在物业管理行业的繁荣时代 德盛服务采取差异化的方式

-今天，房地产开发商正在采取的前所未有的挑战。在“三条红线”政策、集中供地等多重调控措施下，房地产开发商的发展再次被搁置，让资本市场对房地产开发行业充满悲观情绪。

但令人意外的是，资本市场对物业管理服务等物业相关行业仍表现出浓厚的兴趣。根据Choice的数据，融创(融创中国控股有限公司)、保利(中国保利集团有限公司)和碧桂园(碧桂园控股有限公司)的市盈率(TTM)均在5倍左右，而P/融创服务(融创服务控股有限公司)、保利服务(保利物业服务有限公司)、碧桂园服务(碧桂园服务控股有限公司)的E比率(TTM)维持在20倍左右的水平，这意味着物业管理服务公司的估值水平远超房地产公司。

资本市场看好物业管理服务行业的逻辑不难理解。一方面，物业管理服务行业具有优越的商业模式，具有轻资产经营的属性;另一方面，物业管理服务行业的市场规模足够大。东方证券研究报告指出，到2030年，基础物业管理服务市场规模将达到1.7万亿元。

优秀的商业模式，加上庞大的市场规模，也吸引了众多巨头进入物业管理的赛道，行业分化加剧，竞争更加激烈。在此背景下，中型物业管理服务企业该如何把握行业的历史机遇?

近日在港股上市的德顺置业投资服务集团有限公司(德顺服务)(02270.HK)展示了一个很好的示范，可供参考。

作为一家专注于川渝地区的物业管理服务公司，德盛服务的营收规模并不大，但近年来营收水平大幅飙升。招股书显示，2018财年、2019财年、2020财年、2021年5月，德盛服务收入分别为6,396.4万元、6,911.6万元、12,792.2万元、8,915.9万元，复合年增长率率)在 2018 年至 2020 年间约为 41.4%。

德顺服务高速增长的原因有两个：一是德顺服务专注于中高端物业管理服务市场，同时专注于经济快速增长的川渝地区，形成独特的差异化竞争优势;其次，德盛服务得到了成都德盛置业有限公司及其子公司、合资企业和联营公司(德盛置业集团)的大力支持，结合公司强大的并购(并购)和整合能力，为其业绩的增长。

从长远来看，随着物业管理服务行业的发展，德盛服务有望凭借现有的竞争优势实现持续的高速增长。

在物业管理行业发展的繁荣时代，差异化正在发生

从目前来看，物业管理服务行业仍在大规模快速增长。东方证券研究报告显示，到2030年，物业管理服务业管理的建筑面积(​​GFA)将达到369亿平方米，基础物业管理服务市场规模将达到1元0.7万亿元，行业总规模(基础服务+增值服务)超过2.5万亿元。

这背后的理由很清楚。一方面，过去几年，由于城市化水平低，住宅物业的渗透率并不高。近年来，随着城市化进程的推进，住宅物业的渗透率不断提高。中国指数研究院数据显示，2020年全市现有物业渗透率为53.5%，较2015年提升10.2个百分点，但相对住宅渗透率仍有较大提升空间北京93.7%。

另一方面，随着“机关企事业物流服务改革”、“促进社会资本在公共服务领域投资运营”等政策的出台，非住宅物业管理上限生意一直在上升。如上图趋势所示，2020年非住宅物业在管建筑面积增速明显高于住宅物业。

在某种程度上，当前的物业管理服务行业正处于存量优化和增量扩张的并行发展阶段。

从存量市场来看，领先的物业管理服务公司正在快速扩张。市场份额飙升，行业集中度向房地产行业汇聚，市场竞争日趋激烈。

从增量市场来看，部分物业管理服务企业开始打造第二条增长曲线，聚焦非业主增值服务、水电供暖、物业等高利润业务。管理、城市服务、商业运营服务，打造新舞台。

因此，物业管理服务业的发展呈现分化。中国指数研究院数据显示，2021年，物业管理服务行业百强企业市场份额达到52.10%，较2020年提升1.09个百分点;但是，前10名物业管理服务公司的市场份额为16.11%，比2020年上升5.94个百分点。顶级物业管理服务公司的市场份额增长速度明显快于行业平均水平。

尽管如此，与房地产开发行业百强企业75%的市场份额相比，物业管理服务行业的集中度仍有较大提升空间。这意味着现有玩家仍有机会“逆势而上，勇往直前”。十年后回首，一场差异化、洗牌的物业管理服务业已拉开帷幕。

一个值得思考的问题是中型物业管理服务公司如何抓住机遇进一步发展。在这方面，最近在港股上市的德盛服务对我们来说是一个很好的参考。

德盛服务瞄准中高端市场，进行差异化竞争

作为一家专注于川渝地区的物业管理服务公司，德盛服务的营收规模并不大，但近年来营收水平大幅飙升。根据招股书，2018财年、2019财年、2020财年和2021年5月，德盛服务分别录得收入6,396.4万元、6,911.6万元、12,792.2万元和8,915.9万元，复合年增长率约为41.4% 2018 年至 2020 年之间。

在竞争日益激烈的物业管理服务市场中，德盛服务的业绩能够保持连年高增长，主要得益于公司对差异化发展的定位。所谓差异化，主要有两点：聚焦门槛较高的中高端物业管理服务市场，以及选择聚焦经济繁荣、竞争不那么激烈的川渝地区.

让我们从前者开始。与绝大多数物业管理服务公司不同，德盛服务主要专注于中高端物业管理服务市场。根据招股说明书，管理的物业的平均物业管理费为RMB3.9在FY2020，比平均物业管理费高50.0%，人民币26在性能成都，比平均物业管理费105.3%以上中国房产1.9元。

德盛服务专注于中高端物业服务市场的意义体现在两个方面。

一方面，专注于门槛较高的中高端物业管理服务市场，可以避开竞争激烈的低端市场;另一方面，这不仅可以使公司发展更多元化的产业链服务，也有助于建立良好的品牌美誉度。

迄今为止，德盛服务获得的全行业价值链服务能力，以及良好的品牌知名度，也带动了其增值服务、商业运营等业务的增长。根据招股书，2018财年、2019财年和2020财年，德盛服务实现增值服务收入分别为3,381.1万元、3,493.2万元和6,648.7万元。

从行业来看，增值服务、商业运营等业务可以大幅提升德盛服务的整体实力。特别是增值服务业务的毛利率较高，不仅可以提高公司的整体盈利能力，还可以帮助公司创造多元化的收入曲线，增强其抗风险能力。

在品牌建设方面，德顺服务也获得了业内的多方赞誉。例如，2018年，公司被成都市物业管理协会授予“2018年度成都市综合实力物业管理服务企业50强”;2021年，公司被中国指数研究院评为“2021中国物业管理百强企业”。

除了专注于中高端物业服务市场，地缘优势也是德顺服务差异化发展不可或缺的因素。在地域上，德盛服务选择聚焦川渝地区，既远离激烈竞争，又充分享受成渝经济圈高速发展的红利。

根据弗若斯特沙利文分析，2015年至2020年，川渝地区物业管理服务公司总收入由人民币312亿元增长至人民币55.1元，复合年增长率为12.0%;2025年，川渝地区物业管理服务总收入预计将达到924亿元人民币，2020-2025年复合年增长率为10.9%。

综合来看，对中高端市场的重视，让德盛服务具备了服务全行业价值链的能力，从而可以更顺畅地拓展增值服务、商业运营服务等服务，为客户提供服务。提高公司综合实力;而聚焦物业管理服务蓬勃发展的川渝地区，则为德盛服务提供了与城市发展“共鸣”的历史性机遇。

从这个意义上说，差异化的做法让德盛服务更有底气去占领更多的市场份额。

多元化扩张，德盛服务开启价值创造新起点

在行业大分化的背景下，规模化仍是物业管理服务企业的首要发展方向。对于物业管理服务公司，规模主要体现在管理的建筑面积上。

过去几年，德盛服务管理的建筑面积也激增。根据招股书，2018财年、2019财年、2020财年和2021年5月，公司在管建筑面积分别为53.35万平方米、79.2万平方米、383.46万平方米。分别为 415.42 万平方米。

那么，德盛服务是如何能够不断扩大在管建筑面积的呢?从行业来看，物业管理服务公司增加在管建筑面积的方式主要有三大途径：与房企联动协同发展、并购重组、品牌延伸。

目前，德盛服务主要依靠前两种方式来扩大管理的GFA。具体而言，德顺服务得到德顺地产集团的支持，为其在管建筑面积的增长提供了强有力的支持。德晟地产集团作为成都房地产销售收入前十强之一，每年能够为德晟服务提供可观的管理建筑面积。

同时，德盛服务拥有雄厚的资金实力和并购整合能力。

一方面，刚刚完成IPO的德盛服务拥有丰富的资本储备。根据招股书，德顺服务计划将约60%的收益用于战略投资和收购，以扩大其物业管理和商业运营。

另一方面，德盛服务在并购整合方面拥有丰富的经验。2020年8月，德盛服务收购中能集团，扩大业务组合。中能集团2019年出现亏损，在德盛服务整合下，中能集团2020年实现盈利，净利润率提升至11.5%。

外部环境方面，受房地产流动性危机的影响，目前物业管理服务公司估值处于低位，对于德盛服务而言是行业内的绝佳并购机会。

根据Choice数据，截至2021年12月10日，物业管理服务行业今年共披露并购交易71宗，涉及收购方33家物业公司，交易金额约人民币333.3亿元，占较2020年全年交易总额增长约215.33%。其中，并购标的估值水平介于7.45倍至26.9倍之间，较2020年平均估值水平下降约20%。

从延长周期看，在物业管理服务行业持续增长的背景下，德盛服务凭借差异化的竞争力、雄厚的现金储备和深厚的服务能力，有望在行业发展中获得更大的市场份额。整合资源。在这方面，德盛服务处于业务发展的新起点，值得长期跟进。