杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划发布，规划期限为2021-2025年

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日前，《杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划》发布，提出了杭州市未来5年房地产市场发展目标和发展任务，对实现人人“住有所居”“住有宜居”，推动杭州城市高质量发展，打造“数智杭州•宜居天堂”， 争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例有重要支持意义。

本规划研究范围为杭州市行政区（包含上城区、滨江区、拱墅区、西湖区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市），规划期限为2021-2025年。

发展目标

1

主要目标：改善住房条件，平稳市场发展

今后五年努力实现以下主要目标：

1. 居民住房条件持续改善。至“十四五”期末，力争全市城镇常住居民人均住房建筑面积达到40平方米以上，基本解决本地户籍家庭住房困难；有效缓解新就业大学生、外来务工人员、新市民家庭的阶段性住房困难；力求居住安全、面积适当、经济可负担，为实现住房现代化奠定良好基础。

2. 市场发展更加平稳健康。综合运用经济、法律和必要行政手段，着力优化供给结构，着力抑制投机投资性购房，形成供求基本平衡、结构基本匹配、价格基本稳定的市场格局，地价、房价、租金涨幅在控制目标之内。租售并举住房制度基本形成，住房消费健康发展，住宅产业与我市经济社会发展更加协调。

3. 住房保障体系更加健全。由公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚改安置房、老旧小区改造等组成的多渠道保障体系基本建立，住房保障对象从以户籍家庭为主转向覆盖城镇常住人口，常住人口保障面达到30%左右。基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造。

4. 高质量发展更加强劲。装配式住宅加快推进，建造水平和建筑品质明显提高，未来社区、智慧社区建设更加普及，市政公共服务配套设施更加完善，居住功能更加齐备，物业服务、社区养老等服务水平显著提高。住房建设、运营、管理数字化和智能化水平大幅提升。

5. 空间区域更加融合。按照“多中心、网络化、组团式、生态型”的原则，进一步统筹生产、生活、生态三大空间布局，全面提升城市综合承载能力和城市能级，深入推进基础设施一体化、基本公共服务均等化，促进多中心组团、郊区新城更加协同发展。

6. 制度更加健全。形成更加完善的“一城一策”长效机制，用地、金融、税收等相关政策更加定型，住房开发、销售、租赁、物业管理、住房保障、住房公积金等管理制度更加完善，市场监管现代化水平明显提高，政府治理能力大幅提升。

“十四五”期间住房和房地产发展主要指标

2

商品住房：五年总规模不少于8千万方

发展目标：形成供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、区域分布基本适配的发展格局，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

具体指标：全市“十四五”期间规划商品住房年开发量不低于1600万平方米，五年开发总规模不少于8000万平方米；其中市区年开发量不低于1440万平方米，五年建设总规模不少于7200万平方米（具体各区域开发量分布详见表4.2）。

2021-2025年新增商品住房区域分布与年度计划（单位：万㎡）

3

保障性住房：多渠道完善保障体系

发展目标：构建由公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚改安置房、老旧小区改造等组成的多渠道保障体系；形成由政府、企业、社会组织积极参与的多主体供给格局；保障性住房管理效率与精细化水平走在全国前列。

具体指标：新建公租房约3万套、约180万方；新增保障性租赁住房30万套（间）；新开工安置住房计划总计19万套、2800万平方米以上。改造老旧小区数约900个，户数约35万套。探索共有产权住房建设，新开工共有产权住房3万套、270万方。新增公租房货币化补贴受益人口10.5万户（人）。

杭州市住房保障分年度计划

各区“十四五”期间新增保障住房数量（单位:套）

注：各区人才公寓建设套数的计算方法，已有建设方案的按实际规划套数计算，没有建设方案的，按平均每套建筑面积68平方米计算。

4

租赁住房：新增筹集市场租赁房源9万套

发展目标：到2025年规划期末，形成供给充分，价格合理、经营服务规范、租赁关系稳定的市场体系，形成市场规则明确、政府监管到位、经营服务规范、权益保障充分的制度体系，实现供给结构明显优化、市场规范程度显著提高、租住品质大幅改善、满意度大幅提升的总体目标。

具体指标：新增筹集市场租赁房源9万套（间）。

2021-2025年杭州市市场租赁房源筹措分年度计划（单位：万套（间））

商办物业：五年开发总规模不超过2000万方

发展目标：商办物业的规模及结构与城市经济发展相协调，空置率处于合理区间，开发水准居于全国前列，为杭州建设国际消费中心城市提供有力支撑。结合目前杭州非住宅商品房供大于求的实际和国际商办比经验数值，“十四五”期间非住宅商品房开发量占房地产开发总量的合理比例控制在25%左右。

具体指标：规划非住宅年开发量不超过400万平方米，五年开发总规模不超过2000万平方米；其中市区年开发量不超过370万平方米，五年建设总规模不超过1850万平方米。

5

产业现代化：中心城区新建项目全部实施装配式建造

发展目标：到“十四五”期末，住宅产业现代化水平和住宅品质明显提高，城镇新建商品房装配式建造、全装修、绿色建筑比例稳步提升，房地产行业转型升级加快。

具体指标：2021-2025年中心城区新建项目，除根据国家及相关规定不适宜实施装配式建筑的建筑项目外，全部实施装配式建造。其它地区装配式建筑占新建建筑面积比例达到50%。中心城区新建住宅继续全面实行全装修。完成既有公共建筑节能改造面积不少于320万平方米，既有居住建筑节能改造面积不少于180万平方米。2025年末，培育建成未来社区省级试点项目15个以上。

6

物业、中介等关联服务业：培育新增营业收入超亿元企业3-5家

发展目标：物业管理体制健全，业主大会与业主委员会治理能力全面提升，物业服务的智能化、信息化、低碳化明显提高，市场规范有序，物业纠纷明显下降，行业自我发展能力增强，居民满意度高。中介服务的专业化、规模化、规范化水平明显提升。

具体指标：到2025年末，全市住宅小区物业服务覆盖率达85%以上；实现物业服务行业法人单位年营业收入400亿元以上；确保物业管理行业增加值占全市GDP比重1.8%以上，力争达到2-3%。规划期内，积极引导并推进实力强大的物业服务企业在主板、港股上市或在新三板挂牌交易，培育新增营业收入超亿元企业3-5家。

主要任务

1

优化市场供应结构

增加住宅用地供应。建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制。加大做地力度，优先满足住宅用地需要，提高出让用地中住宅用地的占比，提高住宅用地中保障性住房、普通商品住房、租赁住房用地供应占比。根据住宅需求预测，扣除已落实的保障性租赁住房用地，杭州市“十四五”期间每年合理的住房净地投放量应该在14000亩左右，市区在12600亩左右，三个县（市）在1400亩左右；年商品住房净地投放量在11000亩，市区在10000亩，三个县（市）在1000亩左右。

优化商品住房供应结构。结合新一轮国土空间规划，在地铁沿线、产业新城、郊区新城布局大型居住区，进一步加大中低价普通商品住房供应，增加中小套型商品住房。以满足新市民租赁住房需求为导向，通过出让和盘活存量用地大幅增加符合市场租赁需求的小户型租赁房源，优化租赁房源供给结构。

加强区域商业规划论证。规范商业办公等非住宅类项目规划配置，提高商业、办公供应的有效性和精准度，对于商业库存较高地区，适当调整商办用途，探索“商转住”、“商转产”等创新方式加快消化存量商办物业。

强化空间布局优化和功能完善提升。强化职住平衡，住房供给与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配，保证住房供给与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配；加强住房布局与轨道交通、公共设施、生活配套等在空间上的融合，强化城市核心区的中央活动区功能，加快城市优质资源向郊区新城拓展，引导城市核心区过度密集区块人口向郊区新城疏散、城市新流入人口向郊区新城集聚，形成“众星拱月”的组团式发展格局；突出空间布局优化和功能完善提升，结合城市有机更新推进老旧小区改造和市容市貌整治，结合老龄化趋势建构老有所养的居住模式和体系，结合智慧城市建设建成一批未来社区，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。

2

加快发展住房租赁市场

加快构建多渠道租赁住房供应。支持房地产开发企业自持住房出租经营。培育专业化机构化住房租赁企业，重点支持自持物业的住房租赁企业发展。鼓励用工单位利用存量用地建设租赁住房，促进职住平衡。确保到规划期末普通商品住房，基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供应体系。确保“十四五”期间，新增筹集市场租赁房源不少于9万（套）间。

完善土地支持政策。土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。完善租赁住房用地供应方式，允许出让价款分期或分年收取，降低租赁住房用地成本。鼓励利用集体建设用地、综合性用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。提高产业园区配套建设生活服务设施用地占比，增加部分主要用于租赁住房。

积极盘活存量用房。简化项目审批程序，支持存量低效利用的商办用房、工业用房等存量房屋，不违反规划原则、权属不变、符合安全要求的前提下改建成租赁住房；充分发挥专业从事租赁机构作用，提供规范的租赁居间服务和长租房服务，鼓励居民私房出租。

规范发展长租房市场。加快培育专业化运营主体，规范轻资产住房租赁企业管理，严禁“长收短付”“租金贷”“高收低租”等经营行为；建立健全经纪机构、住房租赁企业及从业人员备案制度，构建住房租赁市场主体信用管理体系，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制，对全市住房租赁从业企业进行更加全面的监督管理；建立住房租赁价格指数测算和发布机制，引导市场合理预期。严肃查处住房租赁企业及其从业人员哄抬租金、发布虚假房源信息、违规租赁等市场乱象。

加强住房租赁制度体系与平台建设。加快出台《杭州市住房租赁管理办法》及相关配套文件，明晰住房租赁市场基本规则和运营规范，明确交易双方的权利和义务，维护租赁双方合法权益；健全落实租赁住房安全、住房租赁企业服务等规范要求；逐步推进五大平台建设，全面搭建政府管理、企业服务和社会公众服务等三大网络体系，对住房租赁市场实行智慧化管理，促进市场健康平稳有序发展。

优化住房租赁市场房源供给结构。优化租赁住房空间分布，在科技城（园）、产业园区、大学园区、商业商务集聚区、交通枢纽地区等租赁住房需求集中区域，增加低成本租赁住房建设用地供给，优化租赁住房产品结构，大幅度增加功能设施齐全、公共服务配套完善的小户型、全装修租赁住房。优化租赁住房价格体系，加大中低价位租赁房源供给。

加大政策扶持力度。落实租赁住房用地价格优惠、租赁住房税收优惠和民用水电气等政策；加大对改造和新建租赁住房的金融支持力度，建立住房租赁贷款专项统计制度，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待，鼓励条件具备企业积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点；健全财政奖补资金使用管控机制，做好跟踪管理和绩效评价。依法保障承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

3

加大住房保障力度

切实增加公租房有效供应。2022年底之前继续实施按同期商品住宅出让用地面积的一定比例配建公租房的政策，流入人口多的行政区要适当提高配建比例，流入人口少的行政区可适当减少配建比例，因地制宜，确保“十四五”期间，全市交付使用公租房不少于5万套，货币补贴实行应保尽保；进一步健全土地出让前置核查机制，确保配建指标、配建质量落实到位；进一步建立补贴标准动态调整机制；进一步提高精准保障，扩大专项配租范围；进一步发挥杭州市数字经济优势，深入开展信息化、智能化、社会化为基础的“三化”管理服务体系建设，有效破解管理难、收租难、退出难等租后“三难”问题，提高公租房轮候运转效率，促进公租房的可持续健康发展。

大力发展保障性租赁住房。加快出台保障性租赁住房的租赁管理办法，明确保障性租赁住房具体保障对象、准入门槛和退出管理、建设标准与管理规范等政策；系统研究并出台包括专项债券支持、财政购买服务、财政奖补等一揽子支持政策，推动市场主体积极参与保障性租赁住房建设，补齐租赁市场缺少小户型、低租金租赁住房的短板，发挥保障性租赁住房保障性和市场性的双重属性，解决“新市民”阶段性住房困难。进一步简化项目审批程序，加快项目审批速度。确保供应保障性租赁住房不少于30万（套）间。

探索共有产权住房。开展共有产权住房需求调查研究，结合已试点城市共有产权住房实施方案和实施效果，探索符合杭州实际的共有产权住房保障方案，完善产权梯级供给谱系，消除公租房与商品住房之间的二元分立，解决高房价与普通居民购房能力不足等矛盾。在符合实际需求的情况下，十四五期间，在房价相对较高中心城区探索开展共有产权住房试点，构建起“租购并举”住房保障制度。

全面推进老旧小区提升改造工程。完善老旧小区改造管理机制，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；积极创新改造方式，统筹存量资源整合利用，加大城镇危房实质性解危力度，试点“设计—建设—运营—管理”全周期一体化改造方式；加大推进电梯加装、环境配套设施改造、发展多样化社区服务等改造力度，不断满足人民群众美好生活需要，确保到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

加快棚改安置房项目建设和回迁安置的统筹推进。全面梳理尚未回迁的项目普通商品住房，逐一制定棚户区安置房的开工计划，及时协调解决征地拆迁、土地指标、规划审批、电力迁改、文物保护等影响开工的问题，加快项目施工、竣工和交付进度，确保“十四五”收官前完成2022年拆迁项目回迁安置目标。进一步提升安置房建设品质，严把“设计关”、“代建企业选择关”、“工程质量关”、“验收关”，鼓励引入第三方独立机构，全方位把控安置房建设质量关口。全面落实《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》，破解安置房办证难题。

加快完善相关政策法规。积极开展立法调研，学习、借鉴兄弟省市成功做法，探索构建符合杭州市情的政策法规体系，修订完善《杭州市公租房建设租赁管理办法》，出台《保障性租赁住房建设管理办法》、《共有产权住房建设管理办法》等，实现保障房各项工作“与时俱进”、“有法可依”和“有法必依”。