加拿大房地产市场正以惊人的速度打破记录

谁能预料到全球大流行会推动加拿大房地产市场超速运转?在 2020 年创下全国销售记录后，2021 年这些记录再次被打破，需求仍然处于高位，继续超过可用房产的供应并推高价格。加上通胀压力，根据政府 12 月份的财政更新，市场需要“数年”才能自我纠正并恢复到大流行前的正常状况。每过一个月，加拿大炙手可热的房地产市场继续燃烧，没有真正放缓的迹象。

仅在 2021 年的前 10 个月，就有超过 580,000 套房屋被买卖，超过了去年全年(创纪录的 552,423 套房屋易手)的数量。总体而言，全国 MLS 房价指数较 2020 年上涨了创纪录的 25.3%。

多伦多 11 月份的房价创下新纪录——比 2020 年 11 月上涨 28.3%。由于新挂牌数量有所下降——公寓市场下降了两位数——平均售价创下历史新高116.3 万美元，比上年增长 21.7%(全国平均增长 19.6% 至 720,854 美元)。与此同时，在温哥华，销售额增长了 11.9%，而 9 月至 10 月期间，销售额增长了 8.6%，这是自 2020 年 7 月以来的最大单月环比增幅。

市场观察人士一致认为，在历史低利率和住房供应减少的推动下，市场没有显着放缓的迹象。

“我认为全国价格将继续上涨，至少在短期内，”毕马威合伙人兼国家人类和社会服务负责人 Martin Joyce 说。尽管乔伊斯预计价格上涨将包括不同省份市场的变化，但低利率、强大的省际迁移和市场供应减少的结合可能会在可预见的未来保持价格高位。

在 2022 年 1 月的货币政策审查中，加拿大央行将隔夜利率维持在 0.25%——自大流行开始以来一直处于该水平——并表示预计将维持利率稳定至 2022 年中期，然而，摩根大通 1 月份的一份报告预测，劳动力市场状况和其他因素可能导致该银行提前加息。

CIBC Capital Markets 副首席经济学家本杰明·塔尔 (Benjamin Tal) 表示，随着隔夜加息，那些考虑进入房地产市场的人如果计划在抵押贷款利率攀升之前进入，他们可能会更加仓促行事。

“如果你打算在未来一年左右买房，也许你现在想加快速度并利用极低的利率。这是我们每次利率开始上升时都会看到的自然行为，”Tal 说，“然后它就会放缓。如果以历史为指导，未来几个月的活动将相对较高，然后将开始放缓到 2022 年下半年。”

在大流行期间预测房地产市场并不容易，因为它并不总是像人们预期的那样表现。

“最初，我们并不认为会出现我们所看到的房地产繁荣，因为你看到人们被解雇，公司被关闭——你不会想到人们会出去买房，”朱莉说Manna，卡尔加里的抵押贷款代理人和注册会计师。“它在 2020 年确实让我们措手不及，但到 2021 年，我们预计球会继续滚动。过去的一年绝对是反常的一年，也是非常忙碌的一年。”

对于 Manna 来说，房地产热潮不仅带来了更多的买家进入市场，而且还看到越来越多的人希望利用低利率和为他们已经拥有的房屋进行再融资，以便接受来自-的工作。家庭友好型改造项目。她补充说，过去一年她申请抵押贷款预先批准的利率保持(当贷方锁定报价利率时)的频率是独一无二的。

“我们一直低估了千禧一代进入购房时代的影响”

Manna 说，通常情况下，她和她的同事不会为预先批准的抵押贷款申请利率暂停。但是，随着 5 年期固定利率在 2021 年底附近变得更加波动(五年期可变抵押贷款的最低广告利率从 11 月的三天内的 1.34 降至 0.85%)，她几乎提交了每预先批准利率保持，对于大多数贷方来说，通常需要 90 到 120 天。

“我们进行了更多的利率保持，”她说，“并且有很多恐慌的利率保持。每个人都工作到晚上 10 点。”

Tal 将强劲的大流行性房地产市场归因于早期停工对经济的不均衡影响：倾向于租房且通常更年轻的低收入加拿大人在第一次延长停工期间更有可能失去工作，而高收入加拿大人工人能够继续虚拟工​​作。另一个促成房地产繁荣的因素是人口结构。根据城市研究和土地开发中心的一份报告，截至 2016 年，仅安大略省金马蹄地区就有超过 700,000 名千禧一代仍然住在家里，并且可能正在进入市场老龄化。

“我认为我们一直低估了千禧一代进入购房时代的影响，”瑞尔森大学城市研究与土地开发中心高级经济学家戴安娜·佩特拉马拉说。“与前几代人相比，千禧一代在 2019 年持有的房地产更少，但现金更多。那些负担得起的人显然已经为首付存了钱。”

另一个因素是加拿大房地产市场中存在外国买家和大型国际房地产信托基金，为此，特鲁多总理在 12 月致住房部长艾哈迈德·胡森的信中提出了一项临时禁令，此外还有其他可能的解决方案，例如结束盲目投标。

正如胡森向记者解释的那样：“关键是要减少市场的投机需求，并帮助冷却这些天文数字的价格上涨。”

尽管房地产市场火热可能对卖家有利，但对更广泛的国民经济的帮助较小。希望住在加拿大最大市场(如温哥华或多伦多)的首次购房者可能会发现自己被创纪录的高价推向了较小的地区;这一决定会影响他们将钱花在哪里，并且会影响人们返回办公室时的就业。

Tal 认为，在加拿大央行缓慢而稳定地加息的推动下，市场放缓将使市场能够在不脱轨的情况下进行调整。

“从长期来看，我们在 2021 年看到的加速和活动并不是很健康，”他说。“我不认为房地产市场应该是经济增长的主要贡献者。”

在 1 月份的货币政策审查中，加拿大央行取消了“特殊前瞻性指引”。既然经济已经从 COVID-19 的最初冲击中复苏，世行未来的主要优先事项是提高借贷成本以控制通胀。“每个人都应该预期利率会上升，”加拿大央行行长 Tiff Macklem 告诉记者。“一条路不是一步棋。路径是若干步骤。”去年 12 月，世行长达 74 页的货币政策框架更新报告指出，“长期的低利率可能导致金融脆弱性的累积。”

总部位于安大略省伦敦的抵押贷款经纪人和注册会计师 Jason Armstrong 注意到越来越多的客户需要共同签名人才能获得所需抵押贷款的资格，并担心人们在利率下降时已经竭尽全力进入市场。一旦 COVID-19 限制最终随着时间的推移而放松，low 可能会对他们缺乏花钱感到惊讶。[见和好朋友买房?如果您打算与伴侣或配偶以外的人一起购买房产，请先阅读此内容。]

“以前，当你有一个较小的房子或租房时，你有可支配收入可用于旅行和有趣、无聊的事情，”阿姆斯特朗说。“当这种情况再次出现时，他们意识到自己的情况比他们想象的更糟只是时间问题。”

房价的飞速上涨使许多人无法拥有房屋。住房负担能力危机是秋季选举中的一个主要问题，自由党承诺投资近 200 亿美元用于社会基础设施，并在未来 10 年优先投资经济适用房。2022 年，对非居民、非加拿大人拥有的空置房屋征收 1% 的国家税将生效。根据该市的 2020 年空置房屋税年度报告，温哥华在 2017 年颁布了自己的空置房屋税，此后筹集了 8660 万加元以支持“各种经济适用房计划”，同时该数字下降了 26%的空置物业。

“你今年 35 岁，已婚，有两个孩子，还在租房?你什么都没有。”

毕马威会计师事务所的乔伊斯指出，多伦多最近通过了一项包容性分区政策，该政策要求新的住宅开发项目包括一定比例的经济适用房单元，作为解决该问题的“众多解决方案之一”。

“你在房价上涨的道路上走得越远，解决方案就必须越激进，”他说。“无论他们是否被提出，那都是另一回事。”

首次购房者激励计划，如果借款总额不超过购房者合格收入的四倍(或4.5 倍，如果所购买的房屋在多伦多、温哥华或维多利亚)，似乎与当地市场的现实脱节。曼娜，例如，她说她没有看到该程序被尽可能多地使用。

“住房成本增加得如此之多，以至于该计划对很多人来说没有意义，”她说。从她的角度来看，更有帮助的是将 CMHC 保险抵押贷款的摊销期延长至 30 年，这将使首次购房者更容易进入市场。

为期 10 年、耗资 720 亿美元的国家住房战略是提高负担能力的良好开端，但 Ryerson 的 Petramala 表示，“与问题的规模相比，它非常小”，并且可以得到显着支持。

最终，最简单的解决方案可能是彻底转变思维方式，让更多加拿大人觉得拥有房屋不再是必需品。增加专门建造的出租建筑和单元的供应——而不是租赁市场和公寓市场是一回事——可能有助于使租赁正常化，成为一种可行的长期住房选择。

“有目的的意味着你基本上在解决方案中引入了另一个元素，你创造了一种心态，你已经 35 岁，你已婚，你有两个孩子，你正在租房?你没有任何问题，”CIBC 的 Tal 说。“我认为这是我们必须培养的一种心态。”