【深度】青岛湾区格局中的房地产价格和价值洼地

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如果要问，青岛湾区格局中，还有哪个地方是房地产价格和价值的洼地？答案就是：胶州。

2016年，城阳区均价8200元；即墨均价7300元；西海岸均价8500元；胶州均价则为5800元。

2016年，对于房地产行业的从业人员来讲，他们怎么也没想到，“蜗居”了两三年的房地产市场，会在这一年狂飙突进，从3月份开始蠢蠢欲动，到五六月份放量增长，持续至第三季度后，到了第四季度成交有所下降（因为很多楼盘没有房子可卖了）。

胶州的各大区块：新城区、少海、开发区、胶东、老城区等也都同时发力，仿佛每个角落都兴奋了起来，连那些多年未见起色的区域，也开始苏醒。这一年，胶州一共卖了15921套房子，成交面积171.33万平米，总共成交金额100个亿。

多年的存量引起的消化不良胶州绿城朗月苑二手房，在这一年算是初步疏通了肠胃。

且不管其他区域楼市跃起的原因，单就胶州来讲，有以下几点促发了市场升温：

第一，胶东机场的拆迁进一步释放了购买力。据业内人士估计，胶东第一期和第二期拆迁，总共大约有6000多户，其中很多家庭购买了商品住宅，有的还不止购买一套，这些家庭成为2016年胶州房地产市场购买的主力，而且在2017年仍将持续。

第二，胶州大交通的进一步推进，大格局的进一步明确，吸引了一批投资者进入胶州房产市场。这些投资者包括胶州本地和胶州周边的购买力。

第三，房价的抬升和房市的升温，“逼”出了相当一部分持币观望者迅速出手。

以上三个原因，在整个2016年购买结构中，比例大致应为6 : 2.5 :1.5

可以说，2016年的房地产市场可以写进地产史，因为太具有戏剧性，也太出乎想象和判断。

2017年，胶州的房地产市场怎么走？房价会继续上涨吗？买房要不要出手？

要理清这个头绪，并且找到答案，我们还得看看过去的一年这个市场都发生了什么。

从东往西说。

围绕胶东国际机场周围，形成了一个胶东地产圈，涵盖李哥庄一带，这一片区的发力完全得益于机场的建设以及对于未来该片区的功能规划。多个楼盘热卖的状况在新的一年还将继续。

少海地产圈，多年来“按兵不动”，2016年却开始复苏。复苏的主要是少海北湖，而不是南湖。北湖有两大企业，一是宝龙，二是中洲。2016年，先是宝龙在北湖东侧通过优化环境，打造软实力，以小型别墅吸引了购买力，几十套别墅快速出手；而后中洲半岛城邦在北湖西侧搅动了热土，凭借出色的营销和用心的打磨，一举拿下少海的半壁江山。再后来，枫林小镇接棒前两者，成为少海圈南湖仅有的亮点。相信2017年这三家企业，将在少海形成三足鼎立的局面，加推和营造营销热点抢夺优质资源客户成为案头计划。

再说新城区地产圈，绿城，最早进入胶州的地产大鳄，如不出意外，将在两三年后退出胶州市场，其收盘之作朗月苑，依然是新城区的首选，一是位置，二是开发企业的品牌，都会影响购房者心理。绿城在营销上并不张扬，但是在做事上的用心应该点个赞。

2016年，金都馨城作为本地地产企业，稳步前进胶州绿城朗月苑二手房，也算中规中矩，在新城区新盘不多的情况下，表现还算抢眼。

新城区另一家地产，占据了绝佳的位置，但是在2016年却表现平平，这里面更多的是因为管理和营销理念因素，没有释放出楼盘张力。2017年他们会发力吗？不容乐观。

新城区房产圈在2016年最抢眼的动作，应该是青岛本地地产大鳄银盛泰强力进入，该企业拍下了北三里河沿广州南路和北京路两侧的大片“风水宝地”。该地块占地面积63668.6平米，规划容积率2.2，总建筑面积约16万平米。这将成为影响胶州2017年地产市场走向的因素之一（另一因素后面有述）。

与新城区一路之隔的香港路以南沿青年湖-南外环一带，已没有几个完整在售的楼盘，书香名苑凭借扎实的营销能力和楼盘实力，2016年绩效不俗，是这一圈层最大的亮点。除此之外，某国际依然卧在那儿，不知何时能“活“过来。这一圈层中沉寂多年的楼盘凯旋城已经重启销售，对这一区域感兴趣的市民可以关注一下。

老城区以及老城区和新城区的交接地带，中央公园依然稳扎稳打，2016年排在胶州排行榜的前列，三期刚刚拆迁完毕，2017年应该有新的动作。

原本不温不火的蔚蓝半岛，2016年突然发力，原因之一是绿城小学纳入该区域入学片区。

融城在2016年度的表现可圈可点，本来因为各种原因，这个楼盘处于风口浪尖，但是在过去的一年，却把几乎所有的存量都消化了，年末无房可卖，不得不紧急加推，加班加点赶工。融城的“火”，得益于一二手房联动营销策略以及人海战术，再就是后期改善了物业以及其他软形象，使其迅速摆脱了困境。

前方高能，请继续阅读！

接下来要说的这家企业和所开发的项目，会是2017年胶州房地产市场最大的看点，也可能会成为胶州房地产历史上最大的转折点。甚至可以说，会成为青岛湾区链条中，胶州这个价值洼地的最大抬升者。

他就是保利。

这里插入一段。在过去的胶州房地产市场上，绿城是引领者。绿城引领了开发理念、营销策略、物业服务以及生活方式。绿城进入之前，胶州本地开发商在房地产市场大多观念落后，形象保守，只知道盖房子，赚大钱，而不重视品牌、影响力和形象。绿城在一定程度上起到了示范作用。而今，绿城将逐步退出胶州市场，接棒的大鳄却纷至沓来。

2016年10月底，胶州主城区的三宗地块历经了一场异常焦灼的拍地大战，在历经39个回合之后，位于胶州市寺门首路附近的两宗纯住宅地块被保利地产以超过2.2亿元的总价收入囊中。保利还在胶州竞得了另一个地块，位于少海。保利深耕胶州意图明显。

保利是真正的地产大鳄，也是真正的实力央企，此番进入胶州，将会引领胶州地产在各个层面的升级，除了营销还包括房价-因为他们拿到的地价是胶州史上最高。但是他们将采取何种营销和定价策略还未可知，让我们拭目以待。

还有另一个区块也必须说一下，国际经济技术开发区虽然远离胶州城区，但是那里是未来升级版的“胶州城区”，今天刚刚得到消息，跨海大桥胶州连接线开建（顺便说一句，所谓15分钟从青岛到胶州，指的是从海尔路桥上路段，从上桥到胶州连接线下桥，并不是到胶州现城区。跨海大桥胶州连接线本来就不是为现胶州城区而建设，那是着眼于经济开发区的未来）。有眼光的投资者早已经盯住了这个区域，据悉，目前这一区域的几个楼盘都已经无房可卖。

总之，2016年的房产市场是让人眼花缭乱的一年，甚至是看不懂的一年。

那么，2017年胶州的房产市场究竟会怎么走？

第一：地价涨，需求涨，房价肯定不会按兵不动；需求会从套二房向套三房转移；高层开始受关注。

第二：胶州作为青岛湾区格局中的重要环节持续升温，价值洼地会不断抬升；

第三：以保利、银盛泰、中洲为代表的“外来”地产企业，将会对本地开发商造成冲击，引领全面升级，有些本地小开发商或被迫退出；后续可能还会有其他大鳄，如万科、碧桂园等持续进入。胶州地产进入品牌时代。

第四：西海岸、李沧、城阳、即墨之后，胶州毫无疑问将成为青岛下一个热点。

如果说有哪些因素可能会带来不可预期，无外乎以下两点：

第一：急剧变化的国际政治和经济局势，如果风暴来袭谁也不会幸免；

第二：请参考上一点。

（感谢多位地产界的朋友贡献观点，也欢迎更多网友底部留言讨论胶州未来发展走向）