投资者和房地产市场

来源： 2022-04-20 13:37:02

《华尔街日报》的“房主团体寻求阻止投资者从买房到租房”引起了我的注意，其中包含许多断言，例如“租房投资者购买房屋的增加导致物业维护减少，并使他们的社区不那么受欢迎，”和“投资者也让当地家庭更难买房。”还有一个很棒的断言：“他们进来了，他们基本上是在用现金出价来欺负人们。”如果有人带着一大堆现金来满足我家的要价或更多，那么“欺负”并不是我想到的第一个名字。

现在，我承认我带着一点偏见来到这个问题，听了参议员伊丽莎白沃伦谴责私人股本投资沙堡庄园和类似投资的邪恶(批评从1:36开始)。沃伦以大多数人呼吸的频率反对私募股权投资。(见我关于这个话题的证词。)当然，尽管沃伦尽最大努力将这个行业描绘成邪恶的，但大多数投资者并不是私募股权巨头。2018年的数据表明，73%的单间出租物业为个人所有，只有19%的相同物业为营利性企业所有。

我还注意到诸如“投资者拥有的分区中的一些房屋现在看起来更破旧”之类的评论。我一生中的大部分时间都是租房者，并且对我的住所在某种程度上对一般福利构成威胁的想法感到冒犯。我从来不理解房屋所有权或房主天生就具有美德的想法。瑞士的房屋拥有率仅为41.6%(美国为65.3%)，但我从未听过回国游客称这个国家“有点破旧”。

抛开所有这些情感内容，人们应该如何看待这个问题?

首先，这不是什么新鲜事，也不代表房地产市场运作方式的根本变化。(以下所有数据均来自此Redfin出版物。)是的，投资者购买的比例在2021年第四季度达到了18.4%的新高峰，但一直在10-15%的范围内十年。这大多是相同的。

其次，主要关注点似乎应该是有适合家庭需求的住所——无论是租用还是拥有。还要注意，如果人们认为租房是一种低劣的体验，在其他条件相同的情况下，他们会转而选择租房并购买。如果租房需求不足，投资者就没有买房的动力。

第三，“投资者”的确切性格有点滑。Redfin方法试图筛选除商业和机构投资者以外的所有投资者，但夫妻租赁业务可以组织为有限责任公司(LLC)——这非常容易做到——并被包括在内。如上所述，这些数据可能比华尔街更多。

最后，还有时间问题。目前，美国房地产市场火爆，待售空置房屋库存处于历史低位。如果转换为出租物业需要时间，这会导致一些库存从市场上撤出，整体(租金加自有)供应将略有减少。然而，展望未来，美联储对抗通胀的一个重要渠道是提高利率。这将冷却对自住住房的需求，人们可能会感谢扩大的租赁供应。

最后，数据并未表明投资者与自住比率是联邦干预的合理性。

投资者和房地产市场

《华尔街日报》的房主团体寻求阻止投资者从买房到租房引起了我的注意，其中包含许多断言，例如租房投资者购买房屋的增加导致物业维护减少，