广州二手的话性价比不高，踏空才是最恐怖的提问

提问：雕叔对近期一二手市场有什么感觉和点评？

回答：最近主要就是新盘在搞事，二手的话性价比不高，大部分卖家惜售或者反价，如果广州不出意外的话，会涨到明年小阳春是没问题的，有看到中的，价格差不多就上吧，很多人宁愿等年底降价，其实不建议了，哪怕年底真笋的话，你现在也只是买贵了几万而已，但是呢，你要是现在没买，年底更贵了你是下不了手的，比起买贵了几万，踏空才是最恐怖的

提问：请教一下，现在名下首套房在天朗明居，住的觉得挺好，但学位对口不理想，小孩明年读小学，想买一个好一点的学位，有两个方案，一个是卖一买一，但个人觉得天朗前景不错且现在不是出手时机，一个是买一个学位壳，但二套要7成，预算不多，目前看了华景小学的邮通一房，芳满的一房，天府路小学的东方都会小复式，环宇花园一房和易丰一房，想听听您的意见？感谢。

回答：如果纯粹为了学位，而且明年就要用这个学位，我建议天朗明居的就不要卖了，直接首付7成或者全款再抵押买一个低总价的学位房好了，毕竟房票精贵，而且你卖了天朗明居的房子，再买的话也至少需要4成甚至更高的首付成数，而且一卖一买说不准很难操作 至于具体标的物，要看总价预算，我觉得天府路小学或者华景小学不错，选筹的时候（学位房），几个原则：楼龄不要超过20年，最好有小区，电梯楼

提问：雕叔您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先邮通小区二手房出售，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候邮通小区二手房出售，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔:下面罗马拜庭的房子值得入手么？价格是否合适？自住改善型需求，喜欢他左右对称朝南的大房户型设计，不过觉得他的厅和房间有点浪费，这样的户型假如后面想出手，有人接盘么？

回答：这个户型叫做“双龙抱住”户型 产品是没问题的，骏景东御苑、华南新城都有类似的产品 我看价格还行啊，不过我们最近成交了几套这个单价的骏景花园 如果你自住的话，没问题，买[微笑][微笑]

提问：雕叔，你好，本人是广州户口，已在广州用公积金贷款买了一套房。现在想在老家桂林给父母买一套房。但是父母年纪已经快60了，贷款年限没有几年了。如果用自己的名义去贷款，会不会以后影响我在广州买二套房贷款？

回答：会，再回广州就被限贷了，不如把老人户口迁到广州来，走接力贷，老人的名字去贷款，还能贷三成三十年，不论是城市选择和贷款方案，都要远胜过于用你名字在老家贷一套。

提问：深圳很多次新都可以做到实用面积超过九成，但广州都是八成出头，原因是什么？

回答：可能的原因 1、与这两个地方的地方性的建筑规划设计标准有关 2、与开发商商品设计和规划的能力有关系 3、在不同的时间点和时间段，开发商打擦边球的能力有关

提问：雕叔，房产证下两个人的名字有何利弊？为何大家会纠结这个点

回答：主要的问题在于，以后后续想多买一套，那么就要老老实实的首付7成，或者结清之后5成，如果是只上了一个人的名字，那么就可以科技树获得首付3成或者4成的名额，主要是以后再买房的时候，名额和贷票的问题

提问：雕叔请教个事情，当初买新房首付分期，6月最后两成首付给清，但是一直没有通知网签，问销售说开发商需要调整备案价，7月底和8月初可以签，其他楼盘都是交清首付就可以办理网签，现在一直没网签，我有什么办法应对吗？或者申请开发商退款可以不？

回答：让开发商退款，堪比登天还难，钱进了开发商的腰包，就不太容易出来了 一手楼的网签是有个流程的，开发商一般前期都是有用开发贷来启动项目的，那么到了后期销售的时候，要首先把开发贷的限制解除了，才能去房管局把这一批次的房源释放出来供销售，销售了，收了钱了（ 比如首付3成、首付5成）之后，再去房管局网签 开发商的网签是分批次的，是分楼栋的，耐心一点，只要开发商没啥问题就问题不大

提问：雕叔，请问您一下，那个科学城和香雪附近，300-350万，一二手（三房）如何选择，要求有配套，首套自住！

回答：可以选择：东荟城、中海誉城、万科金色梦想、科城山庄、岭南雅筑 具体需求，可以结合您的条件：比如首付、贷款成数、对学位要求，对交通通勤的要求等

提问：请问雕叔，海珠光大花园一期，东南向，4.6的单价可以入手吗？ 现在只能保证两年月供，风险系数大吗？

回答：还可以。 我不建议我圈中任何一个人投资房产出事，如果你只能保证2年月供，2年广州还没涨呢？那你怎么办？投资不适合赌博。 当然办法不是没有，可以并发多个装修贷，以及搞多几个信用卡备着。自己能控制好利率就问题不大。 建议跑一下贷款中介，提前规划一下自己的负债，觉得风险能扛得住就没问题。