不是房子够不够住的问题而是“人户分离”问题

曾看到过一句话：现在房地产市场的问题，不是房子够不够住的问题，而是“人户分离”的问题。

什么意思？

如果单论房子的数量，过去这些年每年房地产销售面积就有17亿平米，按100平米一套房就是1700万套房子，十年就能卖1.7亿套房子，加上农村的空置自建房、小产权房，我们的人均居住面积早已突破40平米了，这个数字比欧美日韩都要高。

不过，数据显示，每年涌入城市的人口大约有2000万，现在的流动人口大约有2.4亿，在“人户分离”的趋势下，大量进入城市的农民工只能选择租房，老家的房子只能无奈选择空置。

想扎根的城市没房子住，不想回去的家乡到处都是空置房，这才是楼市的现状。

针对“供需失衡”的矛盾，我们也看到调控在不断出台措施，各路专家也提出了不少建议。

比如，去年自然资源部发出通知，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

也就是说，以后人口常年流出的中小城市，房子积压卖不出去，批的土地会越来越少乃至不再新增供地，而那些房子一直不够卖的城市，供地会继续增加，从土地端入手调节，显然更具智慧。

再比如，北大国家发展研究院教授徐远建言称，可以安居房建设为抓手，启动“二次房改”，既能促进短期经济复苏，又能托住未来十年经济增长的下限。

徐远认为在未来10年可每年兴建1000万套安居房，估算下来可安置2亿农民工，把2亿农民工转变为新市民，加上子女共新增约3亿新市民。

与此同时，商品房建设和其他流动人口市民化，还将形成约1亿新市民。

也就是说，从明年开始，未来10年时间，将有4亿新市民产生，城镇居民总量可以达到10亿的规模，直接打破城乡二元结构，可以解决过去40年以来的历史问题。

笔者认为，撇开新市民转化、房改促进经济发展的提议不谈，“10年后广州第二套房政策，2亿农民工或有1亿套安居房”这个观点，在目前环境下颇具建设性意义。

1，目前我国2亿农民工急需“就地安置”。

统计局去年发布的《2018年农民工监测调查报告》显示，我国农民工总量为2.8亿人，新增184万人，增幅仅0.6%，创出新低。

从农民工流动输入地看，在东部地区就业的农民工比上年减少185万人，下降1.2%，在京津冀地区就业的农民工比上年减少27万人，下降1.2%；在珠三角地区就业的农民工比上年减少186万人，下降3.9%。长三角稍好一些，增长了65万人。

显然，农民工“回流家乡”的趋势已经开始出现，如果不抓紧让他们落户、扎根、居住在城市里，各大城市群将错过最后的“人口红利窗口”。

2，“房改”需要更多配套政策来补充。

在1998年，我国开启了住房商品化，随后的22年里广州第二套房政策，我们看到房地产销售额每年都在“上台阶”，从年销几千亿到年销售额16万亿，房价水涨船高，房企数量从几千家到近10万家，从长三角、珠三角到中西部各省市，无论大小城市，到处都在“盖房、卖房、炒房”。

但是，住房商品化的另一端，是保障房配套政策的完善。

正如专家所建议的“10年1亿套安居房”一样，国家最近发布的2道政策注意了，对保障房建设、用地规划做出了明确指示，是庞大流动人口群体的好消息。

第一，集体土地入市加快推进。

城市住房供需矛盾的深层次原因，是城乡土地流转还是二元结构，我们大量的集体土地难以入市。

不过，去年8月份，集体土地入市的法律障碍已经扫除，这部分土地的存量非常巨大，入市后并不会建成商品房，会加大对租赁房、保障房体系的供应。

到了今年2月份，高层下发了抓好“三农”领域重点工作的意见，这是21世纪以来，第17个指导“三农”工作的一号文件。

在破解乡村发展用地难题上，文件指出，“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”。

据《第一财经》3月23日报道，自然资源部新闻发言人刘国洪表示，从目前掌握情况看，2017年以前批而未供的土地大概还有1450万亩，“应该说存量盘活还有比较大的潜力”。

很明显，从去年8月份至今，集体土地入市、限制土地的利用在加快节奏，想要盖房首先就要有地，巨大的土地供给，将为1亿套安居房“做好铺垫”。

第二，用地审批权开始下放。

近日，高层发布关于授权和委托用地审批权的决定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市批准。

根据《决定》，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市，试点期限1年。

值得注意的是，这8个试点省市，大部分为人口密度大、城市化程度较高、住房供需矛盾高的省市，这也就意味着，未来一二线购房需求强的区域，住房的供给力度会大大增加，安居房建设的速度也会加快，农民工转化成新市民的进程也将逐步加速。