抵押贷款利率上升 关注房地产市场

当前局势在2020年首次爆发时，发达国家的政府介入以保护家庭收入，这些方式主要使那些有稳定工作和有远程工作能力的人受益。

低收入者和一些没有灵活性在家工作的体力劳动者遭受的苦难尤为严重。在这段有限的旅行和其他奢侈品支出期间，高收入家庭借此机会积累了储蓄。

根据瑞士信贷的全球财富报告，仅在2020年，家庭积累的全球财富总额就增加了约28.7万亿美元。较富裕的家庭将资金投入主要的房屋升级或投资物业，而其他家庭则将他们的积蓄投入股票和加密货币市场。

在美国，大多数房屋的售价都高于要价，而且报价被接受的速度比大流行之前要快得多。只收现金的买家在竞标中获胜变得很普遍，一些买家发现房屋检查豁免是赢得竞标的强大优势。即使在美国以外的日本和意大利等国家，人口老龄化长期以来一直是需求的阻碍，价格增长也在加速。

在超宽松的货币政策压低借贷成本的情况下，韩国、瑞典、加拿大和新西兰等许多发达经济体的房价通胀已进入两位数，其中郊区和小城市的涨幅最大，这是由远程工作推动的工人阶级寻求额外的家庭空间。

收紧利率政策

为应对通胀上升，加拿大和英国的央行已经开始了有意义的政策紧缩周期。在美国，美联储刚刚开始加息，并完成了抵押贷款支持证券购买计划，这意味着对抵押贷款利率市场的直接支持逐渐减少。

美国30年期固定抵押贷款利率今年已上涨超过75个基点，突破4%的水平。即使在略高于历史低位的4%，美国房地产市场周期也对利率敏感，尤其是抵押贷款利率的变化率。

按照目前第一季度超过20%的变化率，对抵押贷款利率持续上升的担忧是房地产市场放缓的预兆。可以说，抵押贷款利率上升将对储蓄有限的人造成最严重的打击。由于过去一年半价格飙升而一直在市场观望的首次购房者将无法幸免。

房主和准房主将不得不重新考虑他们能负担得起的挂牌价格以及他们觉得合适的每月抵押贷款还款额。当抵押贷款利率增加时，利息部分增加，从而减少了对本金的分配，除非抵押贷款每月支付总额增加。

房市放缓

2018年出现的经济放缓很可能引起人们对住房抵押贷款利率上升的影响的经典似曾相识。经济放缓与美国30年期固定抵押贷款利率在2018年1月至11月期间上涨90个基点同时发生。那一年，这一比率上升到4.9%。

到2018年12月，新屋销售同比下降超过14%，而现有销售同比下降约10%。房地产市场放缓是迫使美联储在2018年12月之后停止收紧政策的一个因素。2018年的房地产事件是，在冠状病毒大流行之后，2022年抵押贷款利率上升是否会以类似的方式抑制买家并减缓房地产市场。

在解决房地产市场放缓的问题时，重要的是要密切关注2018年的住房危机。根据美联储的研究，2018年的房地产市场放缓并不完全是由更高的抵押贷款利率推动的。研究表明，2018年房产税收减免和抵押贷款利息费用的巧合减少对减缓住房需求起到了重要作用。

2018年房屋销售的最大放缓也高度集中在最高价格区间，这是受税法变化影响最大的房地产市场部分，而不是对抵押贷款利率敏感的较低房价区间。

为了加强减少财产的税收减免和抵押贷款利息费用的提议，让我们来看看2016年期间的房地产放缓。在此期间，抵押贷款利率在2016年7月至2016年12月期间上升了75个基点以上，但同期新屋销售仅下降了3%。

大部分下降发生在市场中价格较低、对利率高度敏感的部分。这表明只有小幅下降归因于较高的抵押贷款利率。2016年的小幅放缓更准确地反映了大流行前房地产市场对抵押贷款利率的敏感性。另一方面，2018年的天文数字式房地产放缓更有可能被错误地归因于抵押贷款利率的上升。

抵押贷款利率敏感性正在发生变化

大流行已经从结构上改变了住房市场因素，这表明抵押贷款利率的容忍度可能高于2016年短暂的放缓。

住房需求目前不在对抵押贷款利率敏感的低价房屋中，这些低价房屋将因抵押贷款利率上升而下降。自大流行以来，受疫情经济不确定性影响较小且对抵押贷款利率不敏感的中高收入阶层购房者一直是主要的购房者，主要受从主要城市中心向郊区迁移的推动。

哈佛大学住房研究联合中心发布的2021年年度报告显示，中高收入买家的购房和家居装修支出年均增长强劲。

一些抵押贷款利率分析师认为，由于利率上升而等待房价下跌可能是一个失败的提议。他们同样认为，自冠状病毒大流行以来推高房价的因素主要是供求关系，而不是抵押贷款利率。

房屋建筑商库存低

如果住房供应没有突然增加，价格可能会继续上涨，因为需求不会在一夜之间减少。从历史上看，房屋供应过剩是在房地产市场大幅放缓之前发生的。相比之下，当前的房地产市场正面临着房屋持续短缺的问题，供应链僵局和劳动力短缺严重限制了新房的建设。

由于成品房和建筑材料供应有限，需求仍然非常强劲，房屋建筑商库存一直与2020年和2018年的历史低点相匹配。

最后，抵押贷款利率并非孤立上升。推高这些利率的因素，例如，由于俄罗斯-乌克兰大宗商品冲击和加息，通胀将变得更糟，这也是在名义收入强劲增长和大大好于大流行前的背景下发生的家庭资产负债表，在财政转移支付的推动下，美国家庭储蓄超额超过2.5万亿美元。

即使在孤立的基础上——尽管看到利率高于4%可能会令人不安，这是在利率徘徊在3%以下之后的心理障碍——相对于接近5%的两个十年平均抵押贷款利率，4%左右的利率仍然较低.

一个相当乐观的观点可能是，除了抵押贷款利率上升之外，当前住房市场可持续性的真正风险将是负担能力。

如果集中地区的需求持续下去，价格将会上涨，房屋最终将变得难以承受，从而将市场推向某个临界点。否则，面对不断上升的抵押贷款利率，房地产市场似乎还有一些余地。