房地产泡沫的迹象正在酝酿

美国房价飙升至新的高度，而且还在继续攀升，一些研究人员和经济学家表示，他们已经看到了房地产泡沫正在酝酿的迹象。

根据达拉斯联邦储备银行的研究人员和经济学家撰写的一篇新博客文章，房价上涨的速度超过了市场力量的预期，并且正在“脱离基本面”。

直到最近，泡沫的可能性还没有得到广泛支持。但在研究了美国各地的房地产市场后，美联储研究人员表示，新的证据正在出现。

研究人员写道：“我们的证据表明，自2000年代初的繁荣以来，美国房地产市场的行为首次出现异常。”“在某些经济指标中，令人担忧的原因很明显……这表明2021年的房价似乎越来越与基本面脱节。”

许多美国人仍然为2007年的上一次房地产崩盘而伤痕累累，廉价信贷和宽松的贷款标准助长了这场危机，导致数百万房主的房屋欠款超过其价值。

但这一次，经济学家们表示他们担心的是另一种情况。

仅仅因为房价大幅上涨并不总是意味着房地产处于泡沫之中。房价在过去十年中稳步上涨，在过去两年中涨幅更大的原因有很多，包括市场供需失衡、劳动力和建筑成本上升以及利率有多高或多低研究人员指出，这是为了抵押贷款。

但他们表示，价格可能会上涨到他们称之为“繁荣”的程度，在这种情况下，价格与支撑市场的经济基本面越来越不同步。

他们建议，一个可能的原因是买家可能认为价格将继续攀升，并担心他们会错过现在购买较低价格的房屋，并在以后支付更多费用。

这种对错过或FOMO效应的恐惧可能会推高价格并提高对未来价格上涨的预期。研究人员说，这可以创造一个自我实现的预言，其中价格增长可能呈指数级增长。

房地产市场繁荣的后果可能包括房价过高、基于扭曲的回报预期的投资以及经济增长和就业减少。

当政策制定者干预时，这个周期就会中断，促使投资者变得谨慎，导致流入房地产的资金枯竭。根据博客文章，这可能会导致住房调整甚至破产。

研究人员建议政策制定者和市场参与者密切关注当地市场的价格上涨，以便更好地做出反应，“在错位变得如此严重以至于随后的调整导致经济动荡之前”。

气泡酿造

研究人员指出，过去两年购房者和卖家的行为绝非正常。价格处于历史高位并继续走高，因为库存一直处于历史低位。尽管如此，购房者仍在继续购买。他们写道，在大流行期间利率跌至创纪录的低点，但这并不能单独解释房地产市场的狂热。

美联储研究人员写道，其他因素在推动市场进入泡沫领域方面发挥了作用，包括与大流行相关的刺激计划和与Covid-19相关的供应链中断以及相关的政策反应。研究人员特别强调了积极购买房屋的投资者的作用。

根据约翰伯恩斯房地产咨询公司的数据，投资者现在购买了美国33%的房屋，比过去十年的平均水平高出5%。根据Zillow的数据，ibuying业务——公司以现金购买房屋，稍微修整并再次转售——在2021年最后一个季度仅占全国住房市场的1.7%。但在一些城市，买给ibuyers的房屋比例高达11%。

研究人员发现，随着价格上涨，出现了繁荣的迹象。他们发现，截至2021年第三季度，美国房地产市场已连续五个多季度显示出繁荣迹象。

美联储研究人员还研究了房价和租金之间的关系。他们发现，自2020年以来，房价与租金的比率迅速飙升，超出了市场基本面的解释范围，并在2021年开始出现繁荣迹象。

研究人员检查的另一个指标是房价与可支配收入的比率，这与负担能力密切相关。研究人员说，这种房价收入比正在迅速增加，但还没有旺盛。

银色衬里

研究人员写道，从上次房地产崩盘中学到了很多东西，这导致了更好的房地产泡沫早期检测和预警指标。如果这些令人担忧的趋势继续下去，银行、政策制定者和监管机构应该能够更好地快速做出反应，以避免修正带来的最严重的负面后果。

此外，他们写道，没有理由预期任何由此产生的调整都会像上次房市崩盘那样严重影响房主或经济。美国人的财务状况普遍较好，房主拥有更强的股本头寸，过度借贷也不像2000年代中期那样猖獗。