等不来的人才购房放松上半年的南沙真难是坑吗？

撰文：牛夫人

南沙，最近又被推上风口浪尖当了典型。

中原地产数据显示公布，上半年广州11区成交套数成绩单。

二手市场，南沙上半年仅成交了1410套，以同比下跌61.3%的成绩稳坐吊车尾；新房方面，成交了3367套，同比跌幅达到66%，远高于增城、从化、花都等地。

于是， 冷嘲热讽的声音又多了起来，还没买的开始犹豫，买了的担心站岗，甚至有人直接说南沙是天坑。

那么，南沙真的是坑吗？今天我们不妨聊聊，南沙在当下的处境，以及需要如何变局才能突破困局。

文末会分享三个读者朋友的南沙买房故事，欢迎一起探讨！

等不来的人才购房放松

上半年的南沙真难

首先，南沙的失落，和整个大环境不无关系。

近五年，今年1-6月份广州二手房成交数据创下了近五年历史第二低，第一低是什么时候呢？

2021年下半年，也就是调控最严格的时期。

回顾去年下半年，全国楼市调控政策层出不穷，以广州为例，二手房参考价出台、人才购房政策收紧、首套房贷利率上调、严查首付来源……

2021年7-12月，整个市场迎来了前所未有的大降温，创下近五年至低。

但今年呢？全国风向骤转，由“严”趋“松”，政策暖风频吹， 各地开始放松限购、降低利率，但却无法达到理想数据。

关于广州广州第二套房政策，虽然没有出台具体政策，但信贷不断放松，首套房贷利率最低降到4.40%，新房市场陷入内卷，打起了价格战。

处处说明，今年上半年与去年下半年，从广州至全国，实际已经面临完全不同的调控环境。

然而，多方努力下，广州二手也只做到比去年下半年多卖了111套，新房，更是同比下跌了35%。

再加上后疫情时代，经济形势仍未回归常态，市场的购买力已远不如从前，很多购房者，对楼市失去了信仰。

覆巢之下，焉有完卵，在这样艰难的环境下，南沙首当其冲，影响最大。

其次，人才购房政策也是造成如此冲击的一个重要原因。

南沙作为大湾区几何中心，面向购房群体应该是整个大湾区乃至全国，结果它的人才购房政策却是最严格的：

南沙高端领军人才中持A、B、C证的人员

广州市认定的高层次人才

领取广州人才绿卡的人才

持来华工作许可证A证的外国人才

海外高层次留学人才

高管人才、骨干人才

获得副高以上专业技术职称的人才

获得高级技术职业资格（高级技师）的人才

因此，自从去年南沙购房政策收紧后，南沙的二手成交瞬间冰冻。

人才政策执行的时候南沙每个月的二手成交在700套的水平，而政策收紧后瞬间下滑到了每月200套左右。

甚至今年2月份的时候南沙二手成交仅145套，为全市垫底，还不如从化的成交量大。

因此，从4月份开始，就不断有“南沙即将放开限购”的说法流传，说是谣言广州第二套房政策，不如说是大部分购房者的期待。

毕竟南沙热闹的时候，近一半的房子都是卖给外地人的，人才一收紧就被掐住了七寸，不说寸步难行，但确实很难撑下去。

不仅房子卖不出去，地也难卖出去，没有卖地的钱，更何谈加速发展建设。

来到7月，大家盼星星盼月亮，也没有盼来放松限购的好消息。

南沙方案出炉

市场热情回归有望

虽然没有盼来人才政策，但南沙盼来了新的利好。

6月14日，国务院正式发布“广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案”，虽然不是直接作用于楼市，但对于南沙的发展却是大利好。

时间拉长一点看，等规划都落到实处，对于楼市也是正向作用。

方案出炉后，不少购房者一收到风，重燃起对南沙楼市的希望，各大楼盘的来访量均有所增加。

尤其是南沙湾、庆盛、南沙枢纽三大先行区来访量和成交量明显增加。

中心区域，例如明珠湾、黄阁等也成关注的重点。

那么这个方案到底说了什么，分量有多重呢？

首先，文件的开头，就已经定了调：举全国之力支持南沙发展。

不止要你广州举全市之力，还要号召全国一起关注南沙、推动南沙建设。

这是南沙立足于大湾区之上的使命必然，也是作为与横琴、前海并肩的自贸区所背负历史重任。

作为后起之秀，南沙的后劲不输横琴、前海。

再来，全文共包括7大部分26条，以2025、2035年为两个时间节点，提出了科技创新体制机制、公共服务水平、营商环境等方面的主要目标。

主要内容如下：

① 将南沙的定位从广州唯一副中心拔高至粤港澳大湾区唯一面向世界的合作区。

② 设立三个先行启动区：南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽。

③ 对先行启动区鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税，并按程序制定优惠产业目录；对在南沙工作的港澳居民，免征其个人所得税税负超过港澳税负的部分；

④ 2022-2024，每年安排南沙100亿元新增地方政府债务限额。

2025年目标——

南沙粤港澳联合科技创新体制机制更加完善，产业不断深化，教育、医疗等优质公共资源加速集聚，成为港澳青年安居乐业的新家园，市场化法治化国际化营商环境基本形成等。

2035年完成——

国际科技成果转移转化能力明显提升，公共服务达到世界先进水平，区域内港澳居民数量显著提升，携手港澳建成高水平对外开放门户，成为粤港澳全面合作的重要平台。

去掉拗口的书面词语，总结下来其实就三大条：走出去（面向世界协同港澳），提升经济，成为港澳青年的后花园。

6月14日印发方案出炉后，紧接着6月24日开发布会，再来就是28日省政府发布会。

动作迅速，决心明显。

其中，我们需要注意的重大利好便是，双“15%”的税收优惠政策，让南沙有了跟横琴、前海平等竞争的权力。

没错，这是实质性的利好，对于企业进入南沙提供了实打实的支持。

南沙现在最令人诟病的，就是人太少了，而双“15%”，将有效提升南沙的产业，人口也会随之提升，而且以后进来的将都是高质量人口。

其次我们还要注意到，文件中有一句“增加建设用地指标”。

从这一点也可以看出国家对于南沙发展的重视，毕竟城市要发展就需要土地，而土地本身又属于存量资源，土地的辽阔代表着区域的发展潜力。

打个比方，大家普遍认为珠江新城的发展已经趋于饱和的重要原因，就是没有土地了，包括琶洲也是如此，所以只能不断地向周边扩容，寻找下一个发展高地。

而南沙，拥有充足的土地资源，这个和同样辽阔的增城可不一样，南沙是大湾区几何中心，地处黄金内湾，土地可以说是寸土寸金。

增加的建设用地，根据方案的说法猜测，大概就是用来建设教育、医疗等公共资源，毕竟，南沙还要成为港澳青年安居乐业的新家园，居住属性拉满。

所以说，南沙真的不缺想象，时间是最大的敌人。

回首珠江新城，前前后后发展了20年方成霸主，而南沙真正发展是从2015年之后，未来仍有很长的路要走。

上车南沙，要做好持久战的准备

说一千道一万，购房者的犹豫和彷徨，是南沙需要习以为常的事情。

毕竟，不见兔子不撒鹰，南沙必须给到一个实实在在的冲击，才能真正刺激到楼市，方法也很简单，要么放开限购，要么来一个真正有代表性的地标。

例如，广期所回归，童世界开业，引入500强、免税城、自由港，公布IFF引进的金融机构等等。

做一个真正的广州副中心该做的事情，人自然就来了，人来了，楼市也就不用担心了。

前段时间，我就南沙问题采访了三个已在南沙买房或打算买房的读者，我觉得他们的说法还是很有代表性的。