2022年房地产预测市场要转变了吗

来源： 2022-01-25 10:41:40

2020 年由大流行引发的令人难以置信的当地房地产激增在 2021 年甚至更大。过去 12 个月是 Aspen-Snowmass 市场住宅交易的又一个创纪录的一年，记录的销售额超过 36 亿美元。

这比之前创纪录的 2020 年增长了 12%。除了整体销量之外，整体住宅销售交易量也创下了新纪录，为 763 笔。这比我们在 2020 年看到的 668 笔住宅交易增加了 14% 2020 年，比 2018 年和 2019 年大流行前住宅销售的年均数量增加 70%。

我们上一次看到这种水平的住宅销售是在 2005 年，当时的记录是 712 笔交易。就估值而言，一年内整体市场价值如何变化的最佳指标是看独户住宅的中位销售价格。2021 年，阿斯彭房屋的中位销售价格上涨 8.3% 至 950 万美元，而在斯诺马斯，这一数字上涨 43.5% 至 520 万美元。毫无疑问，对于 Aspen-Snowmass 地区的住宅房地产市场而言，2021 年是不平凡的一年。

2022 年新年伊始，我们可以通过哪些市场指标来预测未来 12 个月本地房地产市场会发生什么?也许最大的指标是目前在售的住宅物业的库存量创历史新低。新年伊始，从阿斯彭到斯诺马斯的所有类型的住宅房源只有 199 个。相比之下，截至 2020 年底，有 330 个活跃房源，下降了约 40%。2020 年初，大约有 500 个活跃的住宅挂牌。上一次我们看到如此低的活跃库存是在 2005 年底，当时活跃挂牌的数量下降到 233 个。相比之下，在 2009 年春季 Aspen-Snowmass 房地产市场衰退的底部，活跃的住宅挂牌数量达到近 1,100 个。很明显，市场钟摆已转向极端卖方市场。

过去，当市场钟摆如此偏向卖家时，销量和交易数量发生了什么变化?上一次我们看到像现在看到的市场特征是在 2005 年第四季度到 2006 年第三季度，当时可用库存非常紧张，但还没有达到我们现在看到的程度。在 2006 年第三季度之后的 24 个月期间，可供出售的住宅库存开始从 332 套左右增加到 2009 年 1 月的 1000 多套。在这 24 个月期间，全国房地产经济开始从前所未有的从 2002 年到 2007 年，由于华尔街抵押贷款支持证券爆炸式增长带来的大规模抵押贷款，房地产价值飙升。2008 年秋天，

在 2008 年雷曼兄弟倒闭之前，股市进入了从 2007 年 10 月开始到 2009 年 3 月结束的长达 17 个月的熊市，其中市场损失了大约 50% 的价值。同期，待售住宅物业库存增至创纪录的 1,072 套。随着大衰退的发生，Aspen-Snowmass 的房产价值下降了 30-35%，住宅交易数量下降到近三年的平均每年 200 件。与此同时，总销售额连续四年徘徊在每年10亿美元左右。

在我们今天正在经历的极端卖方市场中，类似情况在 2022 年及随后几年开始出现的可能性有多大?还是市场会延续过去两年的走势?答案取决于许多因素。由于库存处于历史低位，价格处于历史高位，很难想象 Aspen-Snowmass 市场在 2022 年能够吸收我们在 2020 年和 2021 年观察到的销售数量和销量。房地产市场也依赖于资本流动性和低利率。在宏观层面，美联储、债券市场、抵押贷款市场和股票市场都在发出信号，表明 2022 年利率和抵押贷款利率将走高，流入金融市场的投资资金将减少。

与此同时，在可预见的未来，远离咆哮叉谷这样的地区生活和工作的吸引力可能会持续下去，从而对住宅物业产生持续稳定的需求。综合这些因素，减去宏观黑天鹅事件的可能性，2022 年房地产市场的交易量和交易数量很可能会恢复到 2020 年大流行爆发前几年更常见的水平.

2022年房地产预测市场要转变了吗

2020 年由大流行引发的令人难以置信的当地房地产激增在 2021 年甚至更大。过去 12 个月是 Aspen-Snowmass 市场住宅交易的又一个创纪