住宅投资物业减税规则的变化可能给房地产市场带来重大变化
来源： 2022-03-30 11:36:24
美国议会终于(3 月 29 日)通过了立法，取消住宅物业投资者将抵押贷款利息作为现有物业的可抵税费用的能力。
现在只是等待王室同意的形式成为法律。
此举可能会给住宅房地产市场带来重大变化，尽管可能不会像一些人所期望的那样。
新规则最重要的两个方面是，它们将在未来三年内分阶段实施，直到 2025 年 4 月 1 日才完全取消所有投资者的税收减免，并且减免的损失不适用于新建住宅投资物业(详见此处)。
购买全新住宅投资物业的投资者仍可以将其抵押贷款利息作为可免税的费用申请长达 20 年。
当政府宣布这些变化时，来自各种既得利益者的可怕预测是，它们将导致大量投资者从住宅房地产市场外流。
这还没有发生，而且似乎不太可能大规模发生。
这是因为拥有房产一段时间的住宅房地产投资者将在过去几年中从资本收益和租金收入增长中受益匪浅。
只要他们将抵押贷款债务保持在合理的水平，他们的现金流很可能会如此强劲，以至于利息扣除的损失不会让他们的金窝蛋大放异彩。
可能有些人最近购买了房产和/或杠杆率已达到最大值，他们可能需要重新平衡他们的投资组合。但它们的数量似乎不太可能大到足以对市场产生很大影响。
这些变化的主要影响可能是长期的，并且是由于投资者对新房产或现有房产的看法不同造成的。
当投资者寻求收购时，可以扣除长达 20 年的抵押贷款利息，这为新房产提供了明显的优势。
如果该物业在 20 年内转售，则可以提高扣除额。
因此，如果投资者购买新住宅并在 10 年后将其出售，那么新业主将能够要求扣除剩余 10 年的抵押贷款利息，前提是他们购买了该房产作为投资。
这应该会使新建房产比现有房产对投资者更具吸引力。
如果是这样的话，我们可能会看到更少的投资者在市场的低价端购买现有房产。
对于已经拥有自己的房屋并希望提升房地产阶梯的人来说，市场的这一端通常不太感兴趣。
因此，由于该部分市场的投资者数量缺失或大幅减少，首次购房者可能会成为这类房产的主要客户，让他们更容易拥有房屋。
如果投资者在考虑收购时更多地转向新住宅物业，那将有助于提振对新建筑的需求和新房存量的持续供应。
与现有住宅相比，新建住宅对投资者的相对吸引力将因抵押贷款利率上升而放大。这可能会看到一些新的参与者，如房地产银团进入住宅房地产市场。辛迪加往往主要在商业和农村房地产市场开展业务。
但如果所谓的父母投资者对新住宅建设有足够的需求并且回报看起来很有吸引力，他们很可能会开始对住宅市场产生更多的兴趣。
他们可以通过两种方式做到这一点。
要么直接从第三方开发商处购买用于联合投资的房产，要么如果他们拥有专业知识和资源，则自己进行中到大规模的开发，并将其纳入他们继续管理的联合所有权结构。
这两种选择都为沿途剪票提供了大量机会。
政府几乎肯定希望在引入扣除规则的变化时实现双赢，让首次购房者更清楚地了解房地产市场底端的现有房产，同时保持甚至可能增加资本流入住宅开发市场，提振新房供应。
是否会这样，我们将不得不拭目以待。
但随着新规则终于到位，我们不必等待太久。
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