当初职能部门的工作失误不应该由承租人公房来担责(图)

这5户居民，全部为中化重机公司退休员工，也是公房承租人，年纪最大的段连风今年84岁，最小的肖钢60岁。

从2017年11月开始，5人一直就购买公房产权、腾退安置利益分割、重签住宅租赁合同等事宜与中化重机公司协商。公司坚持“享受过福利分房的，不再享受房改房政策”，但王少武等人则认为，当初职能部门的工作失误，不应该由公房承租人来担责。

正在拆的车站北里1号楼（图源：受访者供图）

1980年5月，王少武被分配到一套52平方米的住房。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发〔1994〕43号）》出台。根据该决定第四条，“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场”。于是，王少武购买并拿到了这套住房的产权证。

1988年，中化重机公司为副处级以上基层主要领导干部调整住房，按工龄、技术职称加分、干部级别加分等综合得分排名进行分配。彼时，已经是副处级的王少武正在京外参与一线项目施工，全程历时6个多月，也因此“被遗漏”。

随后，在王少武的追溯下，公司以“没有合适的房源”为由，将一套38.08平方米的一居室分配给他，作为住房面积不达标的补差，双方于1999年起签订住宅租赁合同，月租金84.57元。

段连风同样因为“住房紧张”而签订租赁合同。段连风和妻子均为中化重机公司员工，两人育有二男二女。1986年，段连风的长子入职中化重机公司。1994年，公司福利分房，已成家的长子单独分得住房。

按照政策，段连风夫妻及3个子女应分得90多平方米的面积，但由于住房紧张，公司先分配了一套60.82平方米的两居室，随后又将另一套39.69平方米的住房租给他们。

据悉，5户公租房户里，3户情况类似，即在公司房源不足的情况下获得补差，补差的住房采用租房形式，另一套则已完成产权购买。王爱玲则是在同丈夫离婚后获得公司住房安置。在庭审中，王爱玲称自己“获得分房主管领导的口头允诺，但未办理产权手续”。

事实上，据一份中化重机公司1999年颁布的《向职工出售公有住宅楼房实施办法》显示，针对在售范围内的35套住房，公司正式员工均可提出购房申请，经批准后，即可办理购房手续。王少武等5人的补差/安置房均在出售范围内。

肖钢1-1-403、王爱玲1-1-102、张佶5-3-502、王少武1-1-103、段连风2-3-402均在出售范围内

在王少武等人看来，公司领导频繁调动是“产权办不下来”的主要原因，据王少武回忆，退休前，他前前后后共“经历”了14任领导，往往是“上任领导刚答应，就被调走了”。而去年5月，王少武找公司行政管理中心主任协商购买产权事宜，对方则将“产权办不下来”归结为“不会哭的孩子没奶吃”。

历史遗留问题是否有解？

2017年11月5日，北京市大兴区车站北里1～7号楼棚改项目启动签约。早在2016年，1～7号楼就被列入北京当年的棚户区改造名单中。而根据公租房户张佶在庭审中的说法，2006年7月31日，重机公司已就1～7号楼拆迁补偿实施方案进行过宣讲。

根据当时的宣讲稿，“被拆迁人为承租人的，原承租房屋按届时成本价向拆迁人补交购房款后，被视为拥有拆迁房屋所有权，享受被拆迁人同等待遇”。随后，《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》京建法2013（450）号文、《搬迁腾退补偿安置方案》都列明了类似的说法。

《补偿安置方案》对“被腾退人”的界定

但之后中化重机公司拒绝了王少武等人的购房申请。根据王少武提供的一段录音材料，在协商中，中化重机公司一负责人曾表示，棚改是政府主导项目，公司没有相关政策，“政府要拆，公司管不了，也拿不到钱”。此外，该负责人还表示，历史问题都是有原因的，无须再去评价谁对谁错，“就当棚改项目没有发生，回迁后，承租人继续承租”。

继续承租，在王少武的理解中，是以原价格、原方式承租。但随后，公司另一相关负责人的说法与王少武的理解“相差了10倍”。根据另一则录音材料，该工作人员称，公司需要和王少武等人签订新的住宅租赁合同，房租15元/平方米，月租金870元，是之前84.57元/月的10倍多。

拒绝购房申请的同时，中化重机公司率先拿到了王少武等人所涉争议房屋的拆迁补偿款。

2019年初，中化重机公司以被腾退人的身份，与北京佳兴园房地产开发有限公司（以下简称“北京佳兴园”）签订了《搬迁腾退货币补偿协议》。根据公开资料，1～7号楼棚改项目总投资55425万元，全部由北京佳兴园筹措解决，且由该公司具体承担搬迁腾退与补偿工作。

同时，根据《搬迁腾退货币补偿协议》，中化重机公司放弃房屋安置，同意实行货币补偿。以王少武租住的一套38.08平方米的房屋为例福利分房拆迁，中化重机公司共获得房屋腾退补偿款1850802元，腾退补助奖励671110元，共计252万余元。其他4户的租住面积则分别为44.31平方米、38.08平方米、39.69平方米、38.85平方米，共计199.01平方米。

王少武承租房屋的货币补偿协议（图源：受访者供图）

2019年4月30日，王少武以公租房承租人的名义致函北京佳兴园，要求冻结他所在房屋的拆迁补偿款，也得到了支持。北京佳兴园回函答应“在王少武与中化重机公司达成一致意见前，冻结相应的拆迁补偿款，作为对王少武维护自己正当权益的支持”。

北京佳兴园回函（图源：受访者供图）

为此，笔者致电中化重机公司负责与王少武等人协商的工作人员，询问为何不按照补偿安置方案，让王少武等人补交购房款、办理产权手续。对方表示：“国家有政策，享受过福利分房的，不再享受房改房政策。”

是“赢”了官司吗？

在与公租房户协商的同时，中化重机公司先后将王少武等5人告上法庭。据民事判决书显示，公司的起诉请求主要有两点：解除与公租房租户的《住宅租赁合同》，判令租户立即腾退返还涉案房屋。

中化重机公司在对王少武的起诉书中强调，涉诉房屋可以出租给公众或单位职工，租金等事项完全根据双方约定确定，不可以根据租金就认定案涉房屋租赁合同带有福利性质。本案房屋租赁合同的签订未经单位分房程序，并非因分房而引起的腾房纠纷。本案虽涉及职工权益，也涉及国有资产保护。

一审后，北京市大兴区人民法院作出判决。针对王少武案，法院驳回中化重机公司上诉，认为双方的房屋租赁合同明显带有单位内部福利分房的性质。针对段连风等其余4人，法院宣判解除原《住宅租赁合同》，并勒令4人腾退返还房屋。随后，不服判决者上诉至北京第二中级人民法院。

经过二审，北京二中院对部分案件进行改判。截至目前，法院已驳回针对王少武、段连风、张佶三人的起诉，称“案件属于基于房屋租赁引发的争议，属于因单位内部分房而引起的纠纷，不属于人民法院的审理范围”。

北京二中院针对中化重机公司上诉的判决

为此，中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮向笔者表示，单位福利分房依据的并非法律，而是政策，因此，该类纠纷既不是民事纠纷，也不是行政争议。

根据1992年11月25日颁布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，因单位内部建房、分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院的主管范围。

而针对中化重机公司指出的“国有资产流失”问题，王才亮表示，过去国企职工的工资中不包含住房成本这一部分，因此，福利分房是一种补偿福利分房拆迁，不涉及国有资产流失问题。

法院驳回中化重机公司起诉意味着什么？王少武的代理律师、北京市中策律师事务所律师李福来告诉笔者，裁定意味着中化重机公司败诉，即公司“希望通过法院要求解除合同、责令居住人搬离的诉求未能达成”。

但李福来也坦言，法院判决仍属于搁置争议。从继续使用房屋的角度来看，王少武等人是胜诉的；但王少武等人的诉求，即“通过购买现居住房屋，最终获得拆迁利益”的诉求并没有得到法院的处理，只能由双方另行协商。

而当笔者致电中化重机公司相关人员，询问“如何看待法院判决”时，该工作人员表示，王少武等人并没有胜诉。当笔者追问纠纷细节时，对方表示“已经说得很多了”。

10月6日，王少武发现承租房屋被搬空，屋内仅剩废弃塑料袋和物品被清运留下的碎屑。随后，王少武报了警，北京市公安局大兴分局林校路派出所以“故意损毁财物案”受理案件。截至发稿，王少武未收到案件调查结果。

“棚户区改造并不能创造出强拆的权力。如果后续房屋被拆除，王少武等人有两条路走。一是向公安机关报案，二是要求大兴区政府对此违反国务院590号令的行为作出行政处理。”王才亮告诉笔者。

依据国务院590号令第三十一条，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

据《中国经营报》8月26日的报道，中国铁道建筑集团也出现类似福利房认定和拆迁安置争议，2018年至今，中铁建多次要求住户无条件腾退。因部分住户不愿腾退，中铁建前后5次分批起诉该楼9名住户，仍有18户坚持居住。

不过，王才亮也坦言：“关于福利分房遗留问题在拆迁中引起争议的情况并不太多，大部分地方都能按照国家房改的政策给予房主合理补偿以化解矛盾。”北京此类案件也不多，“基本上落后地区才会有这种不了解历史政策，不尊重历史事实的情况发生”。