北京房姐10000+人提供买房最佳解决方案，投资8-10年

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：房姐好，目前子弹300，要全款买一个小两居或一居，不自主，以房养租，投资8-10年。目前备选的有三个地方：（1）团结湖北二条，面积37，三楼，一居，内部破旧，如果装修需要大改，有小区环境，离东三环近，到团结湖地铁400米，80年公房，总价275；（2）甜水园北街小区，面积41，二楼，一居，内部装修不错，可以直接出租，有小区环境，离朝阳公园800米，离地铁金台路400米，80年公房，总价275；（3）蒲黄榆路50号，面积53，三楼，小两居，没有小区，独栋，需要简单装修才能出租，离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280；以上房子户型图见附件，请问房姐，这三个哪个潜力更好，更适合上车？谢谢。

回答：老破小产品涨幅收益一般 能跟上大盘就不错，所以长期投资中会看重租金，这三个中团结湖的地理位置是比较好的，如果愿意倒腾一下 把租金收益提升起来，首选这里 ，备选甜水园北街

提问：房姐您好，新人提问新人提问：本人在海淀公主坟上班，北京户籍，打算在海淀购买一套房为小孩上学所用，九十平米左右，想看看近两三年或者已开发的楼盘，离公主坟半小时内的车程为佳，将来如果不住出租或者卖掉都会比较方便，求推荐一下房源

回答：海淀次新盘并不多 大多溢价，预算充足可以看下 四季青板块 例如 曙光花园、郦城、水云居等如果预算较低推荐看下定慧寺板块 例如 恩济里小区、定慧X里等。

提问：美丽的房姐你好，新人小白，关注很久了。我和另一伴都是sfsd，京户，工作地点我在16号线西北，另一个在5号线大屯路。考虑结婚前购房买二手两居室，手里子弹200，公积金应该可以贷120，月供16000以内，不想压力太大，我俩交通优先，毕竟我离得太远。海淀感觉有点吃力，考虑16号地铁规划，最近在看丰台站附近，是否推荐？还是朝阳北部、海淀北有没有推荐？

回答：丰台对你们不是太好的选择，你们总价看一个500左右的没问题，可以看昌平回龙观板块 例如 金域华府、新龙城。海淀看看 永泰园、永泰X里

提问：您好！持有上元君庭一套南北通透的77平一房一厅，现住soho现代城115平两居室塔楼。在国贸附近上班，家人在马甸上班。两人住，无贷款。想请教是否需要把上元君庭置换为两居或三居予以保值升值，若换，是继续在上元换或其他小区？华樾北京限价房新出小三居是否可考虑？或朝阳、通州？谢谢！

回答：建议置换，77平的大一居在市场上不受欢迎。同小区置换也可以，华樾北京位置没有问题，也有潜力，但要注意离铁路太近的几栋不要选。通州可以淘下运河东核心区

提问：您好，房姐，首付200万左右，有没有合适学区房推荐，初中。谢谢

回答：你好，主要是小学+初中 目前看陈经纶帝景、陈经纶嘉铭都不错，但是这俩小区总价高 “平民”小区，总价600w左右或者以内的，芍药居的人大附还是不错的，另外慧忠里的朝外也不错，总价也OK

提问：房姐好！云南抚仙湖的房子，万科近年开发的国际度假小镇里的合院，70年产权，90平方米，1.8万每平方米靠谱吗？升值空间如何？我们在北京买了一房今年已还完贷款，如果在云南买这种房子算第一套房吗？准备首付30%，每年最多小住一两周，其他时间准备交给物业帮忙出租，是否合适？北京的房子这个价买不到什么好房，钱放着也是贬值，也没有其他投资渠道，左思右想只有买房子了，望指点迷津！谢谢！

回答：你好，云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而也，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，本地人根本不买房，何况版纳，大理）。 抚仙湖房产投资流动性都非常的差，除非买来自己享受，一般还是不要投资了。建议关注潜力大的二线城市，比如杭州 武汉 重庆等都是非常不错的选择，限购不严。

提问：房姐您好，小白首次提问：目前角门有一套老公房（价值380左右），手里有150子弹。未来5.6年孩子上学还要置换。请问现在是置换一套700左右的自住？还是购置亦庄橡树湾的小两居作为投资好呢（有首套资质）？如果置换700左右南边和东边哪些盘升值空间大？购买远郊新房投资趋势如何？谢谢解答！！

回答：有首套资格建议置换，在北京总价越低的盘溢价越高，需要上车的人太多，竞争导致的结果。700+的标的刚刚脱离红海区选筹建议看下九龙山、朝青、双井 例如 国美第一城、苹果社区南区、风度柏林、首城国际，丰台看下 星河城、万年花城远郊新房要看位置，没有地铁和交通不便利的地段慎选

提问：房姐你好！我和老公37岁，非京户口，户口落在天津武清。北京积分落户无望。目前北京望京花家地小区有一套55平的老破小，孩子上花家地实验小学四年级。想稍微改善下住房北京花家地南里二手房，希望房子能增值，打算几年后再出手换个大点的。武清区南湖花样年花郡有89平房子一套，市值120-130万。打算孩子小升初回天津市区上学。目前计划卖掉武清的房子在和平或者南开河西换一个老破小，统筹或者摇号。希望孩子上个好的中学。房子能住不住无所谓，不能住就就近租房。老公目前年收入大概50-100万税后，大概可以保持10来年。保底能有50万我自己目前税后收入28-30多万.包含了公积金。我的工作比较稳定，如果不去天津可以工作到退休。但是两年后孩子去天津我需要陪读，天津工资很低，可能会面临永远失业的问题，就靠老公一人收入。目前北京换房考虑在望京，因为孩子还要上学两年。总预算500万，目前房子扣掉贷款卖出后到手估计在330万左右，年底能有个30-50万的收入。所以手头也就360-380万的现金用来换房。预算500万的房子，但是也想考虑升值问题。因为天津也要换房，还有我失业问题，不敢贷款太多。想换方舟苑一期97念电梯房80平，500万多一点，离学校近；附近没有太近的地铁。或者世安家园80平电梯房，有的不到500万，但是离学校远一点，接送麻烦一点。还有个变电站在附近的梗。2000年房子。还有南湖中园一区，2000年房子，楼梯房75平也是500万上下。望京新城的房子感觉很贵了。或者其他的小区的房子，主要目的上学方便，以后好出手，有升值潜力。哪个社区更有潜力？我在望京老公在酒仙桥上班。

回答：方舟苑的房子也有点老了，不太推荐世安家园和南湖中园房子没有硬伤，可以入，都能跟上大盘望京还可以看看南湖东园，还有安贞板块可以看看安贞里，亚运村板块看看安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐您好，新人首问。外地户口，北京已满五年社保北京花家地南里二手房，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。1.Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。2.不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？3.如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？4.您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？5.纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。

回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+%2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。4. 应该是不行5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套

提问：新人首问，房姐你好，本人首房首贷，目前手头200现金，未婚，30岁，工作居住证购房资格，永安里上班，计划一两年内结婚。我的需求是居住的同时最好带有一定升值空间，若对应学校不错就更好了。目前面临选择想咨询下您专业意见。选择1劲松双井附近看二手房，首城，华腾园，后现代城，易构空间等都看过了，考虑资金和居住体验，有个都城心屿的小区能否考虑？独一栋6个单元，08年建成，是不是独一栋不太好？且对应学校一般，优点是通勤方便，以后有17号线；选择2通州融御，72平两居，牺牲通勤时间，据说配套相对不错的小学，关键点城六区外能加职住积分方便以后落户。目前在两个选择间十分纠结，迫切希望得到您解答。谢谢。

回答：你好，都城心屿这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。新手不建议买入。考虑居住体现，还是建议优先首城。融御价格偏高，短期内自住不太方便，需要长持。综合考虑，优先双井吧。少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

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