房地产市场火热 税收增加将一些东南罗利居民赶出去

房屋的紧凑对比——翻新、破旧、古朴、高耸——与这座城市新兴的天际线相距几个街区。他们讲述了东南罗利从过去到现在的戏剧性变化的故事。

“这个社区被认为是黑人中产阶级，”谢丽尔哈里斯说，她在该市的炮台高地区长大，现在正在翻修她祖父在东哈格特和巴特街建造的房子。

她回忆起一个由教师、政府工作人员和工匠组成的黑人社区，她想保留她的家庭遗产。“我的孙子孙女是这所房子的第五代，”哈里斯说。

尽管如此，她仍眼睁睁地看着过去的多米诺骨牌倒在她身边，购买、出售、翻新或新建了数十套房屋。她拥有 97 年历史的房子估价约 264,000 美元，周围是售价超过 50 万美元的房屋。上个月，在几个街区外，一栋现代主义住宅以 730,000 美元的价格售出。

“老家庭，他们已经死了，下一代已经卖掉了房产，”她说。“开发商正在进来并摧毁这个社区的所有历史。”

她在更大的房子里欢迎她的新邻居，并补充说“他们都是白人。”

近几十年来，罗利市中心已经从一个沉睡的政府中心发展成为一个拥有科技和金融公司的地方，下午 5 点后就有了脉搏。因此，越来越多的人搬到了市中心和周边社区。这正在改变电池高度等部分的个性。房价上涨使长期居民更难留下来，税收增加的前景有可能将更多人赶出去，让那些留下来的人失去社区意识。

市中心房价翻倍

J'Von Rourk 也在炮台高地长大，随着新家庭的搬入，他见证了童年时代紧密联系的社区的变化。“当人们在街上遛狗时，你会向他们挥手，但你不会真的认识每个人，”他说。

他每周都会收到要约，在东哈格特街买下他家的房子。他的回答是：“这是我的社区，我们哪儿也不去。”

卖掉他的房子可以带来相当多的钱——现在比十年前还要多。邮政编码为 27601 的房屋——包括罗利市中心，向东延伸约十几个街区——的售价比十年前高出约 150%。大部分增长可能与市中心的新豪华公寓有关。但这种增长正在向东蔓延，那里正在翻修或重建老房子。

Zillow 房屋价值指数数据显示，2 月份 27601 栋房屋的平均售价接近 500,000 美元，高于 2012 年的略低于 200,000 美元。

和哈里斯一样，身为黑人的鲁克表示，绝大多数新购房者都是白人。

“好人就是好人，”鲁克说。“他们的肤色并没有像我认为社区已经从蓝领社区转变为大多数蓝领人买不起的社区那样困扰我。”

收入激增，人口结构变化

房价上涨是高档化的后果之一，即高收入群体进入低收入地区。这可能会改变原来社区的文化和金融格局。

在 2010 年至 2020 年的人口普查中，邮政编码 27601 的家庭收入中位数增长了 193%。曾经接近每年 20,000 美元的年收入，该城市该地区的家庭现在的平均年收入约为 58,000 美元。

2010 年左右，该邮政编码中只有 3% 的人的家庭收入在 100,000 美元到 149,999 美元之间，只有 1.3% 的人年收入在 200,000 美元或更多。快进到 2020 年，13.7% 的居民在 100,000 美元至 149,999 美元之间。百分之十的人赚了 200,000 美元或更多。

随着收入的飙升，附近的人口结构也发生了变化。2000 年，该地区五分之四的居民是黑人。到 2010 年，大约三分之二的居民是黑人。到 2020 年，这一比例下降到五分之二。

虽然现在居住在邮政编码区的人中有 47% 是白人，但该地区也看到其他少数民族和种族少数群体也来到这里。

前罗利规划总监米切尔·西尔弗 (Mitchell Silver) 表示，该社区靠近不断发展的市中心和强大的市场力量正在推动这种变化。

“这种情况无处不在，”西尔弗说。“我不知道你是怎么阻止的。控制私人对私人交易非常困难。每个人都有代价。”

即使是长期拥有者，房产税也会定价

在东南罗利等地，新邻居和对房屋的强烈需求帮助推高了每个人的成本，包括长期居民。

“税收正在飙升，”多代房主哈里斯告诉 WRAL Investigates。“这里的房产税已经变得成本高昂。”

Wake County 财产税基于房屋的评估价值。随着一个地区变得更具吸引力和市场升温，估值可能会迅速变化。

塞思弗里德曼是 Passage Home 的首席执行官，这是一家帮助维克县居民打破贫困循环的非营利组织。他告诉三角商业杂志，长期的低收入居民和他们的新邻居经常发生争执，这可能会加速流离失所。

他说：“有时集中贫困会带来暴力气氛，我们有中产阶级进来，他们抱怨并报警。”“他们来到社区是因为它负担得起，并立即抱怨他们搬到的社区非常清楚他们要搬到哪里。他们正在扰乱双方的社区，而且监管过度。”

很多人喜欢住在罗利市中心附近

2018 年，由于靠近市中心的商店和餐馆，雷吉·杰克逊 (Reggie Jackson) 来到了新伯尔尼大道以东一个街区的 Cotton Place 社区。另一个好处：一栋带院子的房子，他在里面建了一个游泳池和一个热水浴缸。

新建的房子取代了街上的旧房子。虽然不是他自己买拆拆，但他是第一个住进去的。“哦，我喜欢这里，”杰克逊说。

他在城市的另一个地方长大，并说他很高兴住在这所房子的市中心。凭借其位置和便利设施，这正是他想要的家。他说空间和位置促使他在这里购买，而不是希望成为种族或收入转变的一部分。

“我不认为我是问题的一部分，因为住在这条街上不是问题，”杰克逊谈到高档化时说。

北方高级政策分析师威廉·穆恩 (William Munn) 表示，当社区经历中位数收入的变化和富裕的白人涌入时，可以引入新的资本，这反过来会产生更广泛的基础，从而导致种族融合。卡罗来纳州司法中心。

“随着社会和经济资本的增加，高档化社区往往会吸引更多的政府资源和私人投资，”穆恩写道。“虽然增加资金和获取资源对这些城市经济有利，但这个过程本身对现有居民来说可能是非常痛苦和沮丧的，他们中的许多人已经被联邦、州和地方政策系统地隔离和孤立。”

与 WRAL Investigates 交谈的邻居并没有对那些进入社区的人表示敌意。

“我有很棒的邻居，很棒的新邻居，”哈里斯说。她和其他许多人都欢迎有关稳定财产税的对话，特别是对于已经在这里生活了几十年的固定收入居民。

哈里斯看到每次房屋销售都会改变她所在社区的面貌。

“变化是不可避免的，你无法阻止它，”她说。“所以这取决于你如何接受它。”

三角区的绅士化

WRAL News 与 Triangle Business Journal 合作撰写了这份深度报道。使用人口普查数据，我们能够深入了解高档化和供应不足如何影响我们地区的经济适用房市场。

我们决定共同开展这个项目，因为这个主题很重要，需要特别关注这个问题。两家媒体的记者在比较笔记以评估和审查调查结果之前进行了自己的研究和报道。

住房负担能力是三角区的一个长期问题，我们将继续从居民、开发商、政府政策和对我们社区的经济影响的角度来探讨这个问题。

在罗利市中心附近受影响最严重的社区之一，一些居民的声音让我们能够及早了解我们社区的情况。

在接下来的几个月中，WRAL 和 TBJ 将研究对我们社区重要的其他问题，并评估是否需要合作以覆盖我们社区中更广泛的人群。