南京房价1字头消失总价预算200万和250万如何选择买房

应该说，自从南京房价1字头消失开始，总价预算200万和250万就开始成为南京买房人的“纠结线”。据@一文 统计，每个月有超过一半的朋友，提问@一文 最多的问题就是250万元如何选择买房。

对于总价预算200万买房人而言，买新房意味着无法选择区域，几个封闭板块，只剩下买或者走两个选择；买二手房，如果不买高新区，就必须在品质和房龄之间作出选择，两者之间必须放弃其中一个。因此，不少买房人咬咬牙，选择把总价预算增加到了250万元。

因此，我们很容易看出，250万总价的买房人，往往对品质、房龄、居住氛围都有一定的要求，但是南京市场上无论新房还是二手，250万预算的房子机会都存在”到底意难平“的点。250万元总价的买房人，预算总价上升50万，要求却比起200万的房源增加不止一倍。

“求而不得”是250万元群体最为纠结的问题。

今天，@一文 结合最近一周提问的买房人的现实问题，问大家整体盘点一下在南京250万能买的各类房源。对于它们整体的品质、风貌、户型、发展都做一个集中的阐释，供广大“250万”群体参考。

250万能买的学区房

250万元选学区房，只要学区在主城区（如鼓楼、玄武、秦淮等传统教育“强区”）基本上“居住”功能会被无限弱化、压缩；而在江北和江宁，可以勉强兼顾居住+学区。

✪江北250万学区

江北目前虽然引入名校无数，但是主要是：1、有特色值得期待的以特色民办学校为主（如明道、汉开等，目前的认可度、上学率更高）；2、名校分校；

两者共同的特点是：没有实际的办学效果，对于1-2年内即有上学需求的朋友来说，还不如选择目前办学成绩最有保障的学校——浦口实验小学。（这是浦口办学成绩最好的小学，2019年在考南外上也实现了近5年来的0的突破）

250万兼顾居住和学区，最佳选择是买大华的楼盘，因为这是目前确定的学区，整体社区也大南京翠屏湾花园城二手房，小区环境设计感也足（就是后期维护不好，导致小区环境很一般）。

新房：大华阅江山；大华锦绣华城仅剩19号楼高层和5、6号楼洋房共3栋楼，毛坯交付，预计明年加推。大华锦绣华城阅江山上一期开盘在今年的7月，面积为83-126㎡，销许均价19894-20774元/㎡，总价最低约164万，首付3成仅49万起，这个项目后期突破限价的可能性也不大，预计仍然会引发抢房。

二手房：大华锦绣华城，220万左右可以上车79平米两房，250万左右可以买到100平米左右的三房。

其他施教区：浦园路、浦园村、浦建村、浦东村、浦东二村、津浦新村、新马路（不含184、186、188号）、浦铁一村（非铁路职工子女）、浦东路四号、六号、十八号（浦口电大门前小河为界）、南京电力环境保护科学研究所、铁道部南京煤炭设计院，桥工新村、迎江路（原桥北小学学区）、彩虹雅苑。

✪江宁250万学区

江宁和市区相比，哪怕是排名靠前的小学，差不多相当于主城区（如鼓楼、玄武、秦淮等传统教育“强区”）三线小学的水平。

新房：无。

二手房：

（1）江宁实验小学

江宁实验小学是江苏省首批省级实验小学，是江宁家长中口碑相当不错的学校。

江宁实验小学目前周边的房源均比较老旧，可以实现居住+学区的推荐明月花园、雅士居、

爱秦湾，250万可以买到65、77、80以内的二房。

这些小区的环境相对来说还不错。

（雅士居）

（爱秦湾）

（2）百家湖小学

百小+百中，基本上是人们对江宁优秀双学区学校的第一认知，事实上百家湖小学和东山小学一般在2、3名直接切换，也是十分不错的学校。

校区周边的楼盘包括了胜泰华府、新都公寓、天平公寓、悦恒君铂国际、静月花园、新贵之都、新区花苑等。

胜泰华府、新都公寓、天平公寓、悦恒君铂国际等是类似于公寓的住宅，缺乏社区环境，但是房子基本中等偏新；而250万左右可以搞定的、社区环境也不错的则是金王府。

（金王府小区实拍，数据来自贝壳）

目前，该小区77平米左右2房报价在250-260之间。

（3）将军山小学

将军山小学+中学是江宁有潜力成为优秀名校的双学区，理由如下：1、该双学区由东山外国语开设分校，而东山外国语学校算是江宁拔尖的学校之一，学校中、高考成绩一直稳居江宁区第一、南京市前列。2、将军上学区范围内云集了不少IT行业人士，孩子考试能力强。

其中2018年江宁的将军山中学首届学生在刚结束的全区联考中，以总分均分高出第二名20分的绝佳成绩名列江宁区的公办中学第一。

施教小区为小区为翠屏东南、托乐嘉石马新寓、江南青年城、江宁青年城、翠屏湾花园城、金德茂花园、诚基花园、江南骏园、科嘉花园、江南文枢院、瑞景文华、翠湖花园等。

250万总价，基本可以挑到2房。

✪主城区250万学区房

主城区的250万学区，基本上只剩下一个学区站位功能。

下图是@一文 从教育类公号中选取的从2015到2019年综合排名的南京各小学的排名

除去民办和顶级的拉力琅芳外，其他的250万能搞定的学区，新小区基本没戏，特别是一西一东（河西&仙林湖）哪怕是佳和园这样环境不怎么样，小学学区其实也一般（中学更好一点）的80多平都在400万上下。龙江+建邺学区，250万基本很难搞定；仙林湖的金中，学校一般（至少2019年看），但是房价都在400万左右，专门为了学区去这类学校，意义不大。

剩下的瑞金路小学、小营小学、三牌楼小学、天正小学、一中心和夫子庙，250万选择老破小尚可，基本上问题不大，但是他们的问题是：

1、小区陈旧，250万能买到的大概率是无小区围挡的单独楼栋；

2、户型陈旧，均已单室套或无客厅型两室为主；

3、高楼层不带电梯的房源居多，房屋内不够整洁，因为前房主也以买房用学位为主，上学后大部分把房源出租；

3、交通便利、配套齐全，非常利于出租。

因为250万的头部阵营学校均有差不多的特征，所以@一文 因篇幅所限不去一一作分析，有需要的朋友可以私聊。

这是国庆期间，@一文走访了一些相关小区拍摄的实景图，共大家参考：

（城中学区房社区环境，@一文摄）

250万能买的新房

250万，在南京买新房，250万扎堆的区域仍然集中在两江板块，而其他主城区的板块则零星剩下些许项目的小户型勉强符合总价的预算。

@一文 挑选的扎堆板块基本只选取了“开放板块”，所谓开放板块就是至少在2-3各区域工作的朋友都可以选择在此置业，以江宁为例， 禄口新城也符合预算200-250万扎堆的要求，但是@一文 认为短期这个板块的“封闭性”很强，基本是本地刚需或改善，以及目前在这一带实际工作的朋友适合购买。同理，淳化、汤山等板块也是这个道理，我们在此不再做更多的解读。

✪江宁青龙山生态新城

青龙山生态新城是@一文 之前曾经推荐的板块，原因是作为距离江宁主城区、南京主城区相对较近的板块，具体区位可以见下图：

应该说，如果不是鲤鱼山、青龙山双公墓，按地理位置来看，青龙山卖到3W+绝对没有问题，之前25000+到目前26500左右的均价，背后都是相关部门对鲤鱼山、青龙山这一最大缺陷的定价妥协。

对于刚需买房人而言，250万买扎堆的新房，最新的90多平小三房的户型设计理念，品牌房企房源您的唯一机会就是江宁的青龙山生态新城，如果不愿意在公墓的缺陷上妥协，唯一的对比机会也只有隔壁的时代天樾（现在叫璟悦名邸），璟悦名邸相对整个青龙山是孤盘，周围环境如下图，直面的周边均为空地，外围是二手车交易市场+众彩物流，这样的定位直接把项目未来的环境定位成了一个中等偏下，外部环境相对杂乱的小区；

是选择周边天花板明显，但是干干净净没有公墓的孤盘璟悦名邸，还是区域内暂时公墓的黑点无法消除，后期却集中了大品牌开发商集中开发的青龙山生态新城板块，这是250万预算，26500均价的买房人，并且就想买新房的朋友最大的内心博弈。

关于整个青龙山所有在售楼盘，之前@一文 做过评价，

【招商名筑】最近首开1号楼100套房源，均价25471元/㎡，户型89、108平，据说卖了8成。

优势：小户型，总价低；劣势：招商在南京鲜有精品。

【江宁金茂悦】目前11号楼有房源在售，销许均价24291元/㎡，面积约115㎡，精装交付。预计8月加推9、12号楼，面积约95、115㎡南京翠屏湾花园城二手房，共计200多套房源。

优势：均价低，金茂作为青龙山生态新城PPP合作方，金茂的盘配套方面不会差。劣势：前期交付有质量维权，集中在精装标准下降，施工马虎（比如说新风系统装错了导致家中油烟大）

【朗诗玲珑郡】朗诗玲珑郡5月18日平推1、4、6号楼，共计293套精装房源，面积为88、117、124㎡，销许均价25611元/㎡。目前均有房源在售精装房源，后期加推计划待定。

优势：朗诗三恒系统，朗诗品牌溢价；劣势：价格偏高，大户型居多，总价较高，刚需选择的少。

【中南上悦城】最近一次开盘为7月，平推8号楼，共计120套精装房源，2梯4户，中间户为87㎡，东西边户为115㎡，销许均价25600元/㎡。

优势：小户型总价低&琅小学区；青龙山卖的最好的楼盘之一。劣势：暂无，根据以往交付经验，就怕质量问题。

【深业青麓上居】刚公开售楼处，建筑面积约88、89、106、118㎡，主推小户型，明星户型88㎡，预计8月公开实体样板间，预计10月首开。

优势：小户型，装修标准高，空调、地暖、新风三大件+净水器。劣势：暂时没找到。

【都会学府】9月28日平推1号楼房源，共计108套精装房源，建筑面积98㎡、105㎡，两梯四户，销许均价26278元/㎡。项目将打造16栋住宅和1栋人才房，均为18层高。

优势：目前板块内唯一18层精装低密度住宅。劣势：面积大总价高。

✪江宁正方新城

正方新城事实上是@一文 一直以来，在规划不明确的情况下，按照推测比较看好的区域。理由如下：

1、虽然距离远，但是板块算有地铁。

2、正方新城是上秦淮板块的延伸，按照江宁一路向南的发展脉络，上秦淮的宅地貌似还剩下4幅左右，后期对正方新城的拓展是时间的问题；

3、正方新城最大的问题是目前十分荒凉，生活气息和生活配套严重缺乏，而三江学院预计整体搬迁到正方新城后，商业和配套人气问题可以得到较快的解决。

4、目前正方新城虽然远，但是从雨花软件谷通过宁宣高速到正方新城（见下图），驾车非常方便，考虑到软件谷的房价，在正方新城买房妥妥省下一大笔车费+油费，通勤比较方便；

应该说，除了绿地以极差的产品交付打了@一文 对正方新城的优良判断外，正方新城的二手房交易也比较活跃：

✪江北雨山路板块

雨山路-五桥板块是@一文 多次和大家提及的适合250万上车的区域看，这里的优点不用赘述，大家可以在“一文说房”公众号中输入“雨山路”三个字查看以往的文章。

这个版块的缺点是：

1、体量太大，投资群体也太大，现阶段买房的朋友后期面临的卖出压力将非常非常大，毕竟这个区域有很多17-19K之间均价的品牌二手房；前期品质最佳的融创玉兰公馆，均价25K左右，和目前雨山路-五桥板块门槛均价28-29K相比仍然有很强的价格优势；

2、雨山路板块目前荒凉，自住短期内确实不太方便，而等区域起来，时间表上，注定比江北新区核心区（商务区和居住区）更慢，毕竟江北新区的核心区大部分的规划建筑已经建好或者正在建设，而雨山路-五桥板块除了五桥外，其余的规划还停留在待落实层面；

3、拓荒盘的能力不足。雨山路最大的问题是，看上去名牌开发商扎堆，却缺乏有能力带动整个区域的拓荒盘，特别是五桥-研创园的玖堂府，已经是标准纯拓荒孤盘，对区域的提振作用太有限，就像当初的江山荟、力标赞城作为五桥板块的拓荒盘，直到龙湖、祥生的颐和九里到来之时才给区域带来吸引力。

总的来说，250万在雨山路上车的朋友，一个是在江北一个是看重10号线连接河西，或者能接受5年+买个房子放着，就很OK。

✪江北纬七路-工业大学沿线

类似新城、雅居乐、通宇各盘，还包括了白马路的银城和金辉白马等楼盘，他们的共同特征是，250万，买现相对现成的居住环境，但是他们的缺陷也明显，前者都有老城区规划的制约（比如老江浦的老房子，拆迁动力不足，后期规划提升的余地不大）；后者因此和金辉偷面积失败后，户型变得较为鸡肋，难以和前期周围的小三房形成有效的竞争。

✪其他各板块零星的值得买的250万房源

马群限价房中垠紫金观邸，限价26500，最小户型90平，250万预算差不多够；但是这样的限价神盘，上一次开盘的中签率8%左右，想买必须靠运气；

麒麟楼盘熙悦，户型很一般，板块位置却不错，89平米只能买到两房；

麒麟楼盘星叶枫庭，栖霞建设的楼盘，位置一般，靠近宁杭公路，户型很一般，86、89平米均可在预算范畴左右，但是也是两房；

青龙山地铁小镇的招商正荣东望府、阳光城文澜公馆，90平以下小户型，预算够，但是可惜的是也要摇号。

上秦淮的云台天境最小户型，勉强也在250左右。

250万能买的二手房

250万元买二手房，事实上放之南京不少地方都可以买到，但是@一文 有几个重点推荐的区域，基本是“开放型”区域的优质二手房集中区域，可以集中挑选：

对于在南边工作和生活的人群——

✪江宁大学城，一号线底站

一号线底站事实上蕴含了不少宝藏级的二手房选择，比如保利梧桐雨的85-91平米的户型，比如说91平米户型如下，保利梧桐雨18层密度适中的小高层，距离地铁1公里，周围文鼎广场的配套成熟全面；

此外，文鼎雅苑、中粮祥云、金轮津桥华府、东方龙湖湾，都是很不错的二手房选择。

✪麒麟新城大部分品牌二手房

✪将军大道10年左右的二手房

对于在北边工作和生活的人群 ——

✪雨山路品牌二手房（如中交前期、金地格林、中海万锦熙岸等）

✪高新区的品牌二手房三室户型

对于其他预算在南京买房，您觉得难不难？欢迎给@一文 留言！

南京买房人最火热的交流群

你还不快来！

想买房的你是不是加了很多专家群、交流群

结果发现除了每天甩文章链接

几乎就是一潭死水？

好机会来了！@一文说房 打造