房地产市场达到自上次泡沫以来的最高水平

来源： 2022-04-19 13:17:34

你很难找到住房经济学家宣称持续的房地产繁荣正接近 2008 年式的萧条。事实上，许多人的看法恰恰相反，因为他们认为千禧一代首次购房者的人口浪潮、工资增长加快和供应有限都将继续推动市场上涨。包括CoreLogic和Fannie Mae在内的每家公开发布预测的大型房地产公司都预测，来年房价将进一步上涨。

也就是说，炙手可热的美国房地产市场正开始达到自上次房地产泡沫以来的最高水平。

抵押贷款技术和数据提供商Black Knight周五向《财富》杂志展示了一项分析，该分析发现，典型的美国家庭现在必须花费其月收入的 31% 来支付美国平均价格房屋的抵押贷款。这比一周前的 29%和 12 月的 24% 有所上升。Black Knight 的抵押贷款支付与收入比率——在 2010 年代十年期间平均为 19.9%——自 2007 年 9 月以来从未超过 31%。

这是怎么回事?过去几周抵押贷款利率飙升造成的经济冲击已大大增加了新购房者的抵押贷款支付。

早在 12 月，平均 30 年期固定抵押贷款利率为 3.11%。以该利率承担 500,000 美元抵押贷款的借款人每月将欠 2,138 美元。现在平均利率为 5%，如果今天发放的贷款将每月花费 2,684 美元。在 30 年的贷款期间，这是额外的 196,700 美元。

3 月，达拉斯联邦储备银行的一组研究人员在发表题为《实时市场监测发现美国房地产泡沫正在酝酿的迹象》的论文后，引起了房地产行业的关注。他们发现，美国最近的房价增长——过去 12 个月上涨了 19.2%——再次与经济基本面“脱节”。

然而，达拉斯联储的研究人员并不认为这是 2008 年的重演。当然，许多新购房者的财务状况类似于上次泡沫时期的购房者。但这只是新购房者。如果你从广义上看房主，他们做得很好。

截至 2021 年第四季度，美国只有 3.8% 的可支配个人收入用于偿还抵押贷款债务。在 2000 年代房地产泡沫最严重的时候，这个数字几乎翻了一番，达到 7.2%。这一次，家庭的资产负债表看起来更健康，更多的房主完全还清了抵押贷款。此外，2010 年的《多德-弗兰克法案》将这些不正当的借贷行为排除在市场之外。简而言之：如果风暴真的来了，房主理论上应该能够更好地度过难关。

“根据目前的证据，就规模或宏观经济严重性而言，预计住房调整的影响不会与 2007-09 年全球金融危机相媲美。除其他外，家庭资产负债表的状况似乎更好，过度借贷似乎并未助长房地产市场的繁荣，”达拉斯联储研究人员写道。

抵押贷款利率飙升造成的负担能力紧缩可能是一件好事。根据 HousingWire 首席分析师 Logan Mohtashami 的说法。他说，飙升的抵押贷款利率可能会使市场失去一些动力，并使库存有机会略微上升。如果发生这种情况，它可能会减缓房价升值的速度，并降低炙手可热的房地产市场最终导致市场过热——甚至更糟的是房地产泡沫破灭的可能性。

Mohtashami 告诉《财富》杂志：“更高的抵押贷款利率对住房来说是最好的选择，因为我们处于一个非常不健康的住房市场，我们需要摆脱这些极低的库存水平。”“这一次追逐房屋的行为并没有太多或信用不佳。太多人追逐太少的房子。我们迫切需要喘口气。”

根据 Redfin的说法，飙升的抵押贷款利率已经使房地产市场略微疲软。经纪平台看到的房屋挂牌量略有增加，降价和房屋展示预订减少。但是，我们需要等待几周或几个月，才能确定房地产市场实际上正在走软。

房地产市场达到自上次泡沫以来的最高水平

你很难找到住房经济学家宣称持续的房地产繁荣正接近 2008 年式的萧条。事实上，许多人的看法恰恰相反，因为他们认为千禧一代首次购房者的