庄哥说房：坪山什么情况下可以买？

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1、问：您好庄老师，总价格400万，买三房，您看好坪山的华润乐庭吗？

答：你好。一般不推荐坪山苏州招商依山郡二手房，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对会好点。这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山也会跟涨，但是平均涨幅也会弱于西部，需要长持。东部的大运是龙头，在它没有崛起之前坪山是没前途的，总之富润乐庭性价比不高。坪山什么情况下可以买？1.首付非常有限，但是又很想上车的刚需客。2.生活半径在坪山。另外，总价400万在福田、南山、宝安、大运都有性价比更高的产品。

2、问：庄哥好，我2015年在龙岗北通道的珑禧雅园买了套158平的房子，感觉龙岗的房子涨得实在是慢啊，看这就着急。现在想把它卖掉置换到宝中，请问合适吗？谢谢

答：你好，珑禧雅苑是15年时炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳一路向西发展。虽然东边也能发展，但是时间要多久，是个未知数。想要短期内的确定收益，建议置换到西部。宝中、碧海、沙井、光明都是不错的选择。

3、问：您好，我想买房投资3-5年，暂时不考虑自住。龙华的金亨利首府80多平，总价不到八百万，现在还可以入手吗？买房资金主要是想以抵押一套房贷款的方式购入，您有什么建议？

答：你好，金亨利是可以买的。学位、户型、地段都过得去，增值潜力也不错。

4、问：庄哥，福田的皇达东方雅苑、和南山的京基御景峯，这两个楼盘对比哪个更好一点呢？已付咨询费，谢谢。

答：你好，如果一定要二选一的话，肯定是选后者。东方雅苑的品质不错，但是有17年的楼龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。另外片区也缺乏成长性，没有大量的人口流入，光靠吃福田的老本，却没有拿得出手的硬核是不够的。10年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO，现在10年过去了，空有深圳人民的一厢情愿；而今时今日的HK，对面的建设恐怕依然还是停留在蓝图上。京基御景峯虽也不算是一个特别特别好的标的，但是在增量和楼盘的后劲上都是好过于前者的。感谢付费咨询。

5、问：老师您好，付费咨询。我最近在看二手房，准备买一套学位房自住，考虑孩子上学。请问招商依山郡、万科四季花城、泰和花园的三房，这几个盘怎么样？庄哥您有什么好的建议吗？已付咨询费，谢谢。

答：你好。感谢付费咨询。第一：招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的一个利好。深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的开放，和深圳开放的政策苏州招商依山郡二手房，未来涌入的人口会更多，学校也更为紧张。相对应好的学校更有价值。招商依山郡的价值一直被低估了，龙岗除了私立百外以外排名第1的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将会推动这一片区的房价上涨。

第二：万科四季花城，之前很多做地产的朋友都住在这里，不过买得很早了，后面慢慢的又都搬到南山、福田。四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声，用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。这个项目成交非常活跃、在楼梯房里属于比较反常的。这个小区跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好的。喜欢安静的小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在多数买房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期看这里可以跑平大势，仅此而已。户型的实用率是真高啊，尽可能的选带电梯的房型吧。

第三：罗湖布心片区的前景我不看好。1是这两个片区都是沉没板块。2再叠加80-90年代的老房源。升值层面就不要有太大的指望了。但是从自住的角度看，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。

这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。这三个盘关注学位和自住的话，建议首选招商依山郡。

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