2022年商业地产市场需要关注的10个关键主题

又是那个时候，在新年的早些时候，当我们猜测 2022 年可能会发生什么时，在这种情况下是南非经济的房地产部分。

在利率上升的经济仍然疲软但有所改善的情况下，今年房地产市场似乎不会出现烟花爆竹。但也有一些预期的(相对)积极因素，特别是工业地产市场，住宅租赁市场的预期转好，以及表现出色的西开普地区可能正在经历来自其他地方的熟练和富裕的“移民”再次激增.

以下是我们认为值得关注的 10 个关键主题或功能。

1.预计2022年所有物业空置率将继续上升，达到两位数

MSCI 所有商业地产空置率多年来一直处于广泛上升趋势，从 2015 年下半年的 4.3% 的低点到 2021 年上半年的 9.7%。我们预计这一比率将翻倍- 2022 年的数字区域，如果在 2021 年下半年还没有的话。我们认为，整个经济的生产水平还不足以推动足够的商业空间需求，以应对日益严重的供过于求。

虽然 FNB 确实预计实际国内生产总值 (GDP)(衡量整个经济范围的生产/产出)最终回到 2019 年 Covid-19 之前的水平，但我们也知道当时 2019 年的 GDP 水平是不够的以遏制空置率上升的趋势，我们认为这一次仍然不够。

在 2020 年实际 GDP 急剧下降 -6.4% 之后，整个经济的产出水平被认为仅部分恢复到 2019 年的水平，而 2021 年 +4.7% 的增长预期不足以完全恢复产出水平。除了在 2021 年仍然存在某些温和的封锁限制外，部分业务未能在 2020 年的冲击中幸存下来，这意味着经济的产出能力下降，因此一直预计这种能力需要一段时间才能恢复，并且GDP可以完全“正常化”。

预计所有物业空置率持续上升的关键驱动因素将是表现严重不佳的写字楼市场。

预计全国所有物业空置率的进一步上升将维持实际租金和实际净营业收入的下行压力。

2.利率上升有望维持多年的资本化率普遍上升趋势

在 2020 年与封锁相关的硬性衰退之后，全球经济复苏，加上全球供应链对经济供应方面的重大破坏，导致通胀压力激增。

在国内，CPI(消费者价格指数)通胀率在 2021 年的大部分时间里上升，从去年 2 月的同比 2.9% 上升到 11 月的 5.5%，其中汽油和食品价格是主要影响因素。

这使得 CPI 通胀率升至接近 SARB 目标上限的 3-6%，并在 2021 年 11 月将利率提高了 25 个基点。预计 2022 年将再加息 3 次 25 个基点，到年底将最优惠利率从目前的 7.25% 降至 8%。

政府债务与 GDP 比率进一步上升的预期，政府财政持续承压，加上短期利率上调，预计将对长期债券收益率和房地产资本化(上限)率施加上行压力。 2022 年，上限利率成为房地产商业地产价值下行压力的来源。

从 2013 年 5 月的 6.9% 的十年低位月平均收益率到 2021 年底的 9.9%，月平均长期债券收益率高出三个百分点，预计 2022 年将继续普遍上涨趋势。

3.商业地产每平方米的平均资本价值预计将在 2022 年按名义价值停止下降，但按“实际”通胀调整后的价值则不会下降。

尽管经济仍然疲软，预计今年实际 GDP 只能回到 2019 年的水平，但三年后，经济可能会比 2020 年的硬封锁年有显着改善。因此，我们预计实际(“名义”)商业地产的平均资本价值将至少在 2022 年或最近几年停止下降，并在 2022 年回到非常低的个位数正值区域。

然而，上限利率上升和净营业收入增长疲软预计将使平均资本价值保持在“实际”下降区域，换句话说，可能经历的低资本增长预计不会跟上总体价格通胀率。经济。

因此，房地产价值的多年修正预计将在 2022 年继续有效，尽管速度较慢且仅以实际价值计算。

我们距离房地产价值的多年修正还有多远?

根据 MSCI 数据，自 2018 年下半年以来，截至 2021 年上半年，每平方米平均资本价值下降了 -9.5%。但 2016 年是真正开始修正的一年，对自 2012 年左右以来经济增长普遍停滞的反应滞后。虽然实际(名义)估值直到很久以后才显着下降，但从 2016 年到 1 日的 11 个学期中有 9 个与上一学期相比，2021 年下半年的平均值(经通胀调整后的 GDP)实际下降。因此，虽然实际估值下降的幅度要小得多，但从 2016 年上半年到上半年，MSCI 所有房地产平均资本价值的累计下降幅度为 -29% 2021 年。

4.酒店物业市场有望在2022年有所改善，但仍远落后于“三大”商业地产类别。

尽管随着封锁规定的放宽，许多经济活动已经正常化，但酒店业面临着三大挑战。首先，对酒店客房的很大一部分需求本质上是非必要的，在 2020 年经济大衰退之后，许多企业和家庭面临财务压力，许多人将继续将旅行和酒店住宿放在次要位置。

其次，鉴于锁定期间许多业务互动的成功“放大”，过去在 Covid-19 之前进行的部分商务旅行可能不会返回。第三，南非一直受到外国游客入境限制的困扰。疫苗的推广是改善这种情况的关键，但据报道，撒哈拉以南非洲地区的疫苗推广落后了。

所有这三个挑战预计将在 2022 年得到部分缓解，使酒店房地产市场今年有所改善，但不足以结束该类别在“三大”商业地产类别中表现不佳的局面。到 2021 年 10 月，酒店平均入住率已从 2020 年 10 月的 18.8% 上升至仅 31.6%，仍远低于 2019 年 10 月的 52.8%，而 2021 年 10 月的酒店总收入仍比 2019 年 10 月下降 32.9%。

5.预计 2022 年将有更多员工在办公室工作，但仍不足以结束办公室空置率上升的趋势。

办公物业类别预计将在 2022 年成为三大商业物业类别中的表现不佳者，截至 2021 年上半年，其已高达 17.9% 的全国平均空置率(根据 MSCI 数据)预计将进一步上升.

随着许多公司下调办公空间需求，预计这一主要类别的全国平均空置率将在 2022 年继续攀升。在家工作 (WFH) 的激增已经造成了很大的影响，这是对办公空间需求的主要抑制因素。随着封锁的缓解和经济活动趋向“正常”，更多员工将返回办公室。但我们相信，全职办公室工作的水平不会回到封锁之前的水平，并且随着技术的不断进步，未来几十年的远程工作水平将恢复趋势(继最初的“回到办公室”在锁定高峰后移动)。

但人们常常忽视办公空间需求压力的另外两个来源。首先是正常的衰退效应，它导致办公室经济部门的就业人数大幅下降。这意味着，即使远程工作没有增加，这些服务部门的员工也会减少，这通常意味着所需的办公空间会减少。

此外，提高办公桌空间利用率的趋势最近似乎加快了速度，办公桌空间的“旅馆”越来越受欢迎。“Hotelling”指的是办公桌预订系统，FirstRand 最近实施了这一系统，这意味着员工要么预订一天的办公桌，要么没有。因此，每个员工都为自己保留一张办公桌的日子已经一去不复返了，这意味着大部分办公桌大部分时间都是空的。这种办公桌空间的共享将进一步减少未来几年对办公空间的需求。

部分抵消上述办公空间“需求抑制因素”的是办公室的社交距离措施，这通常要求公司拥有较低密度的工作空间。但我们认为这只是上述情况的部分抵消，使写字楼市场在 2022 年面临压力，平均空置率进一步上升。

6.2021 年的零售业好于 2020 年，但在 2022 年进一步改善可能更难，因为家庭仍然受到财务限制。

零售物业的表现在 2021 年有所改善，但 2022 年可能会难以进一步改善。在 2020 年的封锁年表现逊于写字楼市场后，零售物业在 2021 年卷土重来，其去年的总回报可能优于写字楼，但表现逊于工业物业。夹在工业和办公市场之间的是我们预计零售物业回报将在 2022 年保持不变的地方。

实际家庭可支配收入预计将进一步增长，但在 2021 年增长率为 +2.8% 之后，2022 年的增长率非常低，为 +0.2%。实际可支配收入增长预计将受到非常疲软的就业增长的限制，公司通常在重建资产负债表时，他们试图利用劳动生产率的提高而不是雇佣。

与 2021 年相比，预计 2022 年的平均消费者通胀率将略高，未偿债务利率的预期上调将进一步侵蚀可支配收入。除此之外，预计家庭有效税率的长期上升趋势将继续，与工资通胀相关的税级蠕变的调整只是部分的。

因此，在财务受限的消费环境中，我们预计零售中心将更多地关注高频必需品，而不是奢侈品和低频购买，从而表现出色。这意味着我们预计较小规模的便利、社区和社区零售中心的总回报将超过较大的区域中心类别。

7.工业地产市场继续领跑。

我们预计工业地产市场仍将是主要商业地产类别的相对领先者。它是三个类别中最实惠的，并且可以说是最具适应性的，这使其在经济面临财政压力时处于相对优势。此外，它似乎将在未来几年受益于越来越多的在线零售重点。我们确实质疑这种优异表现可以延伸多远，因为制造业生产充其量只是平庸，而且近年来整个经济的库存水平显着下降，因此与工业产权相关的传统经济基本面并不过分强劲。

尽管如此，最近几个季度的 FNB 商业地产经纪人调查显示，工业市场确实是到 2021 年最强劲的市场，也是经纪人认为平均空置率显着下降的三个市场中唯一一个。

8.住宅租赁市场有望好转。

近年来，住宅租赁市场经历了非常疲软的时期。但预计 2022 年会有所加强。我们已经从 TPN 租户数据中了解到，在 2020 年锁定下降之后，与房东在租金支付方面信誉良好的租户百分比已显着恢复。此外，最近，我们刚刚开始看到全国平均出租空置率可能已见顶并开始走低的迹象。TPN 的全国平均空置率估计已从 2021 年第一季度的峰值 13.31% 下降至第三季度的 10.66%，平均租金通胀在温和下降后第三季度同比温和上升至 +0.4%前几个季度的负值区域。

空置率的下降将为租金通胀复苏提供一些温和的支持，我们已经看到了早期迹象。

我们预计 2022 年住宅租赁市场将温和复苏，因为我们预计利率会进一步温和上调。从 2020 年开始，加息通常会抑制买家第一次急于购买降息带来的房屋，而降息驱动的买家需求激增有助于在租赁市场上留下一个“缺口”。在 2020 年锁定收入冲击之后，随着大部分租户的收入恢复，租赁市场中的新家庭形成可能会加快一些速度。

9.住宅开发市场见顶。

尽管住宅租赁市场预计将温和回升，但至少在 2022 年仍可能供应充足。此外，预期的利率上升可能会冷却购房者的需求。这导致我们预计，我们应该看到住宅单元计划的数量在 2022 年的短期内超过峰值，住宅完工量也会出现轻微滞后。因此，预计 2022 年住宅建筑活动将出现最近的“小高潮”。

10.西开普地区在经济和财产方面表现出众，因为“半赠款”继续涌向这些地区。

关于主要地区的房地产市场表现，我们认为西开普省可能在 2022 年表现出色。我们基于这样的信念，即西开普省吸引“半赠款技能和购买力”的能力至关重要对于经济增长，最近有所增强。多年来，西开普省一直是最受欢迎的半移民目的地，因为人们认为该省拥有美好的生活方式和巨大的经济机会。它也被认为是省级和地方政府运作相对良好的地区。随着时间的流逝，通信和信息技术使企业和个人远离豪登省的主要经济中心。

2021 年，KZN 和豪登省的骚乱和抢劫可能进一步增强了在西开普省生活和经商的相对吸引力，该省在很大程度上逃脱了该事件。此外，开普敦市是最近一次地方政府选举中出现的6个主要城市中唯一一个其执政党拥有明显多数席位的城市，因此没有联合政治的不确定性。