应对三角区房地产市场的挑战

在全国范围内，住房严重短缺。由于包括三角区在内的某些地区的供应量处于历史低位，购买或租赁房地产的价格在过去两年中飙升。这对低收入家庭造成了不成比例的影响，这些家庭主要是黑人或拉丁裔，研究人员和一本关于国家住房政策的书的作者今天告诉 WRAL TechWire。

正如 WRAL TechWire 今年早些时候报道的那样，尽管全球当前局势对黑人家庭的不成比例的影响阻碍了缩小信贷准入和住房所有权差距的努力，但目前住房市场的短缺并不是由于大流行而开始的。房地美在 2021 年估计，到 2020 年底，全国住房单元短缺总量为 380 万套。

“我们一直在建造房屋，”新书《Fixer-Upper: How to Repair America's Broken Housing System》的作者Jenny Schuetz博士在周四接受 WRAL TechWire 采访时说。Schuetz 说，这一因素是由于 2000 年代初形成的房地产泡沫破裂导致新建筑放缓导致大萧条。

根据2022 年 1 月的房利美报告，新建筑开工率直到最近才达到 1973 年以来的最高水平。该报告中的摘要?“更多的供应即将到来……最终。”这是因为建造房屋需要时间，无论是单户住宅还是多户住宅，而且住宅建筑和建筑行业存在持续的供应链中断和劳动力问题。

三角面临负担能力挑战

但是，我们在今天的房地产市场上看到的，无论是在全国范围内还是在整个三角洲的市场上，不仅仅是由于新房建设滞后导致房屋供应不足，舒茨说，他也是The布鲁金斯学会。

房地产市场很复杂。房屋不同于在公开市场上交易的其他消费经济商品，因为房屋具有固定、永久的位置，并受当地、州和联邦法律法规的约束。

Schuetz 说，三角地区的人们正面临即将到来的负担能力危机，或者已经承受着成本负担，这是有结构性原因的。

“限制建造价格适中的出租房屋的法规强化了现代经济和种族隔离的模式，”舒茨说。“因为低收入家庭，尤其是黑人和拉丁裔，当唯一可用的房屋是高价出售的独立社区的单户住宅时，他们负担不起住在富裕社区。”

双重挑战，没有一个解决方案

Schuetz 说，有两个问题。首先，供应不足，因为没有建造足够的居住场所。其次，正在建设的东西并没有以有效的方式满足市场需求。换句话说，在人们真正想要居住的地方建造的住宅单元不足，而在最理想的地点建造的住宅单元对于那些收入低于中等地区收入的人来说是负担不起的。

“美国没有一个全面的住房政策，”舒茨在她即将出版的书中写道。“相反，我们有一个由规则和法规、税收和补贴、正式程序和非正式社会实践组成的复杂网络，所有这些都会影响住房结果。”

以教堂山为例，Schuetz 告诉 WRAL TechWire。在靠近市中心和靠近北卡罗来纳大学教堂山分校的城市核心，对住房的需求非常强劲。但 Schuetz 说，在靠近校园的成熟社区中不允许建造太多建筑。

Schuetz 说，只要由于当地市或县的分区法规以及通过房主协会制定的政策而难以建造新的住房单元，“你就是在保护那些已经拥有资产的人的资产。”

投资者现在扮演的角色

Schuetz 说，无论这些不动产资产的所有者是住在他们的房产中，还是投资者选择租给租户，这都是正确的。房地产之所以如此具有吸引力的资产类别，尤其是现在，尤其是在三角区这样的地方，是因为投资者和更富裕的个人看到高价继续上涨，可用住房持续短缺，以及现有政策到位这将阻碍已建成的、非常受欢迎的社区的新发展。

此外，舒茨说，“全球有大量财富正在寻找安身之所。”

Highwoods Properties 的首席运营官 Brian Leary今年早些时候对 WRAL TechWire 表示，除了所谓的“门户市场”之外，在某些情况下，资本正涌入像三角区这样的地方。

“当你开始考虑投资者时，在所谓的平衡投资组合中，投资者想要分散他们的资金，”Leary 在 1 月份表示。在前两年，来自全球的投资者开始认识到，美国的其他地区提供了以较低风险配置资本的机会，因此可能会产生更好的投资回报。

“投资者想要增长，”利里说。“而且投资者不想要风险，”他补充道。“这些二级和三级市场实际上风险较小。”

房主现在扮演的角色

根据最近的 ATTOM 数据解决方案报告，来自北卡罗来纳州各地的更多有抵押贷款的房主现在被认为是“资产丰富的” 。根据 Zillow 的数据，全州的房主现在拥有价值1.1 万亿美元的房产，罗利的住宅房产价值约 2010 亿美元，仅在 2021 年就增加了约 500 亿美元。

三角区的人口正在增长，人们希望住在靠近该地区城市核心的地方，他们愿意为此付出更多。Leary 估计，该地区的每个城市核心区至少需要增加 10,000 个住宅单元，才能稳定这些需求旺盛地区的市场租金。

但 Schuetz 表示，这些书籍上仍然存在分区限制，这些限制阻止了单户住宅以外的新单元的建设。

舒茨说，这造成了持续的稀缺状况，因为建筑商无法在最理想的社区建造住房，尤其是价格适中或负担得起的住房。

Schuetz 说：“真的很难想象未来 5 到 7 年内房屋或租金的价格水平会下降，而不会受到国内或全球的冲击。”

有解决方案吗?

“我们需要更好地整合和协调一系列相关政策——交通、基础设施融资、财富建设——与抵押贷款市场和租金补贴等直接住房政策，”舒茨在她即将出版的书中写道。

但她指出，这不仅仅是改变一项政策。改变分区条例以允许在一个城市建造额外的住宅单元或 ADU，这本身不会改变三角区住房市场的现有结构。

可以改变或颁布的不仅仅是一两项政策，可以解决该地区的住房短缺问题并减轻对住房负担能力的担忧。

相反，Schuetz 建议，那些地方政府实体将受益于考虑他们可用于解决住房政策和经济政策的一揽子政策。这包括有关交通的政策，因为提供从人们希望居住的居民区到就业中心的交通线路可以为整个经济分布的人们提供住房选择。

Schuetz 指出，个人也可以采取行动。她说：“人们可以参与当地社区，并支持当地选举产生的领导人建设价格适中的住房。”

不仅仅是住房问题

在更多社区(包括新社区和现有社区)中允许更多类型的住房类型可能会改变人们的生活方式，但也可能会改变人们的工作方式。

允许在交通走廊或就业中心附近完成更高的建筑物和公寓楼，或允许建造为当地居民提供杂货店等需求便利设施的混合用途开发项目，可能会消除对拥有汽车的依赖，可以Schuetz 说，这些因素是解决三角区房地产市场目前存在的挑战的因素。

Leary 说，企业也可能希望倡导改变住房政策。“这不仅仅是住房问题，而是人才问题，”利里在2022 年 1 月经济预测论坛的小组讨论中说。“我们从许多在本地和全国竞争人才的客户那里听到的，”Leary 说。“人才需要能够住在他们工作的地方附近。”

Schuetz 说，在不改变我们住房市场结构的情况下，社区将接受我们可能无法为国家未来的竞争力提供服务。

这是因为低收入家庭对我们现有住房政策的影响最大，其中许多是有孩子的家庭，他们是州和国家未来的劳动力。

“我们对未来劳动力的投资不足，因为他们没有负担得起的住处，”舒茨说。