全部都是网签价：房地产开发商的新选择，值得一看

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一、引言

我是2016年8月毕业来到北京的，在武汉经历了2015年股市暴跌、房价暴涨疯狂的一年，当时想着房价太贵找工作想去天津来着，后来由于各种原因来了北京，之后就整天面对这天价房价了。

2016年这半年没有购房资格就没有太多关注，2017年317新政出台认房又认贷首付60%，322新政连续交60个月社保，324新政离婚一年算二套，房子趋于平稳一段时间后突然又小升了一小段时间，有好多人在这个时候高价上位，2018年又回落了一些被套了。

2018年是最重要的一年，开始为买房付出实际行动了，首先根据同事和同学推荐和自己在网上通过链家分析找了几个区域，自己专门去附近骑着小黄车去周边遛遛，去链家咨询经纪人，去具体小区找一些认识的人打听。而且今年打算换工作了，因为之前的单位是国管公积金，公积金贷款额度比较少，想换一个市管公积金的单位，这样组合贷公积金能多贷一些，但是……但是……但是……可恶的是刚换单位一周政策就出台了913政策，公积金贷款=缴纳年数*10w，尼玛当时劳资就崩了，怎么可以这样玩，怎么就这么巧，我XXXX……最终结果就只能考虑商贷了。

二、房价组成，各种名词

买房子麻烦，买二手房尤其麻烦，算真正体会过了，不过经历过之后你就会豁然开朗，全部都是因为限购和省钱。

首先了解下网签价和购房价

这里主要是定一个网签价的问题，网签价可以在一定范围内浮动，因为如果房子不满五唯一的话要交个人所得税，不满两年要交增值税，契税必须交的。比如我买的满二的，只用交契税和个人所得税，黄色框为实际首付，通过上述公式可以看出网签价越高的话交的个人所得税越高，可贷款数越多，实际首付整体需要变少【首付=购房价-网签价*65%+其他款项（只算个税约为网签价*20%），是网签价的递减函数，网签价越高实际首付越低】；网签价越低个人所得税越低，可贷款数越少，实际首付增加。

市场一般满二的房子比满五的房子标价会低，买满二的房子，如果你首付钱多，个税就会很低，总付款数就会变少，比较赚；如果你的首付少的话，个税就会很多，总付款就会相应增加，如果个税增加的钱超过了满五房子与满二房子的差价，就亏了。

然后是贷款的问题

贷款确定每个月还款额度后，开的收入证明必须覆盖月还款的两倍，可以夫妻一起开收入证明，或者可以和父母一起开接力贷，实在不行也可以和女朋友一起开，总之收入证明开起来还算比较方便的，比之前要开流水比较容易一些。

三、选择片区

在最开始的时候，其实就是两眼一抹黑去链家上着，规定房价300-400，能尽量往北京中间找就往中间找，但是找到了五环以内的一个价格洼地——南四环大红门附近片区，然后抽了一个周末去逛了一下，结果瞬间失望，虽然挨着地铁但是在这个价格区间的都弄的跟贫民窟似的（说的有点过了，总之就是比较破旧）。

然后认清了现实开始在五环以外找了，待选区域：昌平回龙观，门头沟，房山长阳，大兴黄村，亦庄开发区，通州。昌平回龙观去了下新龙城，周边配套一般，感觉有点贵，这些钱只能买个一居，out；大兴黄村实地看了下周边配套还可以，不过这些钱只能买远离火车站的不是特别新的，out；亦庄开发区，直接骑自行车逛了一圈，建设和周边配套不错，但是人比较少，估计就是上班来周末人特别少，再一点是工业区空气会稍微差一点，由于距离工作地点太远out；还剩门头沟、通州、房山长阳，之所以选择了长阳是因为便宜便宜便宜，而且同事在这边的比较多比较熟悉这边，最终选择了长阳的万科楼盘——长阳半岛，因为物业和绿化都不错，学校也凑合。

此外经常会听熟人说一些朋友买过的小区，也会捎带看看：新龙城、荣丰2008、六铺炕、清河片区、门头沟临镜苑、马赛公馆……贵的只是看看了解下，合适的可以考虑。

四、找中介看房子

订完片区后，自己就可以在这个片区中选择自己中意的小区，然后找当地的链家，毕竟链家服务态度还是比较好，他会推荐合适的房源给你，这时候你就可以让他带着你去看下这几个房子。注意初次去看主要看这个房子所在小区的环境，这是重点重点重点，因为现在这个阶段主要是选择小区，小区的绿化、物业、楼间距、停车、卫生等。看完后对这边的小区有个初步的印象，回家整理下资料可以再发现一下新小区，再让链家带去看看，重要的是对片区重点小区要熟悉。

确定买哪个小区后，基本价钱就是顶层底层便宜，临街临路临地铁便宜，不南北通透便宜，其余价钱上下浮动不是太大，可参考这个小区以往的交易价钱。如果价钱可以接受，按照大概10w砍价，顺便向中介打听下业主是否着急卖，着急卖可以再多砍价，比如我开始看中的一套房子是因为今年年底之前业主要换房子到海淀去落户，不然业主孩子上学会受到学区划分政策影响。如果没有合适的就先等等不着急，中介会不断推新房给你。

当时看房子的感觉就是累，开始比较兴奋，都仔细瞅瞅，当看过三四套之后根本记不住哪个是哪个了，只对一两套比较有印象，总之不会像你想象的那么正式，对于中介就是家常便饭。

五、业主谈价

在确定好两三套房子之后链家会约你和业主一起到链家门店去谈价钱，注意最好不要临时决定买链家推荐的另外的房子，会很没有安全感，当时我们选择了这种是因为一套房子不卖了，一套房子业主嫌给钱低面都没见，我们也是考察了好半天才决定买这套临时推荐的，起初看的是长阳半岛1号院，后来定的是长阳半岛3号院的顶楼，顶楼价格自然便宜一些，主要是业主这房子没怎么住过比较不错。

谈价钱链家不会让你和业主直接谈，太容易谈崩，猜测链家给业主说能卖得高，给卖家说能卖的低，这个价还是有差距的。链家会让双方先见一面双方寒暄下，然后让双方分别在两个屋子里面，让一方出个价钱，然后再带着价钱去找另一方谈，另一方让一步然后带着价钱去找一方，这个过程几乎不用你费什么劲，链家会想办法，你只需要把预估价降低10w左右，每次找你就装穷最后加上几w。等双方价钱差不多相差五六w，会把你们叫一起，你就给业主哭穷，让他低一些，不过一般会对半折中，ok成交北京链家二手房交易中介费何时交，签链家购房合同一式三份，给业主交9w定金。过程中尽量不要说房子的缺点，一般这个链家都会帮忙搞。

这个过程相当漫长，是个心里战，也是个体力战，当时从下午五点开始谈到最后签合同到凌晨1点，当时那个业主妹子也是比较强，价都谈好了签合同的时候说链家的合同模版有问题要改，规定不能改的，又折腾了好半天。

六、后续流程

签完三方合同之后，还有很多后续流程，如下图：

审核买卖资格：审核买方是否存在抵押查封等情况，对于买方主要是审核是否有北京市购房资格，如果第一步都没有通过下面的将无法进行了，买方需要提供户口本首页、户口本本页、身份证等证件。

网签：是要去住建委办理网签合同，这就是我们平时说的网签量，网签价。这个不用自己亲自去，链家经纪人会帮你去住建委，需要准备身份证、户口本、结婚证等。

面签：在对房屋进行评估后北京链家二手房交易中介费何时交，要买卖双方都去银行，进行贷款审核，审核贷款人资质信息并查看买卖双方是否自愿。买方要携带身份证、户口本、结婚证、银行卡、收入证明、学位证等。值得注意的是要跟链家经纪人选择好去哪个银行，因为不同银行的贷款利率是不一样的，一般四大行都一样，一些小点的银行会有一些优惠。

批贷：银行贷款资质审核通过。

缴税：买卖双方和经纪人去住建委按照个人情况缴纳契税、增值税、个人所得税等，然后就等着下午去领房本了。

过户：中介陪同去燃气公司查看燃气使用情况并过户（现在不用了直接把卡给我了），去有线公司查看歌华有线并过户，去派出所查看是否有人在这里落户，去小区查看水电、暖气等算清钱并交接（注意能报销暖气的同志一定要提前给原业主要发票，不然他开了发票拿走你就没法报了，这点我吃了大亏，万一开了你就少给取暖费），去小屋物业查看物业费缴纳情况并过户（有的小区需要拿着房产证才给过户），这些查完后再去房子看看情况基本就过户完成了，没业主的事情了。然后就等着去住建委领取房产证。

抵押放款：将房产证抵押给银行，等若干天后银行会将贷款钱打给原业主，楼主开始还苦逼贷款生涯。