房产房屋买卖免征和减征的那些事儿，你知道吗？

房屋买卖一定会涉及到税费。税费比例不高，但是放在房产这种大宗商品上，由于交易数额大，税费也就不可小视了。一百块钱的百分之一只有一块钱。但是一百万的房屋，只交百分之一的所得税也有一万了。

不动产交易的税费包括契税，增值税及其附加，个人所得税以及房产税。

1， 契税

以个人名义购入房屋：

注：契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房或者网签，包括与他人共有。

不过不是每个房屋权属的改变都需要交契税，契税有免征和减征的情况。具体情况如下：

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母）继承土地、房屋权属，免征契税。 注：免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，第二顺位继承人继承不免征。

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。

（3）出售公房前后 1 年内（以网签合同日期为准），出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免。 计算：新购入住房需要缴纳的契税=（新购入住房的核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税） ×新购入住房应缴纳的契税税率。（若购房的核定价低于售房的发票价格房屋契税，则购房的契税全免）

（4）上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用），网签 日期需在动迁协议签订日期之后。

计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-拆迁补偿价格-购房时增值税）×购房时契税税率；若 购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。

2，增值税及其附加

增值税也有免征的情况：

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免 征增值税；

（2）夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征增值税；

（3）直系亲属间赠与（不包含取得新产证以 后再出售的情况），免征增值税。

3，个人所得税

注：①出售房改售房、售后公房、动迁房，提供符合税务要求的原始材料，可免征增值税，个人所得 税的税率为 1%或免征（满五年唯一）②按利润 20%缴纳个人所得税时可抵扣相应项目，即利润=本次出售的核定价-【购入的合同价格+购入 所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用（≤购入的房屋合同价）

4，房产税

房产税的税率上海房产税暂用税率为 0.4%、0.6%，具体政策如下：

（1）新购入住房的单价≤73482 元/平方米的，税 率为 0.4%；

（2）新购入住房的单价＞73482 元/平方米的，税率为 0.6%。

房产税的计算公式

新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率÷1.05。（此公式计算结果为全年房产税，实操中应以具体时间计算本年度缴税金额）

房产税应税面积计算公式

（1）原有住房面积+新购家庭名下住房面积≤家庭人数×60 平方米，应税面积=0；

（2）原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60 平方米，若原有住房人均面积≥60 平方米， 应税面积=新购住房面积；若原有住房人均面积

房产税也有优惠以及免征政策。以上海为例：

（1）买方名下在沪无任何住房，免征房产税；

（2）客户方在 2011 年 1 月 28 日前与父母共有住房，且父母为上海户籍的，只要客户方具备购房资质， 即免征房产税；

（3）客户方在 2011 年 1 月 28 日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产 税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房 在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积。

（1）家庭名下在沪无任何住房，免征房产税；

（2）夫妻双方均为上海户籍的，夫妻双方各自在 2011 年 1 月 28 日前同父母（上海户籍）共有住房， 若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房 产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计 入家庭住房房产税征收范围。

（1）上海户籍和外地户籍组成的上海家庭 外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在沪共有住房的，且家庭名下 没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于 首套范畴房屋契税，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母 共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。

（2）家庭名下单独在沪有住房，在符合购房资质的前提下再次购入住房的，在房产税认定上属于二套，若 客户方另有与父母共有的住房，则与父母共有的住房所占的份额面积计入该家庭房产税征收范围。

（1）外地单身：已限购。

（2）外地家庭： 69 / 121 若持有《上海市居住证》有效期内已连续满 3 年或积分达到 120 分，则本次购房可直接申请免征房产 税； 若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满 3 年或积分未达到 120 分的，可先全额缴纳房产税，待 满 3 年或积分达到 120 分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税。

境外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请退税，或持有 B 类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直 接申请免征。 台湾居民在沪的“居留签注”连续满 3 年并在有效期内的，或持有连续满 3 年的个税单/社保单/就业 证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的 房产税。 港澳居民持有连续满 3 年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

（1）上海人申请同住人减免房产税的条件有哪些？ 同住人为申请人的父母或成年子女；同住人为上海户籍；同住人家庭在沪无任何住房类产权用房；同 住人和申请人的户口须在同一户口簿或者在申请人的产权房/新购住房内

（2）申请同住人后可以享受多少面积的房产税减免？ 申请同住人可以享受人均 60 平方米的房产税减免

特殊群体客户购房，房产税的免征条件有哪些？

1.在沪军官家庭购房：免征房产税

2.在沪就读博士家庭购房：免征房产税

3.公司名义购入的房屋，在持有期间，仍需每半年缴纳房产税，房产税计算方式（客户自主选择计算 方式）： （1）计算方式一：购入的核定价×80%×1.2%； （2）计算方式二：月租金×12%×月数。

以上是房屋买卖需要缴纳的税费。房产税的政策会复杂一点。有错误欢迎大家指正讨论哈，不懂的可以问我。

税费是国家财政重要组成部分，交税是公民应尽的义务。修桥，铺路，治水，国防，民生等国家大计和我们交的每一分税息息相关。积极交税，同时也享受国家优惠政策，不错交，不多交才是大家正确的纳税姿势。希望大家都能合理规划买卖房屋的税费。

（以上税率以上海市为例，全国各地或有不同，仅供大家参考。具体税费计算有很多细节。另外，政策也在不断更新，税费也会发生变化。）