移动房屋居民在炙手可热的房地产市场面临风险

JonZang每天在宾夕法尼亚州西戈申镇的移动房屋社区遛狗几次。

很安静，因为他的大多数邻居都在工作。但他经常想知道，他和他的斗牛犬混血瓢虫还会在这个他21年称为家的地方的街道上散步多少次。

“我们确实坐在一颗定时炸弹上，我们确信它会在某个时候爆炸，但我们不知道什么时候，”Zang说。

他的公园被一家投资公司WalkartInc.收购，居民称该公司正试图改变县区划法，以关闭一个自1957年以来拥有60座预制房屋的社区。无法联系到Walkart对此发表评论，希望根据Zang和《每日地方新闻》的一篇报道，将建造豪华公寓。

“他们只是希望这处房产能扩大他们对西切斯特出租社区的控制，”Zang说，他的地块每月支付550美元，而一居室公寓的平均租金为每月1,700美元。

移动房屋公园为数百万低收入居民(包括固定收入的老年人)提供负担得起的住房，让他们在拥有房屋的同时租用下面的土地。根据代表该行业的贸易组织ManufacturedHousingInstitute的一份报告，2019年制造房屋的平均成本约为82,000美元。

但在一个爆炸性的房地产市场中，其他项目对土地的需求越来越大，或者公园所有者提出大幅提高租金或改变租约。根据州法律的拼凑，居民几乎没有受到保护。

国会可能会介入，因为一些移动房屋公园是由私人股本公司购买的，这些公司使用联邦补贴的低利率贷款。但华盛顿特区几乎没有动静

“移动房屋公园的隐蔽性是一个巨大的问题，”德克萨斯A&M大学城市规划系副教授AndrewRumbach说。

由于没有联邦数据库，因此很难了解生活在这些社区中的人们的范围。但据估计，在49个州的45,600个移动房屋公园中有270万个移动房屋，ROCUSA的总裁保罗布拉德利说，ROCUSA是一家位于新罕布什尔州的非营利组织，帮助居民购买他们的移动房屋社区。

更重要的是，根据驱逐实验室收集的数据，在冠状病毒大流行期间，一些最常见的逐县驱逐申请者是移动房屋公园的所有者。

例如，在俄亥俄州汉密尔顿县辛辛那提市，一个移动房屋社区的业主是驱逐案件的主要提交人，截至2021年11月，共有近200份驱逐文件，普林斯顿大学项目驱逐实验室的研究专家雅各布哈斯说。收集和发布美国首个驱逐数据集的大学

根据驱逐实验室收集的数据，移动房屋公园业主是佛罗里达州阿拉楚阿、杜瓦尔和皮内拉斯县的前10名驱逐申请者。

哈斯说：“在大流行期间，制造房屋社区出现在(驱逐)申请最多的地点中，这并不罕见。”

50个州，50项政策

在大流行期间，由于疾病和失业，移动房屋公园的居民也一直在努力应对租金上涨或租约修订，而州法律通常对此几乎没有帮助。

“基本上有50种不同的政策来保护这些公园里的居民，”科罗拉多大学丹佛分校社会学助理教授EstherSullivan说。

“在许多情况下，他们因疏忽而处于不利地位，这意味着一个州通常没有直接解决公园居民权利和公园所有者责任的法律，”她说。

在最坏的情况下，一些居民必须放弃他们的房产，因为他们再也负担不起租住自家下面的土地。

CesiahGuadarramaTrejo是一位住房倡导者，他也住在科罗拉多州的一个人造住房社区，他说，当人们拥有自己的房屋但无法承受租金上涨时，“这最终将取代人们。”

AllParksAllianceforChange的执行董事戴夫·安德森(DaveAnderson)表示，如果居民再也负担不起他们租用的土地，他们就无法搬家。

移动移动房屋的成本——假设它不会损坏结构——可能从5,000美元到8,000美元不等。

安德森说，他在双子城注意到的趋势是州外公司购买公园并试图改写租约。

“有一个更积极的计划来从这些购买中获得利润，”他说。

宾夕法尼亚州社区司法项目的律师丹尼尔维泰克说，一些州，如宾夕法尼亚州，对任何租金上涨都有60天的通知要求。但他补充说，没有州法律可以防止租金大幅上涨。

维泰克说，宾夕法尼亚州为移动房屋公园居民提供的一项保护是要求公园关闭六个月通知，并且公园所有者必须支付移动房屋的评估费用。根据评估，房主可能会因制造房屋的价值而获得补偿。

“我不想让宾夕法尼亚州听起来像是一个居住在移动房屋公园的好地方，因为即使它有自己的法规并且提供比普通房东的租户更多的保护-租户关系，他们仍然是相当薄弱的保护，“他说。“而且租户很容易受到坏主人的摆布。”

国会在哪里?

尽管政府深入参与了本应支持低收入住房——尤其是制造房——的住房和抵押贷款行业，但移动房屋公园的隐蔽性延伸到了联邦层面。

“我们需要人们能够看到这些地方，了解它们是什么以及它们具有什么价值，然后做出明智的决策来保护住在那里的人们，”Rumbach说。

爱荷华州民主党众议员辛迪·阿克斯内去年提出了一项立法，该法案将扩大租户的权利，以帮助居民至少提前60天获得租金上涨通知。

Axne在给国家新闻编辑室的一份声明中说，自从总统的社会支出计划(称为“重建得更好”)在参议院去世以来，制造住房立法的运动已经停滞不前。

众议院通过了该法案的版本，其中包括一项5亿美元的预制房屋社区基础设施改善拨款计划，该计划将帮助居民拥有的团体和非营利组织购买和维护预制房屋社区。

内华达州民主党参议员凯瑟琳·科尔特斯·马斯托(CatherineCortezMasto)于11月推出了一项独立的制造房屋社区基础设施改善补助计划。

参议院银行委员会主席、俄亥俄州民主党参议员SherrodBrown于2020年1月致函联邦国家抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押贷款公司——这两家政府资助的企业被称为房利美和房地美。布朗质疑通过这些实体获得数十亿美元低成本贷款的私人股本公司正在购买多少预制房屋社区。

布朗指出，关于私募股权参与的数据很少，房地美和房利美只是融资的两个渠道，但他表示国会需要更好地了解情况。

这位俄亥俄州民主党人在一份声明中说：“我亲眼目睹了这些社区的居民(其中许多人是老年人且收入固定)如何在几乎没有消费者保护的情况下经历租金和其他住房成本的增加。”

Brown和Axne一起前往爱荷华州的沃基，拜访MidwestCountryEstates的居民，这是一个移动房屋社区，最近被犹他州HavenparkCapitol的一家私募股权公司收购。Axne说，许多居民的租金上涨了70%。

布朗在信中提出了许多关于房利美和房地美以及私募股权公司所有权对制造房屋的影响的问题。参议院银行委员会拒绝分享从这两个机构收到的回复。

在最近的参议院银行委员会听证会上，马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白沃伦批评私募股权公司制造了住房危机，尤其是对于移动房屋公园的老年人。

“因此，华尔街投资者购买制造的住宅社区威胁到老年人所依赖的剩余经济适用房存量，”她说。

“这意味着老年人在自己家中养老的机会更少，他们面临着被租金上涨挤压的风险，甚至让他们买药和吃饭的钱更少。国会需要采取行动，削弱投资者对房地产市场的控制。”

关于联邦保护的辩论

最近的联邦行动来自去年9月房地美(FreddieMac)，当时该机构宣布了对所有未来制造房屋社区销售的一些租户保护，“这些保护超出了当前的州和地方要求”。其中一些保护措施包括可续签的年租期、30天的租金上涨通知以及公园将被出售或永久关闭的60天通知。

FreddieMacMultifamily执行副总裁黛比·詹金斯(DebbyJenkins)在一份声明中说：“预制房屋社区通常是许多地区，尤其是农村地区最实惠的多户住宅选择。”“自2018年以来，我们一直在加强我们的租户保护服务，今天我们将这些保护作为未来所有交易的要求。”

Axne说她对该机构宣布的这些保护措施充满希望，但仍然认为必须采取国会行动。

“我对房地美去年秋天所做的行动感到鼓舞，最终使他们的租户场地租赁保护普遍适用于他们资助的所有MHC，但相信可以做得更多，”Axne说。

但像GuadarramaTrejo这样的住房倡导者表示，房地美和房利美的更新是毫无意义的。

GuadarramaTrejo是职业女性倡导组织9to5Colorado的州副主任，他表示，房地美发布的许多租户保护措施都没有科罗拉多州的某些标准那么严格。

GuadarramaTrejo表示，要求关闭公园需要提前60天通知的指导方针“对于可能使某人流离失所的事情”并没有太多时间。

“我们谈论的是会失去一切的人，”她说。

社会学教授沙利文说，在过去的20年里，许多私营公司已经意识到制造住房社区的盈利能力，并开始从传统的夫妻经营中收购这些社区。她补充说，这是一项如此受欢迎的投资，以至于有一个移动家庭大学课程，投资者可以学习如何购买这些社区。

“它们是那些对被动收入感兴趣的人最喜欢的投资项目，”她说。“这是因为许多公园所有者正在寻找需要最少维护、维护和资本投资的投资。”

爱荷华州法律援助的执行董事尼克史密斯伯格说，对于想要购买他们的社区(被称为居民拥有的合作社)的居民来说，这是一场艰苦的战斗。

“目前的业主没有义务向任何特定的租户群体出售房屋，”他指的是爱荷华州的法律。

如果要出售一个公园，少数几个州会提供所谓的优先拒绝权，这意味着如果社区所有者与其他要约的条款相匹配，则社区所有者有义务将其出售给居民。但只有佛罗里达州、明尼苏达州和新泽西州有这样的优先拒绝法。

房地美和房利美的压力

一个由大约20个经济适用房团体组成的联盟正在推动房地美和房利美做更多的事情来帮助移动房屋公园的居民，例如帮助他们获得资金来购买他们的社区。

“在需要采取大胆和积极行动的住房负担能力危机中，房利美和房地美制定的计划未能有效地覆盖那些没有被传统抵押贷款市场服务或服务不佳的人，”该联盟写信给FHFA代理董事桑德拉·汤普森(SandraThompson).

非营利性林肯土地政策研究所的高级研究员吉姆格雷说，房地美和房利美有两个任务要求。第一个是保障性住房目标，“要求他们购买一定比例的支持低收入社区的抵押贷款”，第二个是“服务义务条款”。

他说：“服务义务是国会为补充经济适用房目标而通过的一项义务，而它的作用是要求房利美和房地美做出更大的努力，以进入三个历史上服务不足的市场。”“这些市场是制造住房、农村住房和经济适用房保护。”

ROCUSA总裁布拉德利表示，房地美和房利美可以通过降低获得贷款购买社区所需的前期资本要求来帮助低收入的邻居群体购买他们的社区。

但未经FHFA批准灵活地进行股权投资，房地美和房利美就束手无策。

“如果你要满足低收入社区的需求，比如移动房屋公园，你必须有一些灵活性，”布拉德利说。

布拉德利说，他希望当被提名为FHFA主任的汤普森得到确认时，她将允许这些实体在其“服务义务”条款中更加灵活。

他说，在ROCUSA帮助获得融资的近300个居民拥有的社区中，20,000名房主中没有一个陷入止赎，他认为居民拥有的合作社模式是成功的。

“这些房主群体已经证明了自己，这些合作公寓借款人已经证明了自己，但仍然不够好，”他说。“这就是让每个人都烦恼的事情。”

布拉德利补充说，帮助制造房屋社区居民的有效方法是通过购买法律的机会，该法律允许居民匹配第三方的报价来购买他们的社区。

布拉德利说，这样的选择“也许是他们千载难逢的机会来控制他们家下的土地。”

“归根结底，我们应该在他们拥有和控制的土地上拥有所有者，而不是在商业投资者的土地上，”他说。“这是底线。”