2014年河南商报《地产周刊》挑选十个关键事件解读

当2014年的日历翻过去，回首过去一年发生的大小事件，基本可以勾勒出整个楼市一年的发展轨迹。鉴往知来，回顾2014年楼市大事件，理顺其发展脉络，有助于我们更加清晰地看清未来发展趋势。

在行业面临深度调整的2014年，河南商报《地产周刊》挑选十个关键事件，以关键词的形式解读背后的运行逻辑，为整个行业提供有益参考。

关键词1：新常态

新闻事件：

进入2014年，中国楼市持续低迷，房价迎来拐点。根据国家统计局发布的数据，2014年9月和10月，全国70个大中城市中，包括北、上、广、深四大一线城市在内的69城房价连续两个月环比下跌，在一定程度上说明中国房地产市场已进入阶段性调整期。楼市的持续降温和调整，让购房者和业内人士深切地体会到了楼市的“换挡”。

点评：当时光飞逝韶华不再的时候，人们总感慨：“时间都去哪儿了?”从前两年的狂欢到如今的一地鸡毛，在收紧的货币政策影响下，楼市正不断上演悲喜剧，市场呈现出明显的分化，房企年报也是几家欢喜几家愁。

无论愿意与否，“黄金时代”已经一去不返。当中国经济这艘大船驶向“新常态”的时候，房地产企业也应该积极调整思路，积极思考“白银时代的黄金策略”。不然，好日子就真的到头了。

关键词2：限贷

新闻事件：

央行、银监会于2014年9月30日下午4：09公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策;对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

点评：现在有句流行语“有钱才能任性”。那么没钱呢?只能是认命。这可以说是当下房地产市场的真实写照。楼市的景气指数从来都与信贷政策呈现一荣俱荣的“同富贵”关系，所以随着“9·30新政”的出台，楼市才开始真正回暖。

值得关注的是，央行的政策表态通常都不具备强制性，真正决定楼市回暖的要素，还看商业银行的信贷额度。如果房贷利率仍长期执行上浮政策，那么回暖可就真的是昙花一现了。

关键词3：限购

新闻事件：

2014年8月9日晚8：00，郑州市住房保障和房地产管理局官方微博发布消息：“经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。”

此次解除限购之后，具有郑州本地户口的居民和外地户口的居民，在购买新建商品住房和二手住房，办理网签及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，外地户口居民不再要求提供社保或纳税证明。

点评：限购是“中国特色楼市调控”的里程碑之作，为了防止炒房，限购政策出台。此后，为买房甚至逼出了“中国式假离婚”，真是“二十年目睹之怪现状”。

限购并不是决定房价涨跌的关键。君不见，限购解除数月之后，楼市仍然难有起色。这同时证明，政策之手虽然会影响市场，但决定趋势的则是市场这只“无形的手”。应该意识到，当限购这个围墙拆除，楼市仍然难掩疲态，这时候风险才刚刚开始。

关键词4：降息

新闻事件：

随着“9·30新政”公布，楼市在三季度还是呈现出回暖的迹象。2014年11月22日历年商业贷款基准利率，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这在一定程度上刺激了大部分购房者，同时对于整个市场来说，也将是一个新的基调。但是，面对央行降息，购房者仍然持谨慎入市的态度。不过，通过从实施相关政策来看，整个市场呈现回暖态势，后期发展被积极看好。

点评：你降或者不降，房奴都在那里，成本依然高企。从2014年开始的深度调整，其最后一根“稻草”就是房贷利率上浮，高昂的购房成本让刚需购房者很受伤。

降息则开启了货币宽松的大门，更标志着融资利率下行通道的打开，楼市也如同打了鸡血般开始触底反弹。而对于嗷嗷待哺的房奴来说，降息诚然是利好，但如果能够真正做到“房贷支持刚需”，那才是最大的利好。

关键词5：反腐

新闻事件：

自本届政府上台以来，对于反腐的打击力度可谓空前。而随着“房姐”、“房叔”、“房爷”等一批官员的落马，也暗示出此次反腐风暴与已然风声鹤唳的房地产市场有着直接或间接的联系，以曝光官员房产清单为标志的“房产反腐”更被不少人解读为2014年楼市下行的因素之一，是房地产调控的新手段。

点评：如果认为借由高压反腐，就想击中高房价要害，给房地产市场带来巨大冲击的话，可能也不太现实。反腐赢得叫好一片，其根本原因在于，财富分配的不公平，已经成为社会关注的焦点。

当一只蝴蝶扇动翅膀的时候，可能会因此引起千里之外的一场飓风。所以，尽管反腐的最直接对象不是房价，但不可否认在房地产调整价格上起到了抑制作用。

关键词6：不动产登记

新闻事件：

2014年12月22日，国务院正式对外发布《不动产登记暂行条例》。这里所说的“登记”，其实是指“统一登记”。一旦该政策落地，将改变过去由于“多头登记”带来的交易成本增加、信息分散不便查询、重复登记、数据不统一等现象。

点评：没有了这些“弦外之音”，是不是意味着对房价没有影响?非也!随着登记数据的联网，这也将让灰色财产暴露在阳光下，挤出房地产市场里的灰色投机资本。同时，如果《不动产登记暂行条例》刺激并盘活存量房的目的也能如愿达到的话，楼市的供需结构将呈现最真实的对比，这无疑将会让房价的“虚火”无处藏身。

关键词7：刚需

新闻事件：

数据显示，郑州楼市商品住宅销售的主力军依然是80至90㎡面积段，此面积段为刚需客户置业的重点面积段，因此也基本为刚需项目。而作为刚需为主力购房群体的城市，在2014年房地产行业深陷调整漩涡之时，郑州可以说是“一枝独秀”。历年来不管政策、经济如何波动，郑州的房产市场表现基本都稳定。这让不少刚刚进驻郑州的一线房企感慨“来晚了”。

点评：从楼市的语境看，刚需是个具有悲情色彩的词语——在楼市的好光景里，“刚需”往往是寒风中彻夜排队的苦命人;而到了楼市调整的时候，“刚需”又因为支付和议价能力有限，要么是高位抢房最终被套牢，要么就是等着抄底中被政策抄了底。不过，刚需更看重自住需求，买房损失或增加的都是账面价格，该买的就买吧，无需纠结太多。

关键词8：转型

新闻事件：

“转型”成为2014年房地产行业听到次数最多的关键词之一。万科从专注住宅开发转向“城镇化配套运营商”，将目光投向了商业地产、养老地产等领域历年商业贷款基准利率，希望拓展产品线，分散政策风险;绿地集团从“地产开发商”向“综合地产全程运营商”转型，从中国市场向全球市场转型布局;世茂集团建立云平台，转型为生活方式服务商……不少房企也在尝试横向转型，如万达拥有万达商业地产和万达院线两家上市公司;恒大地产涉足农业、矿泉水、体育甚至光伏等领域。

点评：撤退是为了更好的进攻，转型则为了基业长青。当所有的房企开始告别“野蛮生长”，这是一个行业成熟的表现。在整个房地产行业面临深度调整的时候，房企的转型尝试必然充满坎坷，但“吹尽黄沙始见金”，当行业洗牌成为常态，最终留下的是找对了转型路径的企业。

关键词9：库存

新闻事件：

有机构监测结果显示，近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售压力也促使房企加大推盘力度，累积效应推动新增供应至近5年的同期最高水平。但另一方面，市场去化压力一直高居不下。数据表明，温州、宁波等城市存销比长期维持在40个月以上。成交量下滑，而供应量上升，导致市场对“高库存”现象尤为关注。

点评：一个市场，决定价格最终走势的核心要素是供求。在房价飙涨的年头，即使房企开足了马力盖房，依然会被消化得一干二净。但如今时移世易，好日子伴随着高库存戛然而止。业内人士分析，在未来的两到三年里，消化高库存将是整个行业面临的大问题，也将会有企业为“野蛮扩张”付出惨痛代价。

关键词10：分化

新闻事件：

2014年楼市总体呈下滑态势，市场分化更为明显。由中国指数研究院公布的“百城价格数据”显示，一线城市价格坚挺，而三、四线城市价格出现较大幅度的回落。截至2014年11月底，一线城市房价坚挺，整体累计上涨0.65%;但三、四线城市均价明显回落，如菏泽等9个三、四线城市，均价跌幅超过10%。

点评：

不仅仅是市场，房企也在产生剧烈的分化，“强者恒强，弱者愈弱”的特征已经十分明显。市场分化意味着地产“黄金时代”的终结，也意味着以“结构性机会”为特征的新常态已经展开，这对房企的战略选择和发展质量无疑提出了更高要求。