北京房地产专业律师靳双权（专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、央产房等房产纠纷案件）

北京房地产专业律师靳双权（）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与王某荣于2005年5月10日签订的《售房协议》（以下简称售房协议）；2、判令Z公司向二原告返还购房款143179．44元；3、判令王某荣向二原告返还购房款218820．56元；4、判令二被告向二原告赔偿因解除售房协议而导致的经济损失2264914．36元。

事实和理由：2005年5月10日，二原告与王某荣签订售房协议，约定王某荣同意将位于北京市朝阳区1号房屋（以下简称涉案房屋）以362000元的价格出售给二原告，房屋产权证由王某荣负责办妥交给二原告，如发生产权不明纠纷由王某荣负责解决。2005年4月30日，二原告向Z公司支付购房款143179．44元，其向二原告出具了收据。2005年5月10日，二原告向王某荣支付购房款218820．56元。2005年6月25日，二原告入住涉案房屋至今。

2010年，涉案房屋的原产权单位进行房改，依据售房协议，王某荣应负责为二原告办理产权证，二原告将办证所需资料交予Z公司，但其没有办理房产证，并未经二原告同意，将办证资料返还给王某荣。现Z公司明确表示无法办理涉案房屋产权证，二原告的购房目的无法实现，二原告作为合同的守约方要求解除合同，并要求二被告赔偿损失。

被告辩称

王某荣辩称，王某荣的父亲王某国长期承租涉案房屋，2005年王某国所在单位Z公司执行国家房改政策，王某国获得购买承租公房的资格。王某荣代表王某国与二原告签订售房协议，将涉案房屋以362000元的价格出售给二原告，二原告付款后，王某荣于2005年4月30日向Z公司支付房屋成本价143179．44元，应王某荣的要求，Z公司开具了以李某珍为付款人的收据，准备将房屋过户至李某珍名下。因二原告在当时并无参加房改的资格，也不是涉案房屋的实际承租人，Z公司无法将房屋直接过户至李某珍名下，故Z公司通知王某荣退回原收据，待重新出具付款人为王某国的新收据即可将房屋属性变更为私有房屋，并过户至王某国名下，此后房屋可自由流转。

后因二原告拒不认可单位的意见，始终拒绝将收据退回，单位未能办理涉案房屋的过户手续，但涉案房屋一直由二原告实际使用。我方认为导致涉案房屋无法过户的原因是二原告不配合退换收据的行为以及二原告2010年购买另一套房改房的行为。二原告在明知每个家庭只能拥有一套房改房的情况下，仍在2010年最后一次房改中以王某昌的名义购买自己承租的公房，二原告此举直接导致涉案房屋永久失去了直接过户至李某珍名下的可能性，进而导致售房协议失去了继续履行的可能性。同意解除售房协议，同意退还购房款116820．56元，不同意二原告主张的经济损失。

2010年房改结束后才出现的损失属于没有采取适当措施所致的扩大损失，此损失应由二原告自行承担。据了解2010年与涉案房屋条件类似的房屋成交价格仅为70万元左右，与2020年约200万元的成交价格相去甚远。2010年之前的损失根据可预见规则、减损规则，损益相抵规则以及过失相抵规则等规定，在原被告双方之间进行合理分配。双方在签约履约时可预见的损失不应超过房屋总价即362000元。二原告自2005年6月至今，实际占有使用了涉案房屋，但未支付相应的房屋租金，二原告自入住起至今租金约为41．16万元，也应当予以抵扣。

Z公司辩称，不同意二原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。二原告与王某荣在我公司不知情的情况下签订售房协议，我公司按照政策为员工办理房产证，二原告未按规定时间提交购房材料，未能办理产权证，我公司不存在任何过错。我公司收取的购房款143179．44元视为定金予以没收，二原告应自行承担责任。王某国是我公司的职工，2010年房改时，二原告及王某荣均没有购房条件，只有承租人才具有办理房产证的资格，实际交款人为王某荣，收据写的李某珍的名字，购房人资格和交款人信息无法对应，我公司提出让王某国出具授权委托书，但二原告和王某荣没有按照要求提供委托书，导致后续工作无法开展。当时是特殊历史时期可以办理房本，现在涉案房屋已经无法办理产权证。

本院查明

李某珍与王某昌系夫妻关系。王某荣系王某国之女，王某国于2016年6月12日去世。

1993年1月1日，王某国（乙方）与单位（甲方）签订公有住宅租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉案房屋，使用面积34．3平方米，其中居室2间，乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同并立即收回房屋，拒交房者从当月起每月应按交租金标准的六倍向甲方交纳罚款：1．擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2．擅自改变房屋用途等。乙方如发生变更（出国定居、调出、死亡等），本合同即中止，原同住者如要求继续承租，须经甲方同意，并按甲方的有关规定重新签订租赁合同，否则按本合同的第五条处理。

2005年4月10日，王某荣向Z公司交纳涉案房屋购房款143179．44元，Z公司出具《现金收款收据》，记载：“收李某珍交双桥购房款143179．44元”。

2005年5月10日，二原告（买方）和王某荣（出售方）签订售房协议，约定经双方协商，王某荣同意将涉案房屋产权以362000元出售给二原告，该房产权证由王某荣负责办妥交给买方李某珍，该房现水电债务由王某荣负责解决，该房除不动装修外，移动物由王某荣解决。该房自2005年6月25日正式交由买方李某珍。今后该房产权不明纠纷由王某荣解决。后二原告向王某荣支付了购房款，王某荣亦将涉案房屋交付给二原告居住使用至今。

诉讼中，因涉案房屋为公有住房，未取得房屋产权证，二原告申请对涉案房屋所在区域商品房交易的市场价值进行评估，2020年2月14日，北京首佳房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋的建筑面积46．62平方米，市场价值总价为215．96万元房改房买卖双方需要承担的费用，楼面单价为46324元/平方米。特别提示为此次评估结果为估价对象设定为商品房，可在公开市场上自由转让条件下的市场价值。二原告支付评估费7899元。

另查一房改房买卖双方需要承担的费用，2010年，王某昌通过房改取得北京市朝阳区1号房屋一套。

另查二，二原告曾诉至本院要求王某荣与Z公司协助办理涉案房屋的过户手续，将房屋过户至李某珍名下，王某荣提出反诉请求，要求解除售房协议、腾退房屋，本院作出民事判决书，驳回了双方的诉讼请求。后双方不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院作出民事判决书，驳回双方上诉，维持原判。

裁判结果

一、解除原告李某珍、原告王某昌与被告王某荣于二〇〇五年五月十日签订的《售房协议》；

二、被告王某荣于本判决生效后七日内返还原告李某珍、原告王某昌购房款十一万八千八百二十元五角六分；

三、被告Z公司于本判决生效后七日内返还原告李某珍购房款四万三千一百七十九元四角四分；

四、被告王某荣于本判决生效后七日内赔偿原告李某珍、原告王某昌经济损失五十万元；

五、驳回原告李某珍、原告王某昌的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

涉案房屋系王某国承租的公有住房，未经产权单位同意，承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、私自交换或变相出卖使用权。依据涉案房屋的特殊性质，房屋的产权登记及过户需依据特定程序经双方配合，由Z公司具体办理。现Z公司表示按照政策无法办理房屋产权登记及变更手续，二原告无法实现取得房屋产权的合同根本目的，二原告与王某荣均同意解除售房协议，不持异议。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。售房协议解除后，二被告应当将各自收取的购房款返还给二原告，二原告应当将房屋腾退返还给王某荣，二原告主张要求返还购房款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，关于房屋返还，双方均表示不在本案中处理，双方可另行解决。Z公司虽主张收取的款项为定金，但与收据中记载的款项性质不符，不予采信。

关于合同解除后的损失数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据双方签订的售房协议约定，涉案房屋产权证由王某荣负责办妥并交给买方李某珍，产权不明纠纷亦由王某荣解决，二原告按照协议约定足额向王某荣交付了购房款，但王某荣并未按照协议约定办妥涉案房屋的产权证，导致产权出现纠纷，违反了售房协议的约定，王某荣应当承担违约责任。二原告要求Z公司承担赔偿责任，缺乏依据，不予支持。

同时，二原告与王某荣达成的售房协议违反了公有住房租赁相关法规的禁止性规定，双方同为铁路系统职工，对涉案房屋系公有住房的性质亦属明知，在此情况下，仍签订售房协议，二原告应当能够预见合同存在不能继续履行的风险，其自身存在一定过错。自售房协议签订至今，涉案房屋价值确有上涨，合同无法继续履行确会给二原告造成一定损失，故其主张赔偿相应损失具有合理性，但考虑到涉案房屋系公有住房，无法上市交易，区别于一般的商品房，且二原告已在涉案房屋正常居住多年，实现了部分合同目的，故二原告主张的损失数额明显过高，法院综合考虑合同履行的程度、解除原因、过错比例、房屋面积、增值情况等因素酌情确定损失数额。