悉尼住房被高估因为澳大利亚购房者承担的债务与收入相比更多
来源： 2021-10-21 15:57:35
投资银行瑞银 (UBS) 的一份新报告警告称，悉尼房地产价格被高估，澳大利亚家庭正在承担与其收入相比更多的债务以跟上步伐。
但报告称，购房者几乎看不到任何缓解的迹象，因为除非利率上升，否则房地产价格可能会继续上涨，储备银行认为这种情况在 2024 年之前不太可能发生。
AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 估计悉尼的房价在某一方面被高估了 39%，单元房被高估了约 30%，预计明年价格将继续上涨，但速度会放缓。他说，这座城市自 2000 年代初以来一直被高估，但高估的程度各不相同。
在其他地方，NAB 将其对 2021 年和 2022 年首府城市的住宅价格增长的预测略微上调至 23%，而此前预期今年为 19%，明年为 4%。它预测悉尼的增长率为 27.5%，墨尔本为 18.8%，霍巴特为 28.4%，布里斯班为 23.2%，珀斯为 14.5%。
房地产市场在过去一年蓬勃发展，因为大流行时代的买家拥有创纪录的低利率、政府刺激措施和取消海外假期所节省的现金，他们在追逐更大的住宿空间的同时，在家里度过了更多的时间。
在其 2021 年全球房地产泡沫指数中，瑞银发现悉尼比伦敦或纽约被高估的程度更高，但并未将悉尼的房地产市场称为泡沫。法兰克福、多伦多和香港在泡沫风险最高的城市中名列前茅。
任何在指数上得分超过 1.5 分的城市都被视为存在泡沫风险。悉尼为 1.39，在排名中升至第 11 位。
瑞银警告说：“家庭必须借入越来越多的钱来跟上更高的价格。”“因此，过去几个季度，几乎所有地方的未偿还抵押贷款的增长都在加速，债务与收入之比也有所上升——在加拿大、香港和澳大利亚最为明显。”
报告称，银行和政府面临采取行动的压力，贷款标准正在收紧，这可能会阻止全球大多数城市的价格上涨。债务与收入比率一直是焦点，财政部长乔什·弗莱登伯格 (Josh Frydenberg)最近支持可能对与收入相关的大笔贷款进行限制。
瑞银表示，至于悉尼，此前市场的下跌是短暂的，房地产价格已创下历史新高，并且在不加息的情况下可能会继续上涨。
该银行表示：“价格增长明显超过了当地收入，扩大了负担能力，从而进一步增加了对宽松融资条件的依赖。”
“货币政策可能暂时保持宽松。收紧贷款规则可能会导致价格受挫。”
报告发现，要在悉尼市中心附近买得起一套 60 平方米的公寓，熟练的服务人员平均需要工作八年，而 2011 年为五年。
对于投资者而言，相同大小的公寓需要出租 30 年才能支付公寓费用，而 2011 年则为 20 年。
AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，当将房价与租金进行比较并根据低通胀环境进行调整时，悉尼的房价比公允价值高出约 39%，而墨尔本的房价则有些相似。然而，该衡量标准将租金价格与自住物业进行比较，买家可能愿意为此花费更多。
“房价难以负担的事实是估值过高的一个迹象，但这并没有阻止悉尼或澳大利亚其他地方的房价上涨，”他说。“我不会说，只是因为它被高估了，它即将下跌。”
但奥利弗先生表示，他预计价格不会继续以繁荣时期的速度上涨，并预计 2022 年价格将温和上涨 7%，因为获得大笔住房贷款变得更加困难。
BIS Oxford Economics 首席经济学家 Sarah Hunter 表示，她还预计房地产市场的势头将会放缓。
“在过去的 15 个月里，它肯定变得更加难以负担，”她说。“去年 7 月和 8 月，当市场开始转向时，一个主要的推动群体是首次购房者——他们现在正在回落。”
她说，工资增长或其他家庭收入来源的回升将提高负担能力。
她补充说，银行监管机构本月决定将购买房产的最高贷款额减少约 5%，这将对势头产生抑制作用。
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