加拿大的住房市场

永无止境的派对

加拿大住房市场。永无止境的派对。饮料免费的地方，音乐一直在响，邻居们从不抱怨噪音。

在过去的 25 年里，加拿大的房价上涨了四倍多，是美国房价的两倍。但派对终于要结束了吗?

是什么让你觉得度过了一段愉快的时光?食物?音乐?朋友们?

长达数十年的利率走向 0% 怎么样?创纪录的外国投资流量怎么样?怎么样$ 325B政府赤字和经合组织第三高的赤字与国内生产总值?刺激措施是如此慷慨，人们从加拿大紧急救济金(CERB)中获得的收入比他们“工作”时赚得的还多。

所有这些都导致了创纪录的高储蓄、历史最低的抵押贷款拖欠率以及 25% 的房价飙升，使房主在纸面上变得肮脏，而开发商在现实生活中变得肮脏……在大流行期间。

现在这就是我所说的派对。

太多的好事

不幸的是，就像任何盛大的派对一样，太多人出现了。现在，主人担心她无法在父母回家之前清理所有损坏……或者至少她应该这样做。

2021 年，住宅投资占 GDP 的比重达到创纪录的 10.3%(几乎是美国峰值的两倍)，住房负担能力达到 30 年来的最低水平。在多伦多，一个高收入者现在需要 26 年才能存够首付，这让千禧一代成为被告知去他房间的烦人弟弟。

请注意，这些指标上一次见顶是在 1988 年至 1991 年，就​​在房地产进入 10 年熊市之前。

因此，随着买家在财务状况的边缘摇摇欲坠，我们可能会看到第一个困境的迹象：浮动利率债务的流行。

从历史上看，加拿大人倾向于在 1 到 5 年的时间内固定利率，其中绝大多数人的利率固定为 5 年。好吧，不再是：过去两个月所有新预付款中有一半以上是可变利率，远远超过有记录的任何一个月。

这至少部分是由于可变抵押贷款利率与政府收益率脱钩。加拿大央行将基准利率下调至 0.25%，并自 2020 年 3 月以来一直保持在该水平。相应的抵押贷款利率也在 2020 年 3 月大幅下降……但此后又下降了近一个百分点。

我们可以看到，长期利率的利差已经相对区间震荡，而短期利率的利差已经收窄了1.5%。这可能是由于加拿大银行创纪录的存款盈余所致。当您拥有更多可变负债时，您需要更多可变资产。

过去加息的鬼魂

我们不需要回过头来了解当前环境可能预示的情况。下面我们将 Teranet 房价指数与 2015 年至 2019 年期间的利率和期限比例进行比较。

时间线：

2015 年至 2017 年年中：利率创历史新低，价格上涨 31%

2017 年年中至 2019 年：利率上升对应价格停滞

2018 年初：可变利率的短暂下跌与可变预付款的飙升相对应，而这些更便宜的借贷成本与价格的短暂上涨完全相关。

2018 年末：可变借贷成本反弹，导致 RBC 负担能力指数在 2018 年 10 月达到峰值且价格持平。

*我在上面包含了新的合格率的实施，但它似乎没有太大影响。像任何政府法规一样，我强烈怀疑借款人找到了绕过它的方法。

时间线：

2020 年 3 月至 2021 年 3 月：与价格飙升相对应的创纪录低利率

2021 年 4 月至 2021 年 8 月：长期利率上涨，而短期浮动利率继续下降。这导致可变偏好激增，价格继续攀升。

2021 年 9 月至今：价格保持相对平稳，但时间很短。提高的合格率可能产生的影响很小，抵消了可变利率的进一步下降。

派对结束

总而言之，加拿大发现自己：

有史以来最经济的住宅房地产投资

历史上负担能力差

记录短期利率变化的风险

这些是商业周期后期更典型的情况，因为利率上升给经济带来压力。相反，这些条件甚至在加息开始之前就已经存在。

为了在一定程度上缓和负面情绪，加拿大市场提供了许多可能防止适当危机的支持：

许多借款人轻松锁定低利率。甚至大多数可变抵押贷款都是“关闭的”，这意味着它们有固定的付款。只有边际的新买家会在短期内受到利率上涨的影响。

加拿大银行业的监管力度很大，总的来说，应该可以防止“AAA”级的骗子贷款、忍者贷款和导致美国住房危机的 Alt-A 炸弹。

加拿大 5 大银行通常资本充足且地域多元化，包括蒙特利尔银行(纽约证券交易所代码：BMO)上周宣布的最大国际收购。有趣的时机。

在国会投票否决银行救助计划的那天，“大衰退”可能变成了“伟大的”。对“大到不能倒”的抱怨是完全有道理的，但此刻只会加剧问题。值得庆幸的是，加拿大纳税人已经同意救助银行约 $500B。

尽管如此，房价仍由边际买家决定。如果买家较少，那么以较低价格出售的房屋就会减少。在接下来的两年里，浮动利率很容易增加 2%，因为：

加拿大央行基准利率上调 1%

消费者抵押贷款利差回升 1%。

这意味着边际买家的抵押贷款支付增加了 30%。无论合格率如何，这绝对会影响住房需求。

有人可能会争辩说，收入只会随着成本的增加而增加，但即使需求略有下降，也可能对与住房相关的收入造成破坏性后果。经济的其他部分不太可能恢复疲软……因为经济的其他部分很少存在。

就这样结束了。两年后，我打赌 Teranet 房价指数将比今天低0% - 20%……当然不会更高，甚至可能更低。

投资者应考虑做空或做空许多涉及住宅房地产的加拿大企业，尤其是非主要抵押贷款机构，如 Home Capital Group Inc. (OTCPK:HMCBF) 和 Equitable Group Inc. (OTC:EQGPF)。请注意，它们都已经比过去两个月的历史高点下跌了约 20%。将来我可能会更详细地评估每一个。