工业地产市场不断壮大

新加坡的制造业看起来很可能实现到2030年增长50%的目标，这与共和国的制造业10年计划保持一致。去年，制造业增长了13%，超过了信息和通信、金融和保险业的增长，分别增长了12%和7%。

然而，制造业增长仍然是2倍速，其特点是数字化和生命科学繁荣等大流行加速趋势。自大流行开始以来，生物医学制造、电子和精密工程等行业不断发展壮大，而一般制造业和运输工程仅在2021年才开始复苏，仍低于大流行前的水平。

尽管如此，在供应紧张的情况下，新加坡工业房地产市场在2021年表现强劲，因为新供应的完成因大流行并发症而推迟到2022年。到2021年，整体工业空置率收紧至9.9%，为6年来的最低点。整体工业租金继续小幅上涨，2021年上涨2.0%，是自2013年以来最强劲的年租金增长。

新加坡工业地产投资销售额在2021年达到44亿新元，是2020年销售额约21亿新元的两倍多，反映出投资者对新经济资产的强劲需求。

市场表现将在2022年继续保持领先

展望未来，我们预计新加坡工业地产市场将迎来又一个辉煌的一年。

在宏观层面，随着区域全面经济伙伴关系(RCEP)协议于2022年生效，预计区域贸易增长将得到提振。RCEP预计将使世界贸易和世界收入每年增加近5000亿美元和2630亿美元，分别。

持续的地缘政治紧张局势和对供应链多样化的持续关注也提高了东南亚作为制造业中心的吸引力。中国的零疫情政策可能会加剧供应链中断，我们可能会看到供应链多元化的加速。

新加坡作为区域高价值制造业中心，以其强大的全球连通性、开放的经济和区域贸易联系提供了强大的价值主张，并有望在区域贸易流动更强劲的情况下蓬勃发展。

不同属性类型的性能差异

鉴于有利的宏观条件，我们预计工业市场的租金将普遍增长，尽管资产的增长前景将因物业类型、位置和规格等因素而异。

城市边缘的商业园区、高科技工厂和优质物流资产预计将在2022年表现出色，租金预计将增长2-4%。另一方面，较老的工厂、仓库和外围商业园区的租金增长将放缓至2%。

下面，我们将讨论塑造工业市场的一些趋势。

商业园区、高科技工厂将从数字化、生物医学繁荣中受益

科技推动的经济和持续的数字化转型对新加坡的科技增长来说是个好兆头。事实上，科技公司正在迅速扩大员工人数，预计他们的物业足迹将同步增加。

鉴于新加坡甲级写字楼的供应有限，一些需求可能会被工业市场所吸引，特别是城市边缘的商业园区和高科技空间，科技公司是合格的租户。

值得关注的区域是Alexandra/Harbourfront、one-north、SciencePark、TaiSeng和Kallang，这些区域已经得到了科技、电子和生物医学(BMS)租户集中的支持。

BMS行业将成为需求的另一个驱动力。由于亚洲新兴中产阶级、人口增长、社会老龄化和扩大医疗保健服务的政治压力等大趋势，该行业甚至在大流行之前就一直在增长。大流行加速了需求，而供应正在赶上。新加坡BMS研发中心Biopolis的入住率尤其紧张，估计超过95%。

鉴于需求强劲，未来供应看起来很紧张。短期内只有2个新的主要多用户BMS开发项目将进入市场，即Solaris@TaiSeng(预计2022年下半年完成)和一北的Elementum(预计2023年下半年完成)。从长远来看，新的BMS供应将来自计划于2025年完工的1ScienceParkDrive的重建。

BMS行业的增长潜力可能会鼓励将工业资产转化为BMS就绪的开发项目。这样的机会在商业园区或商业2分区空间更可行。由于BMS实验室空间需要满足对危险材料的可能处理，住宅集水区附近的工业发展可能面临更多限制。

除了现有的商业园区外，拥有强大BMS存在的产业集群，如加冷和大生，将成为BMS重建的潜在候选者。例如，美国生物技术公司10xGenomics在新加坡开设了其制造和商业中心，在Solaris@Kallang164占据了超过53,000平方英尺的空间。此外，即将到来的高科技工业区KolamAyer2集群位于新加坡。加冷，将由一家德国医疗器械跨国公司锚定。

数据中心仍然炙手可热

新加坡是全球最紧张的DC市场之一，空置率低于2%。根据Cushman&Wakefield的2022年全球数据中心市场报告，新加坡在数据中心吸引力方面排名全球第二。

凭借高度集中的全球科技公司和强大的连通性，新加坡是该地区首屈一指的数据中心枢纽，服务于本地和区域需求。

虽然预计2022年第二季度将取消对新DC的暂停，但供应紧张的情况可能会持续存在，进入市场的新供应有限。

新加坡面临土地和电网限制以及有限的可再生能源选择。鉴于全球可持续发展的推动，这将成为新直流供应的限制因素。因此，新加坡首都特区的资产将继续备受追捧，并具有强劲的资本增值前景。

电子商务强劲增长推动优质物流需求

自大流行以来，新加坡的在线零售额飙升，去年达到57亿新元。相比之下，2019年仅为26亿新元。

随着在线销售的持续增长，电子商务和物流参与者继​​续寻找适合他们需求的优质物流空间。新加坡的此类空间仍然有限，估计约占仓库总库存的10-15%。截至2021年，优质物流物业的整体空置率也保持在5.5%左右。

鉴于供应链持续中断，企业库存可能会持续存在，这将刺激仓库需求。鉴于区域贸易的预期增长和对更快上市时间的需求，我们预计樟宜机场和未来的大士超级港口等主要交通基础设施附近的仓库需求将增加。

可持续发展推动质量、再开发和销售

尽管新加坡工业市场前景看好，但工业业主不应固步自封。随着需求趋向于更新和更好规格的工业物业，人们开始追求质量。

对可持续性的日益关注将突出这一趋势。

为此，新加坡将其碳税从目前的每吨5新元提高到2024年和2025年的每吨25新元，以及2026年和2027年的每吨45新元，以期到2030年达到每吨50新元至80新元。

然而，碳税从5新元增加到25新元是一个重大飞跃，将导致更高的能源成本。这将导致更高的物业服务费和更高的租户运营成本。对于能耗非常高的数据中心来说尤其如此。

面对更高的成本，旧工业物业的租户可能会用脚投票。

因此，预计建筑业主将采取更多措施来降低碳足迹并使其资产面向未来，以满足“环保意识”的需求。持有总建筑面积未充分利用的老化工业资产的开发商和最终用户将考虑重新开发或改造其资产，以实现更高的租金并缓解运营成本的上升。

另一方面，没有开发经验的终端用户可以考虑套现。大成、加冷、宏茂桥和裕廊等工业存量老化且交通基础设施完善的工业区，在2022年及以后的活动可能会增加。

工业市场又一个丰收年

总而言之，预计2022年将是新加坡工业市场的又一个丰收年。虽然加息和潜在的中国经济放缓可能会抑制增长，但充足的流动性和强劲的长期增长前景将在2022年进一步推动工业资本价值和投资量。

随着工业终端用户和业主希望抓住工业市场的欣欣向荣浪潮，我们可以看到更多的售后回租和资本回收机会。由于供应非常有限，私人永久业权工业资产的需求将更大。然而，买家和卖家预期之间的差距越来越大，可能会限制成功的交易。毕竟，拍手需要两只手。