澳洲联储考虑介入因为房地产价格对经济构成主要风险

澳大利亚储备银行 (RBA) 正在考虑如何缓和飙升的房价，这引发了不断增加的家庭债务并威胁到国家的金融稳定。

尽管州长菲利普·洛 (Philip Lowe) 之前公开声明房价不是澳大利亚央行的责任，但助理州长米歇尔·布洛克 (Michele Bullock) 透露，它正在评估“可以在澳大利亚使用”的“工具”，以管理与房价相关的风险。

布洛克说，不断增长的房地产市场以及任何潜在的房价暴跌都会带来潜在的“金融稳定风险”。

“房地产价格大幅下跌的前景给家庭、企业和贷方带来了重大的资产负债表风险，”她在周三的一次演讲中表示。

她说，之前在全球金融危机 (GFC) 期间采用的策略不再合适，因为当今房地产行业面临的风险不同。

“解决贷款的可偿还性和个人借款人可以获得的信贷数量的工具更有可能是相关的，”布洛克说。

“我们最近在一些国家看到了这样的工具，如果情况被认为有必要，它们可以在澳大利亚使用。”

尽管布洛克表示，当大流行来袭时，澳大利亚的房地产市场价格出现了“令人惊讶的戏剧性反弹”，但这也带来了新的风险。

“过去 18 个月，由于货币政策降低了贷款利率，政府提供了财政支持，房地产市场和住房信贷的强劲增长一直是许多其他国家的特点，”布洛克说。

“然而，尽管近年来澳大利亚的家庭债务与收入之比并没有增加太多，但无论是历史上还是与其他国家相比，它都处于较高水平。”

布洛克说，如果我们继续看到家庭债务持续增长，增长速度超过工资，那么澳大利亚的房屋和我们的大型金融机构可能会遇到麻烦。

家庭会发生什么?

澳大利亚家庭的绝大多数债务是抵押贷款，这意味着房地产市场的崩溃将使许多人无法偿还贷款。

布洛克说：“相对于收入而言，大量借贷购买房屋的家庭，如果他们的就业状况或收入受到冲击，可能会发现他们无法继续偿还贷款。”

她补充说，如果房地产市场崩盘，澳大利亚人将无法支付抵押贷款，甚至在出售房屋后仍会背负巨额债务。

布洛克说，这对于第一次进入房地产市场的年轻人来说尤其成问题。

“价格的快速上涨可能会增加一些新借款人为获得新贷款而过度扩张财务能力的可能性，使他们更有可能减少消费以应对收入受到的冲击，”布洛克说。

“其次，如果价格的快速上涨最终被证明是不可持续的，[它]可能会导致未来价格和营业额的急剧下降。”

专家表示，他们预计房价将继续上涨。但布洛克表示，这会给那些可能购买了他们只能负担得起的房产的人带来更多压力。

“当价格上涨非常迅速并且预计这种情况会持续时，借款人更有可能过度扩张其财务能力以购买房产，”她说。

“因此，我们正在密切关注房地产市场和信贷的发展。”

银行会发生什么?

澳大利亚的银行对澳大利亚住房市场的敞口很大，其贷款的 60% 左右用于住房。

但布洛克警告说，如果发生经济冲击，导致澳大利亚人无法还款，从而引发房地产市场下滑，银行将被严重掏空。

然而，她承认这有点不太可能，因为过去一年的事件表明银行业的韧性。

“银行系统资本充足率越高，它吸收损失的能力就越大。全球金融危机起源于美国房地产市场的繁荣和萧条，它证明了如果银行资本不足会发生什么，”布洛克说。

她补充说，世界各地的银行在全球金融危机期间遭受了重大损失，最终由于其财务状况严重枯竭而加剧了经济下滑。

但她说，由于当时“资本充足”的澳大利亚银行，澳大利亚能够避免否则会发生全球性危机。

“虽然澳大利亚银行没有一些海外银行的资本不足问题，但它们现在的资本状况比全球金融危机时还要强。”

布洛克表示，澳大利亚央行在去年 10 月进行了压力测试，发现即使出现严重的经济衰退和房地产价格的大幅下跌，我们的银行仍将有足够的资本来维持生计。

她说：“银行的实力使银行能够积极应对大流行的冲击，通过放贷和延期还贷来支持经济，而不是放大冲击。”

我们可以做些什么来降低风险?

布洛克表示，风险正在增加，澳大利亚央行专注于在问题开始之前可以做些什么来帮助解决问题。

她说，由于房价上涨以及家庭债务不断攀升，澳大利亚金融体系的稳定性受到威胁。

“即使银行拥有强劲的资产负债表并且贷款标准得到维持，但在这种环境下，家庭仍有可能负债累累，”她说。

“如果家庭收入受到冲击或房价大幅下跌，高负债可能会给经济带来风险。正是这些宏观金融风险值得密切关注。”

实际上，澳大利亚央行正在考虑使用其可用的工具来解决不断上涨的房价，尽管此前曾声明不会参与其中。