社区土地信托能否成为将权力还给公民的蓝图

6 月，经过近三年的基础工作，德国在柏林建立了第一个社区土地信托基金——Stadtboden Stiftung。

曾经被认为是欧洲最负担得起的城市之一，在人均收入仍低于全国平均水平的首都城市，不断上涨的租金给市民带来了压力。

周日，柏林人将在全国选举中投票，其中包括公投以征用该市最​​大的房地产公司，并使市政府重新担任房东的工作。

随着房价上涨的挫败感，Stadtboden Stiftung来得正是时候。

什么是“15 分钟城市”?它将如何改变我们的生活、工作和社交方式?

遵循美国和英国首创的概念，土地权由信托持有，而建筑和财产权由个人租赁，最长终身期限为 99 年。

支持者希望这将阻止投机者随着土地价值的增加而购买、持有和转售房产。

合作社和基层

伯尼桑德斯是土地信托概念的第一个受欢迎的推动者之一。1980 年代，当他担任佛蒙特州伯灵顿市市长时，他为该市的土地信托基金提供资金，该信托基金通过帮助低收入居民购买房屋来获得财产。

该信托限制了业主通过维持土地本身的所有权出售房屋时可以获得的利润。这使得现在的房子更容易买得起，而且每次都在未来易手时。

在柏林，80% 以上的居民都是租房者，Stadtboden Stiftung 修改了社区土地信托的理念，允许合作社、替代性住房开发商和基层社区组织租用信托拥有的土地。

该组织自 2018 年以来一直在发展，花了三年时间与政府资金进行谈判，并征求私人捐款和土地赠款。

通过永久地将土地从房地产市场中移除，低收入的草根组织将可以使用它来提供住房和社会服务，但又无法承担市场价格。

立法负担能力

在这座面临严重住房短缺的城市，由于该市每年 20,000 至 60,000 人的快速增长，人们希望土地信托能够增加其经济适用房。

2000 年代初期的大量公共财产销售耗尽了社会住房的供应，限制性的租赁政策使该市成为私人房东不受欢迎的地方。

简而言之：随着人口的快速增长，市场上的住房存量越来越少。

柏林州政府的目标是通过法规来解决这个问题，比如他们 2015 年的“租赁价格制动”法，该法将新的租赁合同的门槛规定为不高于当前社区平均水平的 10%。

虽然一些房东只是忽略了这个限制，但其他人却沉迷于满足允许他们超越限制的特殊情况，例如对房产进行基本装修。

这些都不足以阻止租金价格的急剧上涨——过去五年上涨了 46%——因此市政府在 2020 年初实施了租金上限。

该法律完全停止了五年的租金上涨，将其冻结在 2019 年的水平。租户一直欢欣鼓舞，直到 2021 年 3 月，德国法院推翻了该法律，认为该法律违宪，并使租户一夜之间负债累累，许多租户欠房东的款项。

租房者与房东的传奇故事的下一章，在 9 月 26 日的德国大选期间，26 日举行的全民公投将寻求从大型房东那里征用出租物业——12 家公司各自拥有 3,000 多个出租单位。

共同财产而不是空置

拥护者声称这些私人公司一直在推动租金急剧上涨，并希望看到住房存量交还给柏林政府管理，援引德国宪法第 14 条，该条款规定“财产承担义务。其使用也应为公众服务好的”。

如果公投通过，纳税人将需要支付 70 亿至 360 亿欧元才能从当前所有者手中购买房产，才能实现这一社会住房梦想。

与此同时，Stadtboden Stiftung 的目标是住房不稳定的另一个罪魁祸首：空置建筑物。

房地产公司 Guthmann 报告称，现有出租房地产的市值在过去 10 年中增长了 197%，与此同时，自 2013 年以来，住房存量短缺几乎增加了两倍。

部分原因是投机者，他们将他们的建筑物空置，直到他们可以通过再次出售获利。

在其第一个公共倡议中，Stadtboden Stiftung 针对 12 座空置建筑物——柏林的每个区都有一座——开始了关于将财产用于公共利益的对话。他们希望在年底前至少购买其中一处房产，从而使这片土地永远远离投机市场。

“以团结为基础的城市发展”

但这种土地信托模式能成功吗?2015 年，一群倡导团体占领了东德官方统计总部 Haus der Statistik，该总部在德国统一后空置。

由此产生的集体企业获得了城市的租赁权，将综合体变成了一个多用途空间，在米特中心区提供长期社会住房、短期难民住房和小型企业商业空间。

像这样的由社区主导的举措一直是该市维护经济适用房的核心，合作公寓、公有建筑，甚至(仍然)偶尔占了柏林出租物业所有权的 28%。

利用该部门的能量并削弱迫使当地利益相关者退出市场的系统，Stadtboden Stiftung 希望其土地信托能够在该市创造“基于团结的城市发展”。

谈到住房的未来，有一件事似乎是肯定的：Stadtboden Stiftung 将不乏潜在租户。