GSE改革如何创造更健康的住房市场

在本系列的第一篇文章中，我讨论了将房利美和房地美转变为公用事业的论点，这将使更多的美国人能够公平地获得抵押贷款服务。然而，将政府资助企业(GSE)作为公用事业进行监管并非没有批评者。

私有化通常作为一种替代选择提出，但正如我在上一篇文章中提到的，它并不总是理想的方法。严格来说，私有化意味着零联邦联系，并且对GSE的数量没有限制。如果没有全国市场，当地的抵押贷款供需可能会变得不平衡。

2007年和2020年的抵押贷款市场提醒我们，没有联邦支持(包括银行系统)就没有持久的抵押贷款市场。在这两种情况下，非政府支持的贷款几乎在一夜之间消失了。

次贷危机提供了一个很好的例子，说明为什么国家担保人标准至关重要。2006年，非机构证券化——更有可能涉及利率低的抵押贷款和高风险借款人，甚至没有衡量他们是否能够负担得起所获得的抵押贷款——占新发起的近40%。两年后，抵押贷款机构发出了超过310万份止赎申请。

除了讲故事，经济理论对严格私有化有何看法?考虑以下问题：

1、做大做多有好处吗?

当没有进入壁垒或没有规模收益时，市场本身就可以有效。在美国抵押贷款担保人和证券市场，这两种假设都不成立，因此最好避免严格私有化。这可能会导致美国房地产市场的少数公司可能不会在全国范围内多元化，并且经常会在价格和标准上相互进行破坏性竞争。

2.信贷决策的后果需要多长时间才能显现出来?

当交易的成本和收益发生在交易时，市场可以是有效的，但当后果在很久之后发生时，市场就不会有效。违约可能在起源后数年发生，部分取决于外部因素。因此，不受监管的担保人将无法可靠地持有足够的资金来承受未来的压力。我们怎么知道?考虑一下：是否有任何大型金融服务公司没有外部监管和资本标准?

此外，激励公司降低标准和价格以获取短期市场份额，而不是强调长期稳定性。这些延迟的后果通常会导致资本不足的公司低估风险。

3.非歧视的好处是否超出了个人交易?

是的——公司可以在对社会造成损害的同时最大化自己的利润，公平贷款的总体收益可能比一笔抵押贷款的损益要大得多。如果没有监管，希望促进公平贷款实践的地方经济体将不太可能实现这一目标，而那些更愿意鼓励向自己选定的群体放贷的经济体则可以自由地这样做。

4.制度失灵对经济的损害是否超出了公司所有者的范围?

一家小型抵押贷款机构或GSE债券投资者的倒闭对更大的经济、抵押贷款资金的流动、无家可归者或美国房地产市场几乎没有影响。然而，打破发起和资本之间的联系会在整个住房和抵押贷款生态系统中产生超出个人交易的后果。任其自生自灭的公司可能会变得更加脆弱。

GSE改革的最终想法

归根结底，GSE改革是一个党派问题。一般而言，左派支持向公用事业过渡，而右派则推动私有化。

私有化者可能会说他们并不意味着严格的私有化。但随后开始了监管之旅。与民权法一样，反歧视标准必须是联邦的。谁强制执行?是否需要信用和公平贷款标准?谁强制执行?资本标准是否必要?谁设置的?二级市场是有价值的，还是巨大的抵押资产负债表好吗?谁创造和监管它?

这些都是需要明智解决方案的复杂问题，但似乎很难说标准是不必要的，或者二级市场不是将创始与投资联系起来的有效方式。

尽管如此，左派需要右派的支持才能将GSE转变为公共事业，因此他们应该至少考虑这些保守的倾向。另一方面，右翼希望私人资本投资美国房地产市场。幸运的是，将GSE设置为实用程序将帮助我们做到这一点。

财政部和FHFA可以正式将GSE设置为公用事业，并且至关重要的是，继续要求它们通过竞争性抵押贷款支持证券、信用风险转移和债务市场将大部分风险转移到私人市场。然后，GSE将调解投资者可以涌向的更多风险。

这是各团体之间的关键共同点——即最大化私人资本投资于抵押贷款的数量。GSE作为受监管的公用事业公司，将绝大多数抵押贷款风险转嫁给私人资本，同时将纳税人的风险敞口置于遥远的位置。同时，有效的联邦监管可以确保公平贷款和公用事业使命，以换取联邦支持的弹性。

当美国最高法院裁定拜登可以随意罢免联邦住房金融局局长时，它重新引发了一场关于如何处置房利美和房地美的长期辩论。现任机构主管桑德拉·汤普森(SandraThompson)肩负着重要的工作，但在运营公用事业等GSE和允许立法赶上时，她也有很大的影响力。