新政聚焦点，市场重大变化2020年深圳公寓成为市场主流

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新政聚焦点，市场重大变化

2020年，在粤港澳大湾区和“社会主义先行示范区”各种利好政策的持续叠加刺激下，深圳楼市在波澜不惊的全国市场中一枝独秀，亮点频出，聚焦着全球眼球。

历经楼市小阳春、网红盘千人争抢的市场波澜，深圳下半年出台的两大调控政策令房地产市场发生了重大变化。

7月15日，深圳发布的“最严”楼市限购政策，明确深户购买住宅需落户满3年且社保满3年、非深户需社保满5年等条件，直接把想离婚的投机客，入户就能买的这一部分人堵死，有许多置业者首付比例提高，有置业者手握着资金却没有了名额。

许多在新政前未完成购房的客户因为名额缺失不得不选择了退房，这一现象在各大楼盘频频上演。与此同时，相关品牌中介的客户回测数据显示，35％客户因限购政策失去购买住宅资格，购房者转向商务公寓，使得公寓市场成交有所抬头。

7月31日，深圳市规划和自然资源局在官网上挂出通知，在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

深圳公寓停止审批后，现有的存量公寓卖一套少一套，加速去化。以目前销售量看，数年之后，深圳市场公寓供给将呈现稀缺状态。

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住宅供应量少，公寓成为市场主流

深圳公寓近年来因为住宅供应量日趋减少而大放异彩。2019年，深圳公寓供应面积达175.62万平，同比上升24.45%，创下历史新高。2019年深圳商务公寓成交18902套，成交面积108.87万㎡，创历史新高。

深圳中原数据显示，2020年上半年，深圳商务公寓总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%。

据住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平，若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量则会超过去年。

受开发商推货速度放缓的影响，2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平，成交面积占去年全年的33.2%。

上半年公寓均价为64226元/平，与去年均价基本一致。

深圳受住宅供应稀缺，限购等政策影响，近三年一手市场商务公寓成交套数占比显著提升，公寓成交占比为1/3，已经成为市场主流。

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住宅供给与需求矛盾日益突出

深圳公寓热的背后是住宅的供给与需求之间的矛盾日益突出。

深圳在2017年全年纯住宅用地供应量为0，只有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米。

2019年上半年，深圳住宅用地是零供应，下半年才推出150公顷。2020年，深圳计划供应住宅用地293.2公顷，较去年增加近一倍，但远不能满足市场需求。

从供应上来说，深圳新房住宅供应量高峰期在2012年连续几年500多万平的供应到2015年达715万平，后回落每年的供应在300-400多万平。根据政策规定，今后深圳商品房住宅的供应为40%，保障、人才房占比达60%。

据贝壳研究院的数据显示，深圳住房的自有率为23.7%，是大湾区住宅自有率最低的城市；这意味着还有70%多的“刚需客”。

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真公寓？伪公寓？投资人火眼金睛

在深圳，不是所有的住宅都能跑赢市场，公寓更是如此，而能跑赢市场的公寓当属佼佼者。判断一个公寓的价值首先看它是“真公寓”，还是“伪公寓”，再看它自身的升值空间。

目前深圳市面上的公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。

简单来说，商业/办公类公寓可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年，基本等同于办公写字楼。产研用房类公寓的土地性质一般为产业用地，产权年限大多是50年。这类公寓不允许个人名义购买，只能以企业名义购买。只有商务公寓真房网深圳，才是“真”公寓。

市场上的“伪公寓”，通常有土地时间短，使用率过低，常常没有阳台或打开式窗户，没有燃气，性价比过低。

而优质的“真公寓”，除了土地性质有差异外，跟住宅相近，同样精装修、带阳台、通燃气、社区氛围环境好，还有重要的升值空间。

在深圳龙华中心，龙湖春江天玺•玺悦公寓就是趋同住宅化、性价比较高的“真公寓”。

玺悦公寓拥有70年产权，这在深圳公寓市场上较为鲜见。

玺悦公寓有阳台、窗户，项目41平米一房、48平米一房均有阳台、70平米二房还有二个阳台。

玺悦公寓与住宅一起分享社区花园、商业。

玺悦公寓商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。商业性质房屋对第2次改善型换房无影响，仍能享受第1套按揭利率等。

所以，龙湖春江天玺•玺悦公寓不仅是真公寓，而且各项指标已经接近住宅。享受着住宅的种种利好，又理所当然地分享公寓的种种优势。

下面深度揭密这一代表未来楼市价值风向标的龙华真公寓，为什么能在风云变幻的楼市中跑赢市场，赢得购房者青睐。

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价值风口探密，抄底北站真公寓

1）揭密一：十强地产 刷新深圳人居想象

龙湖集团1993年成立于重庆，2009年于香港上市，27年来布局全国7大城市群60多个重点城市，前后打造了800多个经典地产项目。中国房地产开发企业综合实力10强，全球上市公司500强。

从2008年建立中国首个别墅标准，龙湖迄今开发超过40000套别墅，堪称半个中国别墅史。在北京，龙湖颐和原著2008年别墅楼王成交总价超过1亿，现在二手房最贵的别墅卖到8亿。

值得关注的是，龙湖作为行业内唯一的境内外全投资级民营房企，在监管层设定的“三条红线”中，龙湖未踩到任何一条，位于“绿档”的范围。这体现出公司多年来在财务上的自律。

龙湖也被行业誉为“园林美学范本”的缔造者，园林美学大师将带给深圳“龙湖式”生活。龙湖春江天玺属于龙湖春江系，全国共卖了1000多亿，赢得了广大置业者良好口碑。

2）揭密二：龙华新中心，现代商贸圈

龙湖春江天玺•玺悦公寓位于龙华新中心的现代商贸片区。

龙华位于粤港澳大湾区的深港中轴线核心，粤港澳大湾区和深圳社会主义先行示范区已经成为南中国发展的引擎，深港中轴是深圳未来的真正中心。

龙华，它由新城市副中心跃级为深圳城市中心之一，政府2000亿元投资龙华真房网深圳，近2.5倍福田中心区规模，超60个标志性重大项目，打造集高端商务、现代商贸、金融服务于一体的国际会客厅。

龙华现代商贸片区规划城市更新面积超过245万㎡，建面超过1000万㎡，有海岸城、鸿荣源、德业基、中洲四大综合体旧改，龙湖春江天玺周边还有卓越、阳光城、恒大、富基、金地等规划超40个旧改单元，品牌开发商聚集。千万航母级更新，龙湖春江天玺•玺悦公寓首发，享受着片区更新原始股。

片区商业规划面积达450万㎡，其中海岸城、中洲、德业基、鸿荣源四大购物中心超过110万㎡集中商业，205万㎡中央商MALL集群，4倍规模于福田、南山。片区打造城市高端商圈，地标性综合体荟萃，与总部经济和高端服务集聚的北站商务中心区+红山文化商业区并驾齐驱，成就龙华双中心。

商业离不开人流，龙华北站，约7000万人流量，汇聚全国资源，集高铁、地铁、公交、口岸于一体的粤港澳大湾区大型综合枢纽，约18分钟直达香港，约8h速抵全国，为片区带来滚滚人气。

3）揭密三：湾区交通中轴 深圳交通枢纽

龙湖春江天玺•玺悦公寓享有全国最大高铁枢纽——深圳北站，拥有六线地铁，4/5/6号线地铁串联全市，规划中22/25/27号线地铁私享，高速及快速路5横4纵超级路网，半小时通达全城。

根据深圳第五期轨道最新建设规划，25号线与22号线于下油松站同站换乘，龙湖春江天玺•玺悦公寓距22、25号线交汇站约200米，双地铁口交汇，属于名符其实的地铁物业，区域价值蓄势起航。

4）揭密四：产业发达，全球耀眼中心

龙湖春江天玺•玺悦公寓紧邻坂田，坂田一直是全球产业的耀眼中心。

坂田是亚太地区ICT技术研发中心、生产示范中心和供应链管理中心，明星企业有华为总部、中软国际南方总部、富士康等。

因为华为全球1.3万多家供应商都要到坂田进行生产组织，坂田这里有ICT研发人员4万多人，比亚太ICT产业集聚地第二大的韩国京畿道水原市、第三大南山区粤海街道多50%以上。到2025年，外籍研发人员超过1万人，ICT产业规模将突破万亿元。

坂田拥有数十万企业人员，研发人才云集，对于便捷、舒适、高品质的住宅及公寓有着迫切需求，龙湖春江天玺•玺悦公寓的客户就有不少来自华为。

5）揭密五：四大人文艺术馆 领衔文化中心

龙华正在建设展览馆、演艺馆、深圳市第二图书馆、深圳美术新馆，四大人文艺术馆，媲美福田市民中心。

政府还引入双三甲医院第二儿童医院（建设中）、新华医院（建设中），片区生活配套日益完善。

龙湖春江天玺•玺悦公寓三公里内尽享深圳最大美术馆（在建），市第二图书馆（在建），音乐公园、龙华文化艺术中心、龙华文化体育中心（在建）、龙华文化广场等城市级配套，与南山、福田齐平。

6）揭密六：玺悦之后 再无北站真公寓

龙湖春江天玺，约14万㎡精致都会综合体，涵盖都市臻品精妆美宅、都会风尚MINI公寓、退台式情景商业街、繁华商务办公，启幕精致春江生活。

项目约41-70㎡都会风尚玺悦公寓，户户带阳台，国际品牌精装；约113-132㎡南向精装改善大四房住宅，超宽阔景阳台，奢阔主卧套，尽享五维园林景观。现有少量住宅房源在售，非常适合改善居住。

项目打造五维园林秘境，园林美学大师，八大主题情境，定制龙小湖飞船、天空农场等独创主题景观，会呼吸的生态交融社区。

物业管理为中国TOP5物管——龙湖智慧服务，连续10年客户满意度超90%。

龙湖春江天玺•玺悦公寓41-48㎡灵活空间，开放式餐厨，别致阳台，全功能品牌装修，全屋软装配置。首期21万起，总价210万起。

41㎡样板房实拍

玺悦公寓70㎡双阳台2房2厅1卫，奢阔两房，卧室双阳台，动静分区，合理家庭动线，全功能品牌装修。首期35万起。

70㎡样板房实拍

龙湖春江天玺•玺悦公寓共4-21层，2梯11户，层高3.05米。

玺悦公寓国际品牌精装，以汉斯格雅、TOTO、耶鲁、林内等国际高端（或同档次）品牌缔造品质精装，拥有全屋灯光一键控制、大容量玄关收纳等超80项魔鬼细节。

单价5万起，抄底北站真公寓，跑赢市场是真道理。

近日，龙湖春江天玺•玺悦公寓2.0实景样板房盛妆开放，欢迎新老客户品鉴。