欧盟表示爱尔兰房地产被低估了17% 那么价格会进一步上涨吗

如果您最近在爱尔兰买了房子，您不太可能认为自己买到了便宜货。那么，您可能会惊讶地发现，尽管爱尔兰房地产价格持续上涨，但欧盟委员会表示爱尔兰房价仍被严重低估。是的，欧盟委员会在其最新的统计分析中表示，爱尔兰的房价被低估了约 17%。

不仅如此，他们还与欧盟格格不入;欧盟一半国家的房屋被高估。

那么这是否意味着爱尔兰的房价还有一段路要走?我们来看看这些数据可能意味着什么。

欧洲房价

本月早些时候，该委员会发布了一系列文件，作为其秋季经济预测的一部分，其中包括一份关于房地产市场的文件。调查发现，整个经济区的房价延续了2013年以来的“动态上涨趋势”，并大幅上涨。

事实上，从 2013 年第二季度到 2021 年第二季度，欧盟 27 国地区的房价上涨了 32%。德国的房价比 2013 年年中的价格高出 51.4%，而波兰则上涨了 40.1% 和 33.4%西班牙为 13.2%，法国为 13.2%。意大利的价格下降了 7%，希腊和塞浦路斯的价格基本保持稳定。

然而，爱尔兰的价格在欧盟 27 国中以第二快的速度上涨，自 2013 年以来上涨了 85%，仅次于匈牙利，其价格飙升了约 118%。

也许这并不奇怪。

但令人惊讶的是，爱尔兰目前的价格上涨继续落后于整个欧洲的涨幅——而且幅度往往很大。

数据显示，近几个月来，在大流行推动的需求激增的推动下，价格上涨了。

该委员会表示，房价的急剧增长是由“经济增长、历史高位家庭储蓄和低利率支撑的持续需求”推动的，而供应则受到“建筑活动有限”的影响。它预计需求将保持强劲，这得益于积累的储蓄和增加居住空间以适应新的工作习惯(例如在家工作)的需求。

事实上，在欧盟自 2013 年以来发生的总价格上涨中，仅过去 12 个月就发生了近五分之一。今年第二季度，房价以 2013 年以来的最快速度增长，同比上涨 7.3%。

在截至 2021 年 6 月的一年中，爱尔兰的年增长率为 5.6%，远非增长最快的国家之一。爱沙尼亚的增幅最大(16.1%);丹麦(15.6%);和卢森堡(13.6%)。然而，根据最新的公民社会组织数据，爱尔兰此后开始迎头赶上，在截至 9 月份的一年中，爱尔兰在全国范围内增长了 12.4%。

被高估和低估的市场

由于增长率如此之快——尽管房价增长背后的基本面可能很强劲——该委员会表示，实际上约有一半的欧盟国家的房价被高估了。

它发现卢森堡的房地产市场在欧盟 27 国中被高估最严重，平均估值差距约为 50%。

其次是瑞典，那里的房价被高估了 28.3%;奥地利(23.2%);丹麦(18.6%)和法国(18.5%)。

爱尔兰是少数几个欧盟国家之一——与立陶宛和罗马尼亚一样——其房地产市场被认为被低估，这使得爱尔兰及其约 17.1% 的被低估，与更广泛的欧洲趋势明显不符。

并且这种趋势一直持续到 2021 年;来自欧洲央行的单独数据显示，爱尔兰房价在 3 月份被低估了约 12%，低于 2020 年底的 13.7%。

这种低估意味着爱尔兰房价有很大的进一步上涨空间。

正如 KBC 银行首席经济学家 Austin Hughes 所指出的那样，委员会的分析表明，爱尔兰的房价应该比现在高出 30% 左右。

发生什么了?

嗯，首先，有计算数据的方法。

据该委员会发言人称，爱尔兰的数字是基于家庭平均收入增长和房价的长期平均值计算得出的，他们还指出，这种计算存在“局限性”。

该委员会表示，虽然这些方法都不是完美的，但“它们提供了与过去相比近期房价发展的概况”。

然而，在过去，委员会的方法已经发现了趋势。例如，在 2005 年，它表示爱尔兰房产被高估了 31.3%，而在 2010 年，它表示爱尔兰房产的定价几乎准确，高估差距为 3.5%。

不过，目前的“低估”背后可能有一些因素。

首先是金融危机后该国房价暴跌的规模。

“与大多数其他欧洲国家不同，相对而言，价格仍低于 2008 年水平的国家相对较少，”休斯说。

这意味着当在模型中考虑长期平均价格时，这表明爱尔兰的价格仍有上涨空间。

公民社会组织 9 月份的最新数据显示，爱尔兰房价仍比 2007 年的最高水平低 7.4%，都柏林的房价比 2007 年 2 月的峰值低 13.8%，首都以外的房价比 2007 年的高点低 9.5%。 2007 年 5 月高峰。.

其次，休斯认为，另一个因素是爱尔兰引入了宏观审慎规则。

房价收入比的长期平均值，以及近期收入的增长，表明购房者有很大的借贷空间——毕竟，在 2007 年，借贷收入是收入的五倍在任何情况下都不是不寻常的.

然而，最近根据中央银行的规定，它已经回落到收入的 3.5 倍。

休斯说：“这意味着收入与房价之间的关系中断了。”

负担能力

但数据也指出了“宏观”和“微观”层面的差异。

在宏观层面上，基本面可能指向“廉价”的爱尔兰房产，但在个人或微观层面上，负担能力正在变得艰难。

休斯指出，相对于平均收入增长的近期房价通胀已经使“普通”买家的负担能力指标变得紧张。

正如他所指出的，根据中央银行 3.5 倍的收入倍数，平均收入略高于 44,000 欧元的单一首次购房者 (FTB) 只能借入 155,000 欧元左右的资金，这意味着他们需要存款达到惊人的 163,000 欧元，达到 9 月份 FTB 支付的 318,000 欧元的全国平均房价。

另一方面，一对夫妇的平均收入需要约 117,000 欧元的存款才能购买都柏林的平均 FTB 房屋，9 月份的价格为 425,700 欧元。

因此，休斯说，大多数购买者很可能是收入显着高于全国平均水平的人。

这群潜在买家可能有足够的人继续支持更高的价格。

“有一些具有显着特征的小群体符合住房负担得起的宏观指标，”他补充说，并指出大流行适合一些工人，他们的工作没有受到影响，并且受益于更多储蓄的能力.

因此，虽然他预计未来的“增长将放缓”，但他表示，目前价格的上涨“可能还有更多的空间”。

可能的修正?

随着整个欧盟的价格大幅上涨——更不用说委员会认为其中许多价格被高估的事实——预测价格将出现大幅回调是可以理解的。

然而，委员会认为“宏观金融稳定面临重大风险”。

“虽然不能排除利率上升引发的房价调整，但鉴于需求背后的强劲基本面和现有的住房存量供应方面的限制，价格调整可能会减弱，”它表示。

“由于需求旺盛和供应受限，不太可能大幅调整价格”。即使价格确实下跌，其影响也不会像 2008 年至 2009 年的崩盘那样，因为“在这个周期中信贷周期温和，建筑活动低迷”。

休斯在爱尔兰的背景下呼应了这一观点，他指出，与繁荣时期相比，今天的爱尔兰市场有一个很大的不同，即没有任何投机性的房地产供应，人们也没有因为贷款规则而过度紧张.