千禧一代正在推动房地产市场

亚历克斯和米歇尔安格特在没有永久住址的情况下度过了 20 多岁的最后几年。他们于 2018 年搬出曼哈顿的一间小公寓，在美国各地短期出租，然后开始为期一年的蜜月环游世界，从菲律宾开始。

当流行病削减他们的旅行短，去年Angert先生，31岁，决定采取一个工作在里士满，弗吉尼亚州，他和夫人Angert公共关系，谁也31，并在医疗技术公司工作，开始了房子狩猎这个春天。在失去多个报价后，他们提高了 400,000 美元的预算。7 月，他们斥资 635,000 美元在里士满乡村俱乐部附近一片绿树成荫的地段的三居室牧场上投资。

“如果我不去旅行，我的人生就会有所有这些遗憾，”安格特先生说。“但感觉现在是安顿下来并扎下根的合适时机。”

多年来，传统观点认为，出生于 1981 年至 1996 年的千禧一代将成为很大程度上拒绝拥有房屋的一代。相反，自 2019 年他们超越婴儿潮一代成为美国最大的成年人以来，他们已经达到了住房里程碑，占去年所有购房贷款申请的一半以上。

这一代人对置业的日益增长的兴趣是许多经济学家预测未来几年购房需求可能会保持强劲的主要原因。

很少有待售房屋市场比过去一年更火爆。根据全国房地产经纪人协会的数据，10 月份售出的现有房屋的中位价接近 354,000 美元，接近历史最高水平，比一年前上涨了约 13%。价格连续 116 个月创纪录地较上年同期攀升，两位数的百分比涨幅触及美国的每个角落。今年。

最近几个月，这种狂热有所缓和。房地产经纪人表示，越来越多的买家因价格和待售房屋短缺而气馁，暂停搜索或走开。一些市场观察家预计房屋销售将从当前水平持平或下降。他们说，当前局势导致房屋购买量突然出现、无法预料的激增，而且不会再次出现，从而推动了本应分散多年的销售。

但大多数住房分析师预计，在相当长一段时间内不会出现一波持续的房价下跌。他们说，大流行和远程工作的出现加速了千禧一代已经开始的购房趋势。住在公寓里的年轻家庭决定在郊区买房，或者离开昂贵的城市去买便宜的房子。已经拥有房屋的千禧一代换来了更多的空间。对学生贷款支付的宽容、联邦刺激检查和繁荣的股市帮助一些首次购房者支付了首付。

根据 CoreLogic 的数据，这一代人占 2021 年前八个月首次购房抵押贷款申请的 67% 和重复购买申请的 37%。随着今年最大的千禧一代年满 30 岁——低于首次购房者的中位年龄 33 岁——这些百分比可能还会上升。尤其如此，因为千禧一代比最近几代人晚结婚生子，这些事件通常会促使人们购买房屋。

对于千禧一代来说，财务风险几乎不会更高，他们与前几代人面临着巨大的贫富差距。由于学生债务的负担以及 2008 年金融危机和房地产市场崩溃导致职业道路搁浅，许多千禧一代在 20 多岁时缺乏支付首付的存款。一些人不相信拥有房屋是一种投资。房地产崩盘后信贷标准收紧，使许多年轻借款人更难获得贷款资格。

一些房地产经纪人还推测，千禧一代更喜欢租房和花钱在旅行和体验上，而不是买房。“多年来，我们一直在谈论千禧一代更喜欢‘做’而不是‘拥有’，”威斯康星州密尔沃基北岸凯勒威廉姆斯的房地产经纪人理查德鲁文说。

但袖手旁观意味着错过了过去几代人创造财富的最大来源之一：房屋净值。根据圣路易斯联邦储备银行的数据，2019 年，年龄较大的千禧一代家庭的净资产比同龄美国人的预期低约 11%，而年轻的千禧一代的净资产则低 50%。

过去一年房价飙升，引发了人们对现在是否是进入市场的最佳时机的质疑。但第一美国金融公司首席经济学家马克·弗莱明 (Mark Fleming) 表示，如今许多首次购房者仍然比老一辈更能负担得起购房。这是因为收入更高，抵押贷款利率已从 10% 以上下降从 1980 年代到今天的 3% 左右。

根据 NAR 的数据，到 2021 年第三季度，美国中等价格的单户现有房屋的典型抵押贷款支付占家庭收入中位数的 17%。这比 1990 年的大约 23% 有所下降，当时许多婴儿潮一代都在 20 多岁和 30 多岁。

弗莱明先生说，千禧一代购房者面临的主要挑战不是他们能否买得起房子，而是他们能否赢得竞购战。今年疯狂的市场使得小额首付的买家尤其难以竞争。首次购房者经常输给全现金购房者或购买翻转或出租房屋的投资者。

蓬勃发展的千禧一代需求与事实证明持续存在的住房短缺同时发生。10 月底有 125 万套待售房屋，同比下降 12%。抵押贷款金融公司房地美 (Freddie Mac) 在 2020 年底计算出，美国住房市场有 380 万套独户住宅，无法满足该国的需求。

经纪人和房地产高管表示，这种不匹配为市场提供了一种底线，一大批买家准备在价格开始下跌时蜂拥而至并采取行动。住房研究公司 Zonda 在 2020 年底和 2021 年初进行的调查中，约有 32% 的千禧一代表示，他们计划在未来一到三年内或在可以攒够首付时尽快买房。只有 7% 的人表示他们从不打算拥有房屋。

第三大道房地产价值基金的联合首席投资组合经理瑞安·多布拉茨说，未来几年“你的需求可能会创下历史新高”，该基金投资于包括房屋建筑商和土地开发商在内的房地产公司。“那只是因为千禧一代最终大量转向独户住宅。”

分别 35 岁和 36 岁的 Mariel 和 Matt Balaban 多年来一直很幸福地住在出租公寓里，但有了孩子后他们的看法发生了变化。大流行来袭时，巴拉班夫人怀上了他们的第二个孩子，他们决定从加利福尼亚搬到宾夕法尼亚州，以便与家人更亲近。在参观了 30 多个家庭之后，这对夫妇今年春天在宾夕法尼亚州韦恩的一栋四居室房子里收到了他们的第五份报价。

“我丈夫和我都在有院子和街区的房子里长大，我想我们都希望我们的女儿也能这样，”巴拉班夫人说。

根据房地美对信贷局数据的分析，大约 31% 的年长千禧一代和 43% 的年轻千禧一代目前没有抵押贷款，但有资格获得抵押贷款。

今年前八个月，千禧一代在加州圣何塞的购房抵押贷款申请人中所占比例最高;德克萨斯州奥斯汀;根据 CoreLogic 的数据，西雅图和西雅图都是拥有大量技术工作岗位的都市区。CoreLogic 表示，千禧一代在匹兹堡、密尔沃基和纽约州布法罗等负担得起的市场的申请人中也占了一半以上。

“与 10 或 5 年前相比，我们有很多人选择租房的时间更长，”布法罗地区的房地产经纪人达纳大卫说。“现在我们看到很多首次购房者的价格在 250,000 至 350,000 美元之间，而不是购买第一套房子并购买 150,000 美元的房子。”

千禧一代购买影响力的增强正在开始改变美国房屋所有权的面貌。千禧一代比老一代拥有更多的黑人和西班牙裔家庭。大约 45% 的千禧一代是非白人，而 1965 年至 1980 年间出生的这一代人中，这一比例约为 40%;根据皮尤研究中心的数据，28% 的婴儿潮一代出生于 1946 年至 1964 年。

根据城市研究所的数据，预计未来 20 年白人家庭的房屋拥有率将继续超过非白人家庭的房屋拥有率。但政策研究小组表示，在 2020 年至 2040 年间，白人房主家庭的数量将减少，而房主家庭的净增加将是非白人。

美国的拉丁裔房屋所有权正在以创纪录的速度增长。根据行业组织全国西班牙裔房地产专业人士协会编制的人口普查局数据，去年西班牙裔房主的数量增加了 70 万以上，达到近 900 万。这种增长主要是由年轻买家推动的：2019 年，美国西班牙裔的中位年龄为 30 岁，比非西班牙裔白人的中位年龄小 14 岁左右。

今年 2 月，31 岁的 Hevert Someillan 与他的母亲 Lourdes Someillan 联手在加利福尼亚州格拉纳达山购买了一套带游泳池和独立车库的三居室住宅以及一套公寓。

“作为一名移民，我觉得我有点亏欠我的家人，”出生在古巴的 Someillan 先生说。“我喜欢所有权。……最终你还清了，它就是你的了。”