开发商精装商品房收取房屋公共维修金和契税法院判退房

【案情介绍】

2015年4月，岳女士看中了一套精装商品房，双方合同约定2016年5月交房，岳女士随后交付了首付款并办理了按揭贷款。收房之后，开发商收取了房屋公共维修金和契税，告诉岳女士房产证正在办理，很快就能办下来。由于是用来投资的房屋，所以岳女士自己并没有入住这套房产，而是准备在价格合适时将其出售。

转眼三个月过去了，这套房屋价格已经上涨了不少，岳女士打算把房子出手，但是房产证还是没有办下来，开发商只是说马上就要办下来了，让岳女士先别急。这一等又是两个月，开发商始终在拖延辩解，岳女士开始怀疑自己买的这套房子是否存在问题了。再次催促开发商未果的情况下，岳女士索性停止了向银行偿还按揭贷款。在岳女士累计10个月未支付银行贷款的情况下，银行按担保合同一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项。得知自己的钱款被划扣，开发商找到岳女士要求归还其为岳女士代偿的按揭购房款。但岳女士以开发商严重违约为由拒绝偿还，加之岳女士感觉办理房产证遥遥无期，自己的预期收益也毫无保障，于是向开发商提出退房的请求。双方协商未果之后，选择对薄公堂。

【法院判决】

法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表达，且没有违反法律规定，属于依法成立的合同，双方都受其约束，并依照合同约定履行自己的权利和义务。

本案中，开发商迟迟没有为岳女士办理房产证是没有履行合同义务的表现，构成了违约责任。而岳女士和银行的按揭贷款，是另一组法律关系，岳女士因为开发商没有办理房产证而停止偿还银行贷款，也是构成了违约责任。对于岳女士要求退房的请求，因为开发商逾期办理房产证的时间尚未达到法律规定的退房期限，所以没有得到法院的支持。

因此，法院判决开发商限期为岳女士办理房产证，并支付违约金。岳女士偿还欠缴的银行贷款。

【律师分析】

业主是否可以因为开发商延期办理房产证要求退房？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

依照这一司法解释的规定，岳女士需要在开发商逾期办理房产证一年后，才有权要求退房。本案中这个期限是指岳女士与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的办理房产证的最后期限，由于双方没有对此作出约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定购房人以按揭,抵押贷款方式购买房屋,契税是否可退，自交房之日起90日内开发商需要为业主办理房产证。也就是说交房之后的90天是开发商办理房产证的期限，超出这个期限一年岳女士才可以要求退房。

业主是否可以因为开发商不办房产证就拒绝偿还银行贷款？

很多业主存在一个误区，就是认为业主、开发商、银行三者是在同一个法律关系内的当事人购房人以按揭,抵押贷款方式购买房屋,契税是否可退，其实则不然。购房者也就是业主，和开发商签订《商品房买卖合同》，双方享受这一合同赋予的权利，履行这一合同约定的义务。业主和银行签订的贷款合同，银行将贷款作为房款支付给开发商，业主按期偿还银行贷款，这一合同是业主和银行之间的合同关系，享有合同约定的权利与义务，开发商是不参与其中的。本案中，岳女士停止还贷，银行扣留了应该拨发给开发商的房款，是岳女士违反了与银行签订的合同约定。

开发商迟迟不给办理房产证业主应该怎么办？

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商没有为业主办理房产证，必然是没有履行合同约定的义务，对于开发商违约责任的认定与处罚，一般有两种情况：

一是双方在《商品房买卖合同》中有关于办理房产证的期限和违约处罚的规定，则按合同约定执行。

二是双方没有约定办理房产证的期限和违约处罚方式的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在房屋交付之后90日内仍然没有为业主办理房产证的，根据已付房款比例按日计罚。

如果开发商在超出规定或约定办理房产证期限一年以上，则业主可以要求开发商解除合同并赔偿自己的损失。

【律师建议】

北京栩锐律师事务所律师提醒广大业主，有些开发商在没有取得相关许可和手续的情况下就开始施工建设和销售商品房，这种楼盘存在很多隐患，很容易导致业主的产权证无法办理。所以在购房时，业主需要多了解开发商是否证件、手续齐全，在签订买卖合同时对于交房日期、产权证等规定要仔细留意，必要时可以向律师寻求帮助。