在世界范围内，中国房价究竟是否存在泡沫？（深度好文）

全球房价真实对比：中国房价全球第一？

房天下2021.04.09 17:30关注确定不再关注此人吗

在世界范围内，中国房价究竟是否存在泡沫？这个问题很难回答。国际房价对比是个很好的参考，但是，直接拿中国房价和外国房价对比是很危险的，因为中国的房价完全不同。

首先，定价基础不同。在中国，“财产”和“财产”实际上是分开的。国家拥有土地，家庭只有土地使用权，普通住宅的产权期限为70年，到期后可自动续期，商住两用住房的产权50年以上，需缴纳一定比例的土地使用费才能续期；而美国等国家多采用私有财产权制度，房屋买卖包括土地，产权是永久的。也就是说，我国房价实际上只包含土地使用价值的一部分，而国外房价完全包含土地产权价值。

第二，不同的数据质量。有两个主要的国内数据来源全球平均房价排名，一个是统计局，另一个是绝对价格。另一种是数据扭曲。统计数据来自住建部门的网签价，为合理避税，大城市普遍存在阴阳合同现象，网签价基本上都大大低于实际成交价格。例如，假设一套北京住宅实际成交800万，而普通网签价格仅为468万，那么就可以达到普通住宅最高指导价。据统计数据显示，北京2016年新屋销售均价约为28000元/平方米，而实际均价早已经超过50000元。以这样的房价来对比分析，结论必然是跑偏的。

第三，统计口径不同。世界上的房地产价格缺乏统一的官方数据，各国房地产价格统计机构不同，数据来源不同，样本口径不同，不宜直接进行比较。在国内，常用的房价数据有70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包括各种类型的商品房；而在美国，最常用的标普/凯斯-席勒房价指数只统计20个城市，而且只统计独栋和联排别墅。不要说国家之间无法进行直接对比，即使在一个国家内也不能完全准确地进行对比。

第四，区域算法不同。住宅建筑面积的计算，既包括住宅使用面积，又包括墙体占用面积，还包括公摊面积，楼道、阳台等。多数国家的面积以实际面积或使用面积计算。如果香港采用实用面积，则相当于建筑面积减去摊余面积。与美国、英国等使用面积相当，等于实用面积减去墙占面积，即实际可使用的住宅面积。

建筑面积>实用面积>使用面积，两者相差不大，且建筑面积与使用面积存在较大差异，需对得房率进行换算，即实际居住面积与建筑面积的比率。一般而言，塔楼或有电梯的住宅的得房率大约是70%，而多层住宅或无电梯的住宅的得房率大约是75%，也就是说，国外70多平的住宅大约相当于国内100平。以中国房价除以得房率可以得出与外国房价相比较的真实房价，至少要比原来的房价高20-30%。

第五，持有成本不同。我国现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性费用，只有物业税和城镇土地使用税针对的是房产持有环节，而房产税目前仅在上海、重庆试行，尚未全面推行。这就是说，如果不进行交易，中国房产几乎没有成本。而且海外税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等国和地区都有不少房产税，需要在持有期间缴纳。例如，北京一套100平左右的房子的持有成本仅为每年45000元，而在靠近华尔街的FLATIRON公寓，每年需要支付1.16万美元的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合平均每年要支付13.47万元，这部分成本显然要比国内高得多，实际上也算是隐含的“房价”。

第六，地区结构的差异。后发制人的中国，城市化率只有54%，地区发展极不平衡，城乡之间、核心城市与三四线城市之间差别很大，就像一个省会城市，杭州的均价超过6万元，乌鲁木齐的均价在6千元左右，差距有十倍之多。尽管国外也存在地区和城乡差距，但发达国家的城市化率基本在70%以上，没有国内分化那么严重。这样就产生了一个问题，如果比较总体房价，中国的房价可能会被一些落后地区和农村拉低，掩盖大城市的高房价，这与实际不相符。

第七，计价单位不同。不同国家所采用的房屋面积测量方法不尽相同，国内为平方米，美国和英国为平方英尺，日本和韩国为坪，都需要进行一定的换算，无法直接比较。这三个区域之间的转换比例是1平方英尺等于0.093平方米，1坪等于3.31平方米。

由于数据不同，因此直接对比很容易产生系统偏差。为比较结果的准确性，我们综合考虑了各种因素，确定了以下几项数据处理原则：第一，以发展程度相近的具有代表性的城市进行比较，避免全国范围对比的不准确；第二，以市场数据为准，避免外部干预所带来的数据失真；第三，以同一跨国统计机构为准，避免不同统计口径；第四，将宏观数据维度与微观案例维度结合起来，尽可能地反映房价的真实情况；第五，将发展程度差异所造成的房价差异排除在外。接着，我们从这几个原则出发，从宏观和微观两个角度，对中国和其他国家的房价进行比较。

宏观对比度：几乎是全球最高的。

从宏观上讲，我们选择了Numbeo，这是目前世界上绝对价格和相对价格水平。

房屋价格：修正后仅次于香港。通过对一线城市核心与非核心地区房价的直接对比，我们可以发现，中国一线城市京沪深中心城市房价的平均水平在一线城市中是世界范围内名列前茅，比之伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎等世界著名城市，北京、伦敦、新加坡等世界著名城市，差距仍然很大，京沪深中心城区房价只有香港的一半。

数据来源：Numbeo，例如：FinancialInstitute：美元/平方米数据来源：Numbeo，比如FinancialInstitute：美元/平方米。

但考虑到中国内地常用的是建筑面积，而核心城市大多是有电梯的住宅，采用70%的得房率，经换算后，上海、北京和深圳中心地区的实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已超过伦敦和新加坡，仅次于香港，与其相比，房价差距更小。

数据来源：Numbeo，例如：FinancialInstitute：美元/平方米数据来源：Numbeo，比如FinancialInstitute：美元/平方米。

再次看看非中心区：20个全球核心城市非中心区房价与中心区差距明显，其中部分非中心区房价低于中心区房价的一半，但整体排名基本没有变化，只有个别城市更替次序。据Numbeo网站最新的7月核心城市非中心区房价数据显示，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心区房价平均水平为7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，占中心城区房价的一半左右，排在第六位，第七位，第八位，仍然很靠前，但相对于中心城区的地位已经有所后移。

数据来源：Numbeo，如财务研究所，单位：每平方米，美元。

另外，在上海、北京和深圳，非中心区的房价也是以70%的得房率计算，分别是10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，仅次于香港，并超过了伦敦、旧金山、新加坡和巴黎。

数据来源：Numbeo，如财务研究所，单位：每平方米，美元。

相关价格：全球最高，没有一个。

一是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后则是全球最高。通常用来衡量住房价格对居民收入的影响，例如，京沪深中心城区的房价收入比平均为40倍，也就是说，在第一，而北京、上海、深圳则以43.96排第二，40.14排第四，遥遥领先于其他城市，排第五的孟买仅为30.84倍。

请注意，这还没有按得房率换算，如果以换算后的房价来计算房价收入比的话，那京沪深的比率就更高了，分别为63.36,62.8和57.34，远远超过香港，成为全球买房负担最重的城市。

其次是全球最高的房价租金比。直觉上，每平方米房价与年租金的比值，可以用来衡量出租房屋的投资回报率，可以用来判断是买还是租。在此基础上进一步分析，租金反映了实际居住需求，如果与租金比较高，那就意味着房价中存在投机炒作的财务因素，可以理解为存在泡沫。

在京沪深一线城市和非一线城市中，租金价格在一线城市中居于首位，租房性价比更高。诺姆贝奥在估计每平方米租金时假定一居室公寓为50平方米，三居室公寓为110平方米，没有考虑税收或维护成本。近期核心城市房价租金比数据显示，深圳、北京和上海三个中心城市的中心城区房价租金比分别为75.07、70.75和61.65，排在了前三位，非中心城区也都超过了57。临界点是25，超过临界点意味着该地区房产投资价值下降，而租房比买房更经济。前面说过，租房都是实际居住需求，买房也有投机需求，房价比高说明投机需求超过实际居住需求，存在一些泡沫。

微观对比：一千万在国家核心地区能买到什么样的房子？

宏观数据更为全面，但也可能有更多错误。再从微观层面上我们也可以做一些感性的对比，有时候甚至更接近现实。显微对比不外乎两种思路：一种是同地段与同房价对比，另一种是同价格对比。将这两种方法结合起来，从购房者的角度来看，假设目前手头有约1000万预算，投资地点限定在全球主要城市的核心金融区，然后再去寻找可买可卖的房屋作自下而上的对比，这样也能直观地了解全球房价的情况。

香港：中环汇贤居总价991万2卧实用面积41平方米。

中上环太平山高街1号汇贤居有一套住宅，建筑面积615尺(合57平方米)，于楼龄12年全球平均房价排名，底座朝西，实用面积只有443尺(合41平方米)，实用率72%，总价1150万港元(合991万元)，单价高达240,000元/平方米，是全球最高。但是总体上配套更加完善：一是交通便利，距最近的地铁站西营盘约500米，步行至国际金融中心15分钟，共有多条巴士路线经过，到达铜锣湾不到半小时。教育资源丰富，附近有17所小学，距香港大学约一公里。生活配套完善，附近有卜公园、上环体育馆、西营盘邮局儿童游乐场等设施，可以进行休闲娱乐。

图为：中原地产首席分析师张大伟。

伦敦：伦敦金融城ParkVistaTower公寓总价925万2卧，80平方米。

位于伦敦市中心的ParkVistaTower2居室的现代公寓于2017年8月完工，装修简约舒适，位于14层，中高层，视野好，可俯瞰伦敦的壮丽景色，室内面积达80平方米，总价100万英镑(约925万人民币)，单价为11.56万/平方。