购买二套房时，有没有办法少契税、首付神马？

近几年，身边的朋友越来越多的打算买二套，但是按照当前的政策，二套房首付、契税、贷款利率都比首套房贵得多，完全按照二套房来买的话，经济压力太大，实在不划算。那么，在购买二套房时，有没有办法少交点契税、首付神马的？

下面以一个案例来说明吧。

工作多年，郭小姐住在一大型小区的两房。父母时常过来同住，小小的两房单位渐渐觉得有点紧张。现在，郭小姐也想买大一点的房子改善居住环境。她的这套两房的小单位是和妈妈共同署名来购买的，如果要再次买房的话，是把首套房赠送给父母自己再以首次置业者身份购买划算呢，还是以二套房买家身份购买划算?

首先要明确的是，首套房和二套房有很大的差别！

首先是缴纳契税有差异

首次置业者和二套房买家，在购房时最明显的差异表现在其缴纳的契税上。倘若是首次置业者购房：

购房面积在90平方米以下的，缴纳契税为1%；

面积依次往上则有变化，面积90~144平方米的，缴纳契税为1.5%;

144平方米以上的，缴纳契税为3%。

而如果是二套房买家贷款二套房首付，则无论面积大小，都需要缴纳3%的契税。

小郭希望购买三房单位，以100平方米单价20000元/㎡，即总价200万元的房屋总价来计算，小郭选择以首次置业者身份购买，需要缴纳3万元的契税；而如果是以二套房买家购买的话，则需要缴纳契税6万元。两者差了3万元。

首付贷款利率均不同

在贷款首付及利率上，首次置业者和二套房买家也有诸多不同。目前大多数银行对于首次置业者的一般贷款申请是首付三成，贷款利率无优惠;而二套房则是首付五成，贷款利率上浮1.1。

通过房贷计算器计算得知，如果是首套房，小郭首付60万元，贷款140万元，20年还清，商业贷款月还款额为9162.22元，利息总额为798932元。还款总额为：2198932元。

而如果小郭是二套房买家身份，利率上浮1.1，小郭首付需要100万元，贷款100万元，分20年还清，等额本息需每个月6816.89元，利息总额为636054.49元。还款总额为：1636054.49元。

哪种方式更划算？视首付资金压力而定。

对比两种购买方式贷款二套房首付，小郭把房屋赠与给妈妈后，郭妈作为受赠人需要缴纳一些费用。

由于目前首套房的贷款利率基本无优惠，小郭再以首次置业者身份购买，其优点在于首付低，但缺点是月供高，利息总额高。

如果是二次置业者，其缺点是首付增加了，但胜在月供减少，利息额相应也减少了，还省却了不少麻烦事。

总结：如果在购买二套房时，首付完全足够，那么就可以按照二次置业来购买；但是如果首付不那么凑手，那么可以考虑先赠与，然后再以首套房的资格来购买房子。

那么，赠送的话，需要有什么费用呢？赠送费用大起底

小郭作为赠与人不需要缴纳费用，但小郭的妈妈作为受赠人则需要缴费。比较大头的费用包括契税、公证费等。

倘若以小郭现有住房建筑面积70平方米计算，由于小郭是产权人之一，和她的妈妈分别享有房产1/2的产权。所以，小郭需要缴纳的契税，税基为赠与房屋残值的一半，税率为3%。小郭住的是电梯楼小区，房屋残值一般情况为2000~3000元/m2左右，我们取中间值2500元/m2计算，那么，郭妈妈作为受赠方，需要缴纳契税2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费，该专业人士表示，公证费计算为房屋评估价的2%，需要专业评估机构算出，但一般情况下低于市场价。

此外，小郭的妈妈还需要缴纳印花税、工本费等费用，但数额非常少，只需要几百元，子女和父母之间赠与房产免征营业税。

如果小郭购买100平方米，单价20000元/㎡，即总价200万元的房屋，采用等额本息纯商业贷款计算的差异：

1.以首次置业者身份购买：

郭妈作为受赠人需缴纳费用：契税：房屋残值的3%；公证费：房屋评估价的2%；印花税及工本费等：数百元；买新房契税：3万元；买新房贷款首付：60万元；买新房贷款利息：798932元；

2.以二套房身份购买：买新房契税：6万元；买新房首付：100万元；买新房贷款的利息：636054.49元。

从字面来看，虽然以二套房身份购买，看上去是能够节省十几万的利息费用，再加上没有赠与等繁杂的手续以及手续费用，看似是直接以二套房身份购买比较划算。但是，考虑到二套房身份购房对于首付的要求比较高，再加上通货膨胀以及银行利息等等多方面的因素，个人感觉，如果有条件，尽量少交首付款，延长还款年限的购房办法。