龙湖天璞与一街之隔的两个产品谁亮点更多?
来源:网络整理 2022-07-18 11:08:53
“一举刷新白沙洲房价!”龙湖天璞从首开便引发了不小的热度,4月28日,龙湖天璞海报宣传去化3.6亿,按货值估算,去化率约60%。
龙湖天璞在白沙洲热度四起,在购房者眼中却不免被拿来与一街之隔的万科光澜道对比。甚至项目自身宣传也颇有点“针锋相对”的苗头。
一街之隔的两个产品,谁亮点更多?
拼拼姐今天就用同台PK的方式来分析下这两个楼盘!
区位对比
龙湖天璞位于洪山区白沙洲大道与白沙二路交汇。
万科光澜道位于武汉市洪山区白沙洲大道与白沙二路交汇处。
区位上看,两个楼盘直线距离只有400米左右,隔着一条白沙二路,属于“面对面”的区位。
万科光澜道与龙湖天璞一样同是位于白沙洲三环内,龙湖天璞更靠近白沙洲大道,上下高架桥有堵车风险,并且有噪音影响。
而万科光澜道虽没有一线临近白沙洲大道,但距离在建的地铁12号线站点非常近。整体优势是要高于龙湖天璞的。
周边楼盘价格对比
因为区位较近,两个楼盘周边在售楼盘也大致相同。
主要项目为:万科城市之光、城投联投江南岸、中建壹品宏泰·阅江府、中建·铂公馆。
可以看出该片区域目前以刚改和改善面积段为主,价格在18000元/㎡左右。
龙湖天璞以改善户型为主,主推106-142平房源;
万科光澜道以刚需户型为主,主推95-117平房源。
万科光澜道本次推出楼栋是本项目仅有的小高层,也是整个白沙洲三环内在售楼盘中不可多得的小高层住宅。在改善型区域中,万科光澜道的刚需户型反而更抢手。
拿地情况对比
龙湖天璞:龙湖天璞所在地块为P(2021)130号地块,由武汉泰祥集团有限公司以底价77780万元竞得,楼面地价7832.8 元/㎡,溢价率0%。
而后龙湖入股70%,该地块由两个企业共同开发。
万科光澜道:万科以总价14.36亿元拿下青菱乡长征村P(2011)014号和P(2011)015号地块,两宗地成交总价分别为8.76亿元和5.6亿元,成交楼面价分别为1656.58元/㎡和1633.42元/㎡。P(2011)015号K3地块,即为万科金色城市锦绣苑小区,已开发;P(2011)014号为K1和K2地块,K1地块即万科光澜道。
万科光澜道由于拿地时间较早,开发成本低;
龙湖天璞地块为龙湖与武汉泰祥集团合作开发,底价拿地且项目价格为“白沙洲第一高价”。
如此看来,两个项目都有赚头。
价格对比
龙湖天璞主推1、2号楼,备案均价22100元/平,含3000元/平装修,约97折优惠。
万科光澜道主推10号楼,备案均价约19764元/平,含3000元/平装修,上涨66元/平。
价格相对比来看,龙湖天璞明显更贵。
户型对比
龙湖天璞:
C户型建面约126平,三房两厅两卫:
同为边套,南向开间超大。该户型分布于1号楼的西边和2号楼的东边,属于三开间朝南的通透户型,南向开间约11.8米,相比周边两开间朝南的边套来说,采光日照更加充足。
B户型建面约106平,三房两厅两卫:
同为中间套,室内空间更大,功能性更强。
该户型分布于楼栋的连廊中间套,三开间朝南,北面带连廊,南向带有较大阳台,整体动静分区,主卧南北贯通;但北向次卧面积不大。
A户型建面约143平,四房两厅两卫:
功能性四房,约7米大横厅。该户型分布于1号楼的东边和2号楼的西边,四开间朝南,南向开间超13米,日照面非常宽阔。
万科光澜道:
A户型 95㎡、3室2厅1卫
每个单元朝南户,通过连廊实现半通透;
户型方正,三开间朝南;
动静分离设计,简约实用。
B户型 117㎡、3室2厅2卫
每个单元的两边户;
无过道浪费面积,大阳台。
仅2开间朝南,房间边角布置,三个房间错列分布互不打扰,但是门基本均对客厅。
上车门槛对比
按龙湖天璞最小面积段106平,备案均价22100元/平,97折优惠来算,总价约为227万元,首付三成约为68.1万元龙湖三千里房价,首付五成约为113.5万元。
按万科光澜道最小面积段95平,备案均价约19764元/平,无优惠来算,总价约为187万元,首付三成约为56万元,首付五成约为93.5万元。
两者价格对比来看,总价相差40万元,首付三成相差12.1万元,首付五成相差20万。上车门槛相差较大。
但从总价门槛来看,万科建面约117平米户型和龙湖天璞建面约106平米户型功能差不多,总价也不相上下龙湖三千里房价,而且龙湖天璞优化后得房率可达84%,装修标准更高,有一定优势。
规划指标对比
龙湖天璞规划6栋高层住宅。
项目规划占地面积约3.3万方,总建面约13.3万方,计容建面约9.9万方;
其中住宅约9.6万方,不计容建面约3.3万方,容积率约2.99,建筑密度(建筑基底面积/项目占地面积)约15.23%。
住宅总户数约860户(含公租房42户),地下机动车停车位约974辆,项目商品住宅套均建面约114平。
项目楼栋均为连廊结构设计。1号楼为34层,2号楼为33层,3号楼为34层,4号楼为34层,5号楼为33层,6号楼为33层。
万科光澜道共由1栋15层的小高层和9栋26-34层的高层住宅、一所幼儿园以及部分商业组成。占地面积约9.5万方,总建面约37万方;
容积率约3.04,绿地率约29.05%,规划总户数约2397户,住宅部分地下地车位共约2545个,车位配比约1:1.06。
万科光澜道此次推出的为小高层,楼层越低,户数相对越少,居住密度也越低,舒适度则越高。相比周边30多层的高层住宅来说,10号楼的楼层低了不少,尤其是东边的小高层,可以极大的避免电梯拥挤等问题,居住舒适度大幅提升。
龙湖天璞规划均为高层项目,相比于万科光澜道来说,居住舒适度明显有差异。
周边配套对比
龙湖天璞与万科光澜道因区位距离较近,很多配套可以共享。
主要为教育资源、商业配套资源的差别。
教育资源:
龙湖天璞与武汉未来实验外国语学校签约,该学校是一所集小学、初中、高中于一体的私立学校,已经投入使用。优先龙湖天璞业主入学。
万科光澜道周边的华师万科金色城市一分校已经在建,位于小区斜对面夹套河路与白沙二路口。
作为离万科光澜道最近的学校,加上又以万科命名,后期大概率会对口此学校(具体以教育局划片为主)。该校规划建筑面积约1.73公顷,规划30个班级,计划2022年9月开学。
商业资源:
万科光澜道配建约13万方洪山·万科广场(及其附属商业)(在建,预计2022年年底开业),届时项目周边的商业配套现状将得到很大改善。
龙湖天璞商业主要为底商业态,主要大型商业还是需要依靠万科广场及更远一些的龙湖白沙天街。
开发商及口碑对比
万科光澜道的开发商为武汉万科金色城市物业发展有限公司,背后实际持股集团为万科。作为第一波进入武汉的全国知名开发商,十几年来,万科的口碑一直很好,也持续吸纳了不少万科死忠粉,万科的二手房在区域也有一定的溢价性。
龙湖天璞的开发商为湖北龙合泰置业有限公司,背后实际持股集团为龙湖。龙湖在武汉也有不少项目,但近期有不少交付项目出现问题,对其口碑有一定影响。
其实除了106平米户型之外,其实龙湖天璞和万科光澜道的客群重合度并不高,更是一路之隔。
但对于购房者来说,适合自己的就是最好的。
对你来说,你更倾向哪个呢?