.5%)-A

a3=a2*(1+0.5%)-A

...

a12=a11*(1+0.5%)-A=0

以上便是等额本息计息法的计算流程。期初我欠银行a0万元，那么在欠了一个月后，我们欠银行多少钱呢？是不是就是由本金a0加上这一个月产生的利息吧：a0*(1+0.5%)。同时，在第一个月月末是不是要向银行还A元，那还完A元后，转过来的第二个月的月初你欠银行多少钱？这不就是上面的a1吗，它等于[a0*(1+0.5%)-A]。

同理，我第二个月月初欠银行a1元，那在一个月后我们欠银行多少钱呢？是不是就是由本金a1加上借这一个月多的利息变为了a1*(1+0.5%)了。同时，第二个月的月底我们是不是还要还银行A元，那还完这A元后，我们还欠银行多少钱？是不是就是a2=[a1*(1+0.5%)-A]，以此类推，一直还到第12个月月末，我们是不是就还完了所有的款项，所以此处a12=a11*(1+0.5%)-A=0。

通过使用金融计算器，我们得出这个A等于10328元。也就是说，假如你从银行借了12万元，打算一年还完，年利率6%，在等额本息的模式下，你每个月要固定还10328元。那我又想知道这一年一共还了多少利息呢？ 答案是：10328*12-12万=123936-120000=3936元。

通过上面两个例子，我们可以看出相比于等额本金的3900元，使用等额本息的还款方式还得利息要高一些。但是等额本息的优点在于每个月或者说每年还得贷款是一样的，这样我们比较好安排自己的生活，我们熟知的信用卡分期就是用得这种方式。此外，这两种还款方式最后还得利息都是少于我们一开始算出的7200元的。这是因为无论是等额本金法还是等额本息法，当我们在不停的还本金的时候，它们会把本金产生的利息减少。

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地下钱庄的黑幕

现在很多小微企业由于某些原因从银行获取贷款的难度比较大。它们不得不去地下钱庄或小额贷款公司筹集资金。作为银行的从业人员我们要“知己知彼”，通过分析和了解这些地方的贷款运作方式，来找到小微企业主筹资，融资的痛点，难点。从而在适当的时候向小微企业主们推荐我行的信贷产品。那接下来我们就来看一看这些地下钱庄到底是如何工作的？

我们先来看看地下钱庄挖得第一个坑：假设我手头很紧，来到一个小额贷款公司想着贷12万元，它们给出的年化利率是12%。我一看这个利率相比于银行的6%也没有太高，也还可以接受对吧？但实际上在钱庄通过12%算出的利息要远远高于银行6%算出的的值，这是为什么？

还记得我们在第一部分所说的：利息=12万*6%=7200块钱对不对吗？在银行这么算不对，但在钱庄，这个算法没毛病！ 大多数这种公司的利息算法很是简单粗暴： 按上面的例子：12万*12%=1.44万，这1.44万就是你要还给它们得利息。

银行是逐步收取你的利息，如果你提前还款了那么你的利息就不用交了，而且在还款的过程中，随着还得本金越来越多，你要交得利息是越来越少的。但是贷款公司不这么干，它直接用你的总贷款额*年利率，虽然你每个月都在还钱，但是它并没有算你利息的减少，它的规矩是按着总额来计算利息的，所以这是贷款公司挖得第一个坑，当然更狠的还在后面。

第二个坑：很多小额贷款公司会利息先付？什么叫利息先付商用房贷款利率计算器，我们来举个例子：我还是贷款12万元，12%的利率，算出一年的利息是1.44万元。利息先付就是小额贷款公司在给你贷12万时已经把这1.44万利息扣出去了，因此你拿到手的只有12万-1.44万=10.56万。此外你每个月还要1万，共12个月把帐还清。注意这里⚠️：你本来是想贷12万元的，但是他只给了你10.56万，所以说实际上你的贷款额只有10.56万。此外你每个月还要还固定的1万元。我们通过等额本息法将贷款额度10.56万和固定还款1万代入公式：算出它的年化利率居然高达24%，这远远超过它名义上12%的利率！我们刚才说了，小额放款公司挖的第一个坑用“总贷款额*年利率”的计息方式已经够狠了，可在这种方式下那才是小巫见了大巫。

从这几个角度来看，相比于银行贷款找小额放款公司借款所产生的利息远比我们想象的高得多。最后我们再来做下总结，贷款公司与银行的区别是：

1）你不停还钱，但它本金产生的利息并不减少；

2）先付利息再加个手续费所产生的实际利率要远远大于它的名义利率。

至此，本章的内容就到此结束了！在此内容上，相信很多朋友有更好的见解与表述方式，还请多多指教 。 笔者在此先谢过各位，最后希望这篇文章能对大家有所帮助。