汉南碧桂园二手房 你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

以下来自“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问，你好房姐，纯投资，准备全款买下后做精英贷和装修贷，以下两个特别纠结：1、白沙洲保利上城，带开发商装修，税前单价1.59，不满二，税后单价1.69，好楼层好户型边户；2，花山碧桂园依云，带开发商装修，税前单价1.25，税后单价1.30，好楼层好户型边户。请问纯投资，兼考虑经营贷和装修贷额度，应该选哪一个，请问具体理由是？

回答：你好，感谢付费！

如果单纯的对比白沙洲和花山板块未来的发展，可能白沙洲板块的规划配套兑现更快，大开发商联合炒作 价格拉升也更快。

但是保利上城这套单价接近1.7了，这个价格偏高，还不如增加点首付买光谷东汉南碧桂园二手房，未来天花板更高。

碧桂园这套1.3，单价低，入手是没有问题的，但是需要长持 耐心等待。所以这2套对比，优先依云。一般推荐经营贷，现在经营贷利率很低。

提问：聪明的房姐，刚入星球，坐标唐山，卖掉凤凰新城一套，剩南湖仁恒一套，橡树湾一套，宝坻一套，手头有子弹80，问题：现在继续投资唐山还是投资重庆广州，有合适的笋盘建议入手吗；宝坻的房子跌价严重，但因为留户口，有好的置换方法吗？

回答：你好，唐山是京津冀城市圈的第三大城市，自住买入没有问题。 不过唐山去年基本上也已经涨完了，现在出手置换到能级更高的城市 思路正确。 投资兼落户，海教园18000以内的 宝坻太远了，投资没有什么价值，等天津回暖之后出手吧 这几个城市优先广州，北方人 如果能找渠道办一个工作居住证 买一套北京是不错的。

提问：亲爱的房姐，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！

回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。 老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。 就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。

提问：亲爱的房姐，我是新人首问，烦请拔冗回复，我想咨询一下昆明的房子是否值得入手，自住投资皆可，一套是中交 碧桂园映像美庐，另外一套是中铁建山语桃源？哪一套更好一些？不胜感激

回答：你好，感谢付费！ 昆明现在凉凉，不过万科魅力之城这附近是昆明最保值的地段，1万出头买入不会站岗。 这2个盘只适合自住，投资轻微溢价。

提问：新人首问：房姐您好，1.想问一下您，白沙洲的富强天惠园这个楼盘怎么样，听说开发商很小，买了之后不会有什么风险吧？ 2.在葛店有两套小户型，年底通地铁，是不是通地铁之后卖比较好？现在感觉卖不了个好价钱。而且葛店以后会划到武汉吗？现在葛店的区号好像变成了027。。。 3.您之前说关山大道，买琨御府比较好，那泛悦城？保利时代？这两个楼盘怎么样？ 4.现在武汉三环内，好多楼盘推出了叠拼别墅，您觉得买叠拼划算吗，如果是投资➕自助的话？

回答：1.富强天惠园的优势是位置不错，单价不高汉南碧桂园二手房，投资还不错。富强的开发商在武汉开发过几个项目，本来也是国企，烂尾不至于。 2.葛店投资回避。 懂得风险定价是个大学问，现在葛店的新盘价格里已经满是划归武汉的溢价，而这个预期实现的概率又不足以覆盖这个溢价。短期内葛店吃定了环光谷东这块肥肉，不会划入武汉。长期看不确定。 3.琨御府比较好，其次是金地格林东郡这类次新盘。 4.叠拼别墅自住随意，投资不是好选择，回报率不如高层产品。

提问：青山建二吾行里有一个小户型商铺，位子在二楼正电梯口，商铺是现在以租金抵扣贷款的阶段，想问问房间建议出售吗？未来还会有升值空间吗？还有九年才能到我自己手上，想出手置换小户型房子，还是就放在手上比较好？

回答：影响商铺估值的因素很多 宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 如果租售比在5%以上，有稳定靠谱长期租客且有统一运营的公司可以继续持有。 如果租售比不到4%，建议直接出手，资金随便投点理财产品都比这点收益高。

以上来自“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。