财政部土地增值税法向社会公开征求意见，你怎么看？
来源：网络整理 2022-07-19 16:02:29
7月16日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）向社会公开征求意见，结束时间是8月15日，此消息一经公布，立马引起了众多关注！
此次在征求意见稿中有主要有四大变化：
01、增加了集体房地产被纳入土地增值税征收范围；
02、由国务院来确定收入和抵扣项目的范围和标准；
03、授权省级人民政府根据当地房地产实际情况，决定对某些情形减征或者免征土地增值税；
04、房地产企业的缴税清算方式从“可清算”变更成“应清算”。
土地增值税纳税人是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税。
土地增值税，目前我国针对个人的房产出售，赠予、继承都是免征土地增值税的，只对商业地产出售和公司出售住宅时才征收土地增值税。
现行的土地增值税征收依据是1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，因1993年以海南、北海、惠州等为代表的地方掀起了中国第一轮房地产狂潮、房地产泡沫，引起了相关部门的警惕，因此出台此条例。
1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日开始实施，条例规定的税率：
如某开发房企拿了一块地，地价是1个亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付开发、建设、配套、税金、利息等1亿，这样他的全成本是2亿。扣除项目金额后，增值额就是3个亿。
而根据国家发布的“土地增值税暂行条例实施细则”中的规定，该开发商的“增值额”是“扣除金额”的150%，故土地增值税为：3×50%-2×15%=1.2亿。
即该房企开发地块收益是3亿，要缴1.2亿的土地增值税，真正留下的是1.8亿。当然，该房企还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税等多项的税种。当初设计这一税种的目的，就是为调节房地产企业过高的利润。这也就是为什么土地增值税还有一个更直白的称呼——“反房地产暴利税”。
对于“土地增值税”入法，官方公布的“立法说明”强调：“宜保持现行税制框架和税负水平总体不变”。但“土地增值税法”对普通购房者有影响吗？
个人买卖房屋是否仍免征收土地增值税？
值得注意的是，在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中，国家主要是针对开发商征收，对个人拥有的住宅性质房屋买卖时，都免征了土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”只有个人购买的公寓、办公楼、商铺转让时，才有土地增值税，但各地政府也给了一个优惠的“核定税率”，远比“暂行条例”里规定的优惠。
但在此次财政部最新公示的“土地增值税法”征求意见稿中，并没有明确的减免措施。那么最引起买房人关注的点就来了。如果个人买卖住房，也按照上述规定缴纳土地增值税，会对个人有哪些影响？
举例说明：如果李先生买了一套住宅500万，几年后卖了1000万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除金额”是600万，增值额是1000-500-100=400万。“增值额”是“扣除金额”的66%，所以他纳税额：400×40%-600×5%=130万元。
即李先生炒房子名义上挣了400万买房子要交增值税了吗，但国家要拿走130万元。注意，这仅仅是土地增值税拿走的，还有契税、个人所得税等着他。
不难看出，如果个人买卖住宅不能减免“土地增值税”，再加上“个人所得税”、“契税”等，对于个人业主的影响还是非常巨大的。
未来个人买卖住宅时，要不要缴纳土地增值税，需要国务院再次明确。如果没有明确，就要缴纳。这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。
此外，对于“建造增值率低于20%的普通住宅”的减免税，以及“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的减免税，调整为授权省级政府决定买房子要交增值税了吗，这也为地方政府调控楼市，预留了调节空间。
附：《土地增值税法（征求意见稿）》与现行的《土地增值税暂行条例》具体对比图
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