2022年可能影响房地产市场的2个因素

2021 年是房地产市场火爆的一年，这已不是什么秘密。房屋以创纪录的价格出售，有限的库存经常发生竞购战，买家完全以现金支付购房款并不罕见。

尽管随着越来越多的房源上市，市场似乎正在逐渐恢复正常，但在房地产销售方面，2022 年仍将面临一些独特的问题和挑战。特别是有两个因素可能会影响来年的市场：

美联储 11 月决定缩减其大流行时期的经济刺激措施。

随着美国边境的开放，外国投资重返美国房地产市场。

以下是这些因素在未来 12 个月内将如何影响房地产以及您买卖房屋的能力的详细信息。

美联储宣布结束大流行时期的刺激措施

11 月初，美联储宣布计划逐步缩减其 1,200 亿美元的债券购买计划，并开始在 COVID-19 过山车般的情况下逐步结束其稳定美国经济的历史性努力。该决定是为了应对该国最近几个月经历的显着经济反弹。随着联邦刺激措施的结束，中央银行将在 1 月之前每月减少 150 亿美元的债券购买。

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“美联储缩减资产购买规模的决定代表了货币政策正常化的尝试，随着大流行加强对美国经济的控制，货币政策转变为危机模式，”高级经济分析师兼 Bankrate 华盛顿分社社长马克哈姆里克说。

这一切都很好，但这对您，购房者或卖家意味着什么?许多行业专家将资产购买的结束视为利率上升的先兆。更高的抵押贷款利率意味着许多美国人买房变得更难负担。

“美联储的缩减意味着将购买的抵押债券和国债减少。因此，抵押贷款利率将会上升，”房地产顾问兼 One and Only Holdings 创始人爱德华·默梅尔斯坦解释说，这是一家面向投资者的精品咨询公司.“随着抵押贷款利率的上升，如果您为购买提供资金，房屋的负担会变得更加昂贵。”

进入 2022 年，抵押贷款利率可能会上涨 0.25% 至 0.5%，这可能会对一些潜在购房者产生重大影响。

“目前，抵押贷款利率在 2.5% 到 3% 之间，因此增加 0.25% 会使您每月的支出增加 20%，这很重要。因此，最好现在购买，而不是六个月后，”默梅尔斯坦继续说。

Warburg Realty首席执行官 Frederick Warburg Peters 表示，加息可能对低端市场产生最显着的影响，半个百分点可能意味着可负担性和不可负担性之间的差异。

“在高端市场，利率上升可能会抑制价格上涨，但不太可能对成交量产生重大影响，”沃伯格彼得斯说。

还值得注意的是，在房价已经很高的时候，预测的加息并不完全理想。根据Redfin 11 月发布的报告(涵盖截至 11 月 14 日的四个星期期间)，截至上个月，房屋销售价格中位数同比上涨 13%，至 357,881 美元。与 2019 年同期相比，它们上涨了 30%。此外，在报告涵盖的时间段内，新上市房屋的要价比去年同期上涨了 13%，比 2019 年上涨了 27%，达到中位数354,725 美元。

“由于过去一年房地产价格上涨了 20% 或更多，更高的利率将造成更大的伤害，”William Raveis Mortgage 的区域副总裁兼执行抵押银行家梅丽莎科恩说。“这种结合对房地产市场来说将是艰难的。人们仍然可以购买——但他们能够负担的空间会减少。”

2022年外商投资回报

由于在大流行的大部分时间里，该国的边境基本上都关闭了，因此住房市场基本上受到了保护，不受外国投资者涉足市场推动的购买价格上涨的影响。随着美国边境重新开放，这一现实有望迅速向相反的方向转变。

专家表示，外国投资者已经等了近两年才重新进入美国市场。随着航班的增加和外国签证瓶颈的消退，来自国外的资金将加速流入美国房地产。这一发展将使一些人受益，但不是所有人。

“纽约、迈阿密和洛杉矶等主要市场应该会从外国投资者的回归中受益。具体而言，这些城市的卖家受益最大，因为随着外国投资者进入市场，价格会上涨，”默梅尔斯坦补充道。

但是，如果您是潜在买家，这种上涨可能并不理想，尤其是与即将上调的利率相结合时。

“在抵押贷款利率上升和外国投资者回归之间，住房成本肯定会变得更加昂贵，”默梅尔斯坦说。

尽管如此，并非所有房地产专家都相信未来会发生如此重大的变化，至少对于 2022 年涌入市场的外国投资者而言并非如此——尤其是现在一种新型冠状病毒正威胁着一切恢复正常。

“随着 Omicron 新型冠状病毒的出现，我认为很多赌注都悬而未决，”Warburg Realty 的经纪人 Ellen Sykes 说。“大多数人不太可能预料到可能会出现新一波的隔离、停工以及对旅行的影响。因此，我认为外国投资者的涌入并不像我们过去在纽约市和美国其他地方预期的那样大。总会有更大的财团和大玩家来来去去，但散户投资者会暂时保持低调。这时候太难了。”

购房者的外卖

Opendoor的专家继续预测，尽管任何潜在的市场变化迫在眉睫，但 2022 年春季的购房季节将在美国各地出现高需求。即使利率上升以及外国投资者的购买竞争可能加剧，买家和卖家仍然有很多选择，市场将继续快速发展。

“虽然我们不知道利率会是什么样子，但我们总是建议客户对自己的财务状况有深刻的了解，以确定他们的个人需求，”Opendoor 的抵押贷款总经理 Nadia Aziz 说。“为了找到满足您需求的最佳融资产品，研究选择很重要。有许多不同的抵押贷款产品可供选择，包括低首付选择，可以帮助购房者实现他们的置业梦想。”