2021年，金桥城市副中心建设的步伐(组图)

三井不动产、嘉里建设、K11、华润万象生活等纷纷布局金桥，加速了金桥城市副中心建设的步伐。

作者 | 和贺文

封面&头图来源 | 视觉中国

从来不缺优质商业项目的上海金桥澎湖湾商业广场，其商圈正不断壮大。

在浦东，近年来三井不动产、嘉里建设、K11、华润万象生活等知名商业地产企业纷纷入局金桥板块，使得该片区的商业价值明显提升，为金桥商圈带来新一轮的“角逐”。

2021年，三井不动产海外首个LaLaport亮相上海金桥。众多首店进驻，叠加18米高达的吸引力，为浦东增添又一热门消费地。

同一年，嘉里建设联合新加坡政府投资公司（以下简称：GIC），以超60亿元的价格竞得金桥商办地块，欲打造大型商业体；华润万象生活宣布，将在浦东足球场区打造一个10万平方米的华润万象天地购物中心。

今年3月17日，K11集团宣布正式进军轻资产，首个据点地同样位于浦东金桥。

赢商tech—商业地图显示，金桥板块内开业购物中心已有8个，且运营5年以上，进入成熟期的项目达到6个。

已经汇聚了多个成熟项目后，金桥为何还能吸引嘉里建设、华润万象生活、K11等名企布点？它们的到来，对于金桥商圈意味着什么，又将为该商圈乃至整个大金桥板块带来怎样的改变呢？

地区级商业中心的潜力

提及浦东的商圈发展，陆家嘴张杨路商圈、世博商圈等成熟商圈占据重要位置，尤其是陆家嘴张杨路商圈，集聚了国金中心、正大广场、第一八佰伴、华润时代广场、陆家嘴中心L+Mall等颇具名气的商业项目。

2021年，前滩太古里与LaLaport上海金桥开业，分别为前滩商圈、金桥商圈带来了全新的商业内容，并带动商圈知名度与市场地位的提升。后者作为金桥近三年来唯一新开的商业项目，对于区域而言，更是意义非凡。

从金桥板块本身来看，该板块为职住平衡的区域，其价值指数、竞争指数、商业供应指数、消费力指数均处于中等以上水平（数据来源于赢商tech—城市商业地图）。

与紧邻的碧云、张江、金杨、唐镇、曹路、高行板块相比，金桥的购物中心品牌入驻水平具备一定的竞争力，尤其是全国连锁品牌、国际品牌连锁率的优势明显。

不过，与南京东路、南京西路等市级核心商圈相比，金桥商圈在购物中心品牌入驻水平、日均客流方面，仍有一定的差距。

另一方面，金桥板块的商业项目对于区域常驻人口有着较高的吸引力。赢商tech—城市商业地图显示，板块渗透率top10商场中，金桥板块占据了7个，且上海金桥国际商业广场的区域渗透率达到24.34%。

今年初公示的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案中，金桥位列地区级商业中心。

正如上文所述，金桥商圈内多为进入成熟期的商业项目。其中：

金桥国际商业广场是香港崇邦集团在上海打造的第二个街区式购物中心，于2009年正式开业；

文峰广场（张杨北路店）于2013年开业；

与金桥国际商业广场一条马路之隔的久金广场，及板块内的金桥太茂商业广场、金桥大拇指广场均于2016年开启营业；

社区型商业项目上海乐坊·新紫茂生活广场、上海融创精彩天地（浦兴店）分别于2014年、2019年开业；

LaLaport上海金桥则于2021年4月阶段性开业，同年10月20日携170多家特色商户以完整形态亮相。

“金桥商圈拥有几个比较有影响力的项目，无论是首个引进盒马的金桥国际商业广场，还是对面改造项目久金广场，都有自己的错位经营点。Lalaport上海金桥尽管一开始没有达到预期，但项目本身的知名度、特色的高达立像及品牌亮点，对于区域消费者仍能产生较大的吸引力”，对于金桥商圈，中国商业经济学会副会长齐晓斋给出了如是看法。

不难看出，Lalaport上海金桥的亮相金桥澎湖湾商业广场，不仅为金桥商圈注入新生力量，也将助力金桥“地区级商业中心”地位的进一步提升。

消费新中心纷至沓来

Lalaport上海金桥是金桥迈向全新商业时代的第一步。

接下来，规划中的巨峰路TOD综合体、上海K11 Select（计划开业时间:2024）、华润万象生活等商业项目，或将以高端商业集群效应，助推区域迈向更高的台阶。

作为嘉里建设与GIC共同开拓的首个合作项目，巨峰路TOD综合体与高行板块相接，计划打造一个涵盖超大型购物中心、新型高品质办公楼及住宅的综合体发展项目，其中规划的零售面积约22万㎡，仅次于浦东目前最大的商业体上海正大广场（建筑面积超24万㎡）。

2022年3月3日，巨峰路TOD综合体项目正式奠基开工，华之门资本受托做开发建设与商业运营管理。

据相关报道，巨峰路TOD综合体将打造“未来城市+生态峡谷”双概念商场。未来城市的打造重点是利用交通优势，打造TOD城市广场；生态峡谷则是透过玻璃幕墙，强化绿色景观，打造可以纵览天然河景、又更灵动自然的生态峡谷式商业。

静安嘉里中心、浦东嘉里城两大成功案例在前，巨峰路TOD综合体项目从拿地开始，便被市场寄予厚望。其到来，无疑强化了金桥板块的区域竞争力。

K11集团则直接将旗下专为新世代打造的“文化沙盒”——K11 Select带到金桥，这也是上海首个K11 Select。

同样是今年3月，K11集团宣布，旗下全资子公司深圳新艺思商务服务有限公司成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部份管理服务的项目。

资料显示，该项目地块总占地面积约42万平方米，处于地铁9号线、12号线换乘站金海路站及14号线桂桥路站三轨交地铁上盖，K11透过轻资产管理的合作模式，将商业版图扩大到浦东区域，形成“浦西两子、浦东一子”的格局。

而上海K11购物艺术中心以及规划中的K11淮海中路项目，均位于市级核心商圈淮海中路商圈。如今更年轻的K11 Select落户金桥，足可见K11集团对于该板块的重视，及该区域的发展潜力。

处于金桥南部的浦东万象天地，将购物中心与开放式街区商业融合，以创新首店、地区旗舰店、活力街区等概念，引领浦东“金色中环发展带”上的商业潮流。

颇为有趣的是，巨峰路TOD综合体、K11 Select、浦东万象天地分别位于金桥板块的北面、东面与南面，将金桥板块内已开业的购物中心围合在一起，扩大了金桥商圈的辐射范围。

在齐晓斋看来，嘉里建设、K11、华润万象生活三个企业都是实力派，且在上海都有成功的代表作品。不过，金桥距离市中心有一定距离，且商圈内的项目不够聚焦，如果能够聚焦在一起，形成一个整体的大商圈，会是比较理想的状态。

金桥城市副中心是“金色中环”的重要一个节点，与张江城市副中心、前滩中央活动区，及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和三林筠溪小镇五个潜力地区，共同承载着提升浦东乃至上海城市能级和城市竞争力的重要使命。

仲量联行发布的《金色中环：创新引领 而立浦东再出发》指出，金桥、张江副中心的建设，将完善金桥、张江板块内生的商务格局，进一步从企业梯度化需求的视角，实现浦东的整体商务跃迁。

如今看来，以金桥国际商业广场为代表的商业项目迈入成熟期后，三井不动产、嘉里建设、K11、华润万象生活旗下优质项目的到来，再度加速了金桥城市副中心建设的步伐。