二期交房才1年一期交房已超过5年业主须交维修基金

家住蔡甸区凯德悦湖二期的张先生称：前不久，所在小区物业贴出公告，让一期家有外墙漏水的业主，速到物业和社区登记，声称准备动用开发商的维修基金。但对于应该准备动用多少资金、如何维修等关键细节都没有说透。

张先生表示，二期交房才1年，一期交房已超过5年。二期业主们担心，一期维修会不会动用属于自家的那一份维修基金？很多人弄不懂：小区公共维修基金能否精确分摊到以楼栋为单位来使用？

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房屋公共维修基金的使用规则

武汉市住房保障和房屋管理局下属的武汉市物业管理事务指导中心（武汉市住房专项维修资金管理中心）

向记者一一解答1问：小区公共维修基金的构成？

答：开发商和业主都须交维修基金。业主是按照购房面积来交，开发商是按照总规模交的。业主这一方面，分2008年以前签订和2008年以后签订购房合同。2008年以前是按购房款来，2008年之后是按购房面积来算。

2问：开发商和业主具体如何交？

答：开发商是按照物业总规模建安造价的1.5%，有电梯的按2.5%缴存。如无电梯按12元/平方米，有电梯15层以下是25元/平方米，15层以上30元/平方米；对业主而言，没有电梯按55元/平方米来收。如果有电梯，分14层以下和14层以上。业主14层（包括14层）以下是61元/平方米，14层以上是73元/平方米。

3问：公共维修基金怎么使用？

答：开发商交纳的部分，也归全体业主所有。按规定，开发商的用完之后再用业主的。

开发商的就是住宅共用部位、共用设施设备维修和更新改造发生的费用，根据确定的范围分摊。比如漏水的分摊范围是按栋来分摊，首先在开发建设单位缴存的维修基金账户中予以列支，账户余额不足时，再由分摊内的业主按照各自拥有的房屋面积比例分摊。

4问：小区公共维修基金是一个账号吗？能否精确到按栋管理和使用？

答：确实是一个账号，但按楼栋进行核算管理，否则就不公平。“你不能用一栋的钱来维修二栋的房子。”不管小区分几期开发，开发商交纳部分也是按楼栋。不够的话，业主再按楼栋来进行分摊。维修和漏水等等均按楼栋来分摊管理，房管部门为每栋楼建有档案，开发商多少，业主多少，不会混在一起，都有一本账。

5问：开发商和业主所交的钱都不是合在一起吗？怎么分？

答：是的。开发商总共交的钱要核算到楼栋。比如说开发商维修基金交了150万元，共有30栋房子，那么每一栋就是5万元，维修费用就从这5万元里面扣除房地产公共维修基金，用完了再扣业主的。

6问：假如前一期业主维修把开发商交的维修基金用了，把自己所交部分也用了，那他能否动用二期其他业主的？

答：不能用，他那一栋只是他那一栋的人结账，不会结账到你头上来。

7问：什么情况下才能动用维修基金？

答：首先得是共用部位，其次要过保修期。动用过程公开透明，要充分保障业主权利。

8问：维修基金负责的共用部位包括哪些？

答：共用部位就是包括外墙、顶楼的屋面、楼梯间、公共走廊、公共区域的一些窗台，这都属于公共部位。共用设施设备主要指电梯、监控、消防、排水管，这就是共用设施设备。共用部位要过保修期，漏水的质保期一般是5年，没过5年不能动用维修基金。

9问：房屋漏水，如果开发商一直拖到过保怎么办？

答：保修之内房地产公共维修基金，开发商如果不履行职责，建委可对他进行处罚，房管局只管预售许可证和销售房子，房屋质量建委建管部门有职责监管。只要是在保修期内漏水，业主首先要保留相关证据，证明是在这5年期内漏水的，然后找开发商来协调，协调不成，可向建委投诉，也可通过诉讼程序解决。

10问：没有成立业委会，如何动用公共维修基金？

答：首先由物业公司提使用方案，但物业公司不是申请主体，物业公司主要配合业委会来做相关协助工作。业委会没成立，社区居委会可代为履行业委会职责。社区作为申请主体要按照相关流程，比如通过招投标或者比价，优先选择施工单位，然后初选第三方报价进行审核。关键就是要把使用方案向业主进行公示，每栋向业主公示不少于7天，征求业主意见要遵守民法典规定的“双三分之二”参与表决（双三分之二：指专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）。只有业主同意达到了法定标准，通过后社区才能持相关材料向所在地住建局提出使用备案申请、维修执行备案申请。待材料齐全后，房管局依法依规拨付款，施工单位开始施工，然后竣工验收，再结算。

11问：如果社区征求业主意见，没有具体施工方案、预算、施工流程，这合理吗？

答：施工方案、使用方案公示是必须的环节，动用维修基金由业主说了算。社区提前征求业主意见，综合考虑之后，然后再决定使不使用维修基金。

12问：公示使用方案包括哪些内容呢？

答：使用方案里包括工程量、施工合同、审价。使用方案中应该有一个附件，这些细节必须要公示，有一套正规的模板，可到武汉市房管局官网上查询下载。

13问：小区动用维修基金，项目工程量在哪里可查？

答：工程量项目公示后，业主可到业委会、社区查询；使用维修基金后，也可到区房管局凭介绍信查询明细。

14问：房管部门在维修基金使用中能发挥什么作用？

答：目前，我市已引入第三方随机抽选对工程量和造价进行把关，确保钱不乱用。房管部门委托交通银行建立了第三方造价咨询库。电脑会随机从八家单位内挑选有资质的审价公司，对工程造价、工程量进行把关，主要作用是“审价”，简单来说就是看工程量值不值那么多钱。

15问：小区工程房管部门可指派监理吗？

答：根据相关法律，业委会是可以聘请专业的监理公司。因房管部门这方面不专业，主要是对价格进行一个把关，关于聘请的费用业主可以分摊。

16问：外墙漏水如何维权？

答：首先要保留证据。有的开发商有工程部解决问题，如果有证据证明对方一直拖延不解决，建委可对其进行处罚。

只要业主能证明是在5年质保期内出的问题，哪怕拖过保修期，开发商也应该负责。

17问：业主维护合法权益时取证比较难，什么情况算开发商在保质期内不作为的证据？

答：业主跟物业报修的证据。譬如在微信反映问题，对方也在微信查看了，就有了基本证明。如果真走法院这一步，这些证据也是有用的。关键是把（房子出问题的）时间确定好，5年之内的问题都是房屋质量问题，可以找开发商。

18问：动用维修基金过程，可派业主代表一起参与监督？

答：业主代表就是由社区按照相关议事规则、管理办法、业主公约里推选业主代表的程序来选择业主代表。如果是社区提出申请的，必须要有业主代表来参与；由业主委员会提出的，则没有强制性要求。

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