房讯哥讲讲契税和住宅专项维修资金，可免征或减征契税

之前有网友留言，希望房讯哥讲讲契税和住宅专项维修资金，今天就安排上！

契税、住宅专项维修资金，是商品房交易过程中会涉及的，需要购房者缴纳和交存的一笔费用。这两笔费用若没按规定交，将影响所买房子的过户或交房。

这两项费用在什么情形下需要交，交多少，怎么交等，都有相应的政策和执行细则。为了解，相关信息，房讯哥把能翻到的关于契税和住宅专项维修资金的相关政策文件都过了一遍，并把部分重点内容进行了梳理，一起往下看。

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契 税

不纳税不予办理权属登记

契 税

根据契税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

具体包括：

1.土地使用权出让；

2.土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

3.房屋买卖、赠与、互换。

我国现行的《中华人民共和国契税法》（以下简称契税法），于2021年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，于2021年9月1日正式实施。

契税法规定的税率为3%-5%，各省、自治区、直辖市可根据地方实际情况提出具体契税适用税率并报人大常委会和国务院备案。如广东，契税适用税率为3%。

值得注意的，关于商品房交易环节的契税，仍按2016年财政部、税务总局和住建部联合下发的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》相关规定征收。

按照该优惠政策，商品房交易契税征收率具体根据房屋面积大小、家庭拥有住房套数的实际情况分别按1%-3%进行征收，具体见下表。

另外，契税法中还明确了相关可免征或减征契税的情形，如婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属等情形，予以免征契税。

契税法相关规定

关于契税缴纳时间，契税法规定纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税，否则，不予办理土地、房屋权属登记。

住宅专项维修资金

不交存不得收房

住宅专项维修资金

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

住宅共用部分一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

公共设施设备一般包括电梯、楼梯、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

早在2007年，建设部（现住建部）和财政部就联合出台了《住宅专项维修资金管理办法》，对住宅专项维修资金的交存、使用、监督和管理等方面都做出相应的规定。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，地方也相应出台具体实施细则。《中山市住宅专项维修资金管理实施细则》，于2018年9月10日起试行。

2021年5月，中山住建局发出通知，称拟对《细则》进行修订，并公示“修订征求意见稿”公开征求意见。由于目前官方暂未正式公布修订后的《细则》，下文房讯哥将结合《细则》及修订征求意见稿的相关内容进行梳理。

1.交存标准

根据《细则》规定，中山住宅专项维修资金按业主所持有物业的建筑面积交存，首期交存标准为：未设电梯的住宅、非住宅按55元/㎡交存，设有电梯的住宅、非住宅按70元/㎡交存 ，车位、车库按55元/㎡交存。

修订征求意见稿中的交存标准与此一致。

业主应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则开发商不得将房屋交付购买人。

修订意见稿中拟调整为：①新建商品住宅或非住宅在办理竣工验收备案前，由建设单位代交首期住宅专项维修资金，并按照规定将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行；②在为业主办理入住手续前，出示相关凭证收回已代交首期住宅专项维修资金，并将分户账业主信息随房屋所有权移交同时变更

2.维修资金续筹

《细则》规定，当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹，续筹资金由相关业主按所持有物业建筑面积比例分摊。

根据小区实际情况，由业主大会、物业管理或具有共同关系的业主，提出续筹方式、时限和金额，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后报住建部门备案后执行。

修订征求意见稿中，业主同意比例拟调整为3/4。

3.旧小区可补建住宅维修资金

对于在《细则》实施前，未归集住宅专项维修资金的旧小区，在征得一定比例业主同意后可补建住宅装修维修资金，业主每月按所持有物业建筑面积0.2-0.5元/㎡交存。

修订征求意见稿中，这部分交存标准不变，业主同意比例拟调整为3/4。

4.房屋转让后维修资金交存规定

需要注意的是，二手房交易过程中也会涉及住宅专项维修资金问题。房屋过户时，住房专项维修基金也要记得过户，不然将影响后续的使用。

《细则》中关于房屋因转让等原因引起业主变更的，住宅专项维修资金的交存规定如下：

修订征求意见稿中，针对原业主未缴存维修资金的情况，要求在买房双方办理网签备案时足额交存维修资金。

5.住宅专项维修资金使用

关于住宅维修资金的使用，《细则》中规定内容非常多，涉及维修资金使用申请程序、紧急情况使用、维修费用分摊、不可用维修资金情况、施工单位选聘、维修验收及维修款划拨等诸多细节。

使用住宅维修资金程序大致为：①现场查看确认；②拟定使用方案并公示；③征求业主意见并公示（须列支范围内2/3业主同意）；④组织使用方案；⑤竣工验收；⑥申请人向业委会提出列支维修资金；⑦报主管部门备案；⑧住建部门通知银行付款。

关于流程③，修订征求意见稿中，拟调整为1/2业主同意。

发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况的，不需2/3以上的业主表决通过，可使用住宅专项维修资金进行维修。

费用分摊方式

①业主表决通过的约定分摊方式；

②未约定：按照维修的共用设施设备涉及小区范围内的相关业主平摊相应维修费用。

不得使用维修资金情况

①施工单位应承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

②供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

④应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

又有涉及内容太多太杂，这里就不一一展示了，如需要了解，可加房讯哥微信直接获取《细则》文件，或在“中山房讯”微信公众号对话框发送【维修细则】获取。

中山购房政策

除了要交契税、住宅维修资金，购置房产过程中还将产生一些其他费用，如律师费、中介费、二手房交易增值税、个税等。

中介费一般为房源成交价的3%，不过实际支付多少业主可与中介人员沟通约定；律师费也没有固定标准，从几百到上千都有，楼盘、一手房或二手房，以及房贷申请情况的不同，所需要收取的律师费都有所差异。

而二手房交易税费，根据税局规定的相关税率缴纳就是了。转让的住宅满足“满二唯一”和“满五唯一”条件，还可以享受免征增值税和个税的政策，具体见下表。

二手房交易税费

限 购

当然了，在中山买房也得了解中山相关购房政策，主要关注限购和房贷两方面。

中山有限购政策，主要针对一手新房只交契税不交维修基金，本地限3套只交契税不交维修基金，外地限2套，要求半年社保或个税，满足相关条件，部分楼盘只要求提供1个月工作证明。而中山二手房是不限购的，放到大湾区中，中山的限购政策相对宽松。

限 贷

房贷政策方面，包含公积金贷款和商业贷款，二者皆有所限制。

商业贷款，不过购买的是一手房还是二手房，本地第三套停贷，外地的第二套停贷。

公积金

公积金贷款方面，中山现行有多项利好购房者的政策。

如本月中山公积金中心刚出台新政，将个人和两人以上公积金贷款额度分别调高至50万和90万；随着贷款额度提高，享有中山公积金贷优惠政策的各类人才的贷款额度也相应提高，个人最高额度达300万；另外，在中山购置装配式住宅也能享受公积金贷款额度最高上浮20%优惠政策。

不管怎么说，公积金贷款额度的提高，于计划使用公积金贷款买房的置业者来说是一项直接利好，至少能减少部分贷款利息的支出。

入户政策

最后简单说下入户政策，今年1月份，中山入户政策放宽了，有房产的稳定就业人群满足1年社保即可落户中山，无房产的满足3年社保也可落户，入户门槛明显降了。

入户门槛的下降，一定程度上或将推动部分常住中山的流动人口落户，如有适龄儿童需要入学的家庭，或有购房需求但没有购房资格的家庭和个人等。

关于在中山置业

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