绿地香港剥离广州绿地“一举两得红线”遭地产分析师严跃进

剥离广州绿地，绿地控股（600606.SH）可谓“一举两得”。

10月12日，绿地香港（00337.HK）发布公告称，拟以72.6亿元收购绿地控股全资子公司广州绿地房地产开发有限公司（简称：广州绿地）全部股权。

公告显示，截至6月30日，广州绿地于广东省持有35项物业，其中29项物业位于大湾区。交割后，广州绿地将从绿地控股剥离，成为绿地香港的全资子公司。作为收购代价，绿地香港将支付72.6亿元人民币，其中包括约36.4亿元的股权代价；及金额相等于交割时广州绿地结欠绿地集团净债项约为36.2亿元。

对此，知名地产分析师严跃进分析道，绿地控股剥离广州绿地的出发点在于增强绿地香港的实力，体现了绿地控股对于绿地香港平台的重视，也说明后续绿地香港在华南或粤港澳大湾区的地位在上升。同时也需看到，类似剥离或也有助于绿地控股降低负债，有助于更好应对“三道红线”的政策。

聚合大湾区竞争力

广州绿地并于绿城香港，早已有迹可循。去年，绿地成立了粤港澳大湾区指挥部，将广东事业部并入其中，负责绿地香港总裁陈军。此举被外界解读为，绿地香港兼并广东事业部。

而在此前，绿地香港旗下与绿地控股旗下广东事业部之间在大湾区存在竞争。绿地广东事业部成立于2011年1月11日，主要发力点在粤港澳大湾区，项目遍及广州、佛山、东莞、深圳、江门、汕头等城市。而绿地香港前身是另外一家地产公司盛高置地。2013年绿地收购盛高置地，绿地控股通过境外公司收购绿盛高置地60%股权，成为其控股股东。

2017年，绿地香港首进大湾区，拿下佛山文旅项目。自此，绿城香港在大湾区接连布局。绿地香港直言，粤港澳大湾区是其重点聚焦的一个区域。这直接导致绿地香港和绿地广东事业部在同一个区域同业竞争的现状。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，此次绿地控股选择剥离广州绿地，一方面可能是在管理管径上广州绿地属于近水楼台，另一发面也可能是考虑到广州绿地的资产体量与质量可以更好得实现以上的上市平台间进行资产和业务调整的综合目标诉求。

降杠杆“迫在眉睫”

2020年8月底，住建部、央行与绿地控股、中梁控股等12家重点房企举行座谈会，确定了房企融资的 “三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

聚焦于绿地控股绿地收购盛高置地，截止上半年，其剔除预收款后资产负债率为82.8%、净负债率156%、现金短债比为0.79，“三道红线”全部踩中，被归为“红档”。

“三道红线”高悬， 让很多开发商寝食难安，不少房企在抛售项目或资产，更多的则是在尝试股权融资、资产转让（售后回购）等各种出表的融资路径。

于绿地控股而言，降负债、去杠杆更是“迫在眉睫”。9月，据报道，绿地控股集团将其所持有的协信远创得到全部股份约5.33亿股出质，占协信远创股权比例19.99%。

绿地控股曾对协信远创寄予厚望，但是自入股协信远创4年以来，协信远创的销售“止步不前”，资本市场探索未果，甚至一度传出资金链断裂风险。虽然最终协信远创引来CDL的“入局”，但绿地的持股比例也降至19.99%，退居第三大股东，在协信远创并未尝到“甜头”。因此，在降杠杆压力之下，绿地选择质押鲜有贡献的协信远创股权进行融资也在情理之中。

寻解股端之外，绿地控股还试图通过分拆资产上市降低负债压力。在今年半年度工作会议上，绿地集团执行总裁、绿地金融董事长耿靖表示，2020年全年公司要实现两个突破：一是完成引战关键工作，即按照既定的时间表实现公司登陆资本市场前的重要突破；二是努力获取金融核心牌照。

随后不久，绿地控股旗下的绿地金融即传出分拆上市消息，称绿地金融计划明年底前赴港上市，并集资超过91亿元，上市前估值超过500亿元。在多名业内人士看来,绿地金融若成功上市，将有利于优化母公司的财务状况，强化融资能力，从而缓解母公司的流动性和负债压力。

综合来看， 绿地控股此次剥离广州绿地，在聚合、提升绿地香港大湾区竞争力的同时，也能有效的缓解当前的负债压力，可谓一举两得。