俄乌紧张局势对美国房地产市场的影响

国际房地产交易的任何下降都不会对美国房地产市场产生直接影响。根据 NAR 的2021 年美国住宅房地产国际交易报告，俄罗斯外国买家占外国买家购买量的不到 1%，总体而言，外国买家约占现房销售的 2%.此外，外国需求的下降将缓解国内买家的供应限制。在短期内，随着地缘政治紧张局势升级，美国国债和 30 年期抵押贷款利率可能不会与联邦基金利率同步，因为投资者将其投资组合重新分配给美国国债，就像上周 30-年固定抵押贷款利率降至3.76%。然而，如果油价维持在每桶 100 美元以上，通胀上升、未来利率调整幅度更大、全球货币相对于美国走弱以及全球经济增长放缓等更深层次的影响会给房地产市场带来重大的下行风险。

俄罗斯：不到1%的外国买家

NAR 对 2015 年 4 月至 2021 年 3 月期间购买美国住宅物业的所有外国买家的比例不到 1% (0.8%)，因此俄罗斯对美国房地产市场的直接影响很小。其成员约有 5,000 名受访者。此外，外国买家的购买总额仅占现房销售总额的 1.8%。

根据 NAR 调查，俄罗斯外国买家在 2015 年 4 月至 2021 年 3 月期间在佛罗里达州 (29%)、乔治亚州 (16%)、纽约 (13%)、加利福尼亚州 (8%) 和伊利诺伊州 (5%) 购买了房产。

根据 NAR 和 Florida REALTORS® 佛罗里达州国际住宅房地产活动概况，即使在俄罗斯购买最多的佛罗里达州，在 2020 年 7 月至 2021 年 6 月期间，它们也仅占佛罗里达州总市场的 0.2%。佛罗里达州的主要外国买家是加拿大人、拉丁美洲人(哥伦比亚、阿根廷、巴西、委内瑞拉、墨西哥、秘鲁和智利)和西欧人(英国、法国、德国和意大利)。俄罗斯买家在布雷登顿-萨拉索塔更为活跃，在 2020 年 7 月至 2021 年 6 月期间，占该地区外国买家采购量的 6%。然而，布雷登顿-萨拉索塔仅占佛罗里达州外国买家的 4%，因此俄罗斯的总采购量刚刚弥补佛罗里达市场的 0.2%。

俄罗斯外国买家统计

根据 NAR 的调查，41% 购买住宅物业的俄罗斯外国买家居住在国外，并且大多数在购买房产时已经以签证持有者的身份(例如，工作、外交官、学生)居住在美国。这与所有美国外国买家的份额大致相同。由于大多数俄罗斯外国买家居住在美国，54% 的人购买了该房产作为主要住所，只有 36% 的人购买了该房产用于度假或出租。略多于一半的俄罗斯外国买家是全现金购买的，这更有可能是居住在国外的外国买家。获得抵押贷款的人是居住在美国并居住在这里的购房者。然而，俄罗斯买家似乎更喜欢公寓，26% 的人购买公寓，相比之下，在所有外国买家中，这一比例为 17%。根据所有外国买家的特点，居住在国外的外国买家倾向于购买公寓。因此，居住在国外的俄罗斯人可能难以支付他们的公寓费用，但鉴于俄罗斯买家在房地产市场中的份额很小，对公寓市场的整体影响将很小。

俄罗斯买家的购买价格中位数为 325,000 美元，略高于所有美国外国买家的购买价格中位数 303,200 美元。然而，俄罗斯买家的平均购买价格为 652,915 美元，而所有外国买家的平均购买价格为 480,695 美元，这表明俄罗斯高端买家更多。

加拿大、巴西和墨西哥的外国买家受到影响的可能性低于中国和欧洲

2015 年 4 月至 2021 年 3 月，中国、英国、德国和法国占美国外国买家的近 20%。加拿大占美国外国买家的 11%，而墨西哥和巴西占 11%。

由于欧洲三分之二的原油进口和欧盟 41% 的天然气来自俄罗斯[1]，西欧经济体面临迫在眉睫的能源危机(即天然气短缺和高价格)。

同时，由于小麦、玉米和葵花油价格上涨，中国也可能受到影响，因为中国是乌克兰的第二大出口国。中国和欧洲占美国外国买家的近 20%。 [2]

另一方面，加拿大、巴西、墨西哥和沙特阿拉伯等石油净生产国不会受到旷日持久的俄罗斯-乌克兰政治危机的严重打击。

德克萨斯州、北达科他州和产油州面临增长上行空间

在美国，随着石油产量增加以加强全球供应，产油州的经济面临上行增长前景：德克萨斯州生产美国 43% 的原油，以及北达科他州、新墨西哥州、俄克拉荷马州、科罗拉多州、阿拉斯加州和怀俄明州。这些州的更多就业将增加对住房的需求并推高这些市场的房价。