房价上涨是否预示着房地产泡沫

大流行期间房价迅速上涨，涨幅甚至比 2007 年金融危机和随后的经济衰退之前设定的速度还要快。是否存在另一个危险的房地产泡沫正在形成的风险?这是一个复杂的问题，答案有很多组成部分。这篇文章是两篇文章中的第一篇，通过与 2007 年之前的泡沫进行比较，通过地理上的细分，更详细地了解了近期房价的上涨。第二篇文章通过将当前未偿还的抵押债务存量与金融危机前的时期进行比较，并预测价格下跌时的违约情况，来研究金融稳定的潜在风险。

疫情期间房价暴涨

由于大流行，美国经济于 2020 年 3 月停摆。然而，到了夏季，尽管失业率居高不下，但房价开始大幅上涨。这与 2000 年代初期的相似程度如何?我们会担心房地产市场是否会像上次繁荣时期那样发展。在时间序列中，我们还没有：到目前为止，我们已经有大约一年的两位数价格增长，而 2003 年至 2005 年间，全国平均复合年增长率超过 14%。

现在的房价上涨速度比泡沫时期还要快

房价增长的空间格局

区域层面的趋势如何?事实证明，这一次繁荣发生在都市区内外的不同地方。在大多数地方，最近的房价增长甚至比上一次繁荣时期还要强劲：我们数据中 79% 的大都市区在大流行期间的增长率高于 2003-05 年的高峰期。在该国人口最多的 30 个大都市区中，与 2003-05 年相比，63% 的城市在大流行期间增长更快。在下图中，我们绘制了一条 45 度的灰色线，以区分哪些人口最多的大都市区在大流行或房地产泡沫期间增长最快。奥斯汀、夏洛特、西雅图和亚特兰大是 45 度线以上的几个大都市区，这意味着他们在大流行期间的增长率更高。另一方面，拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密和纽约在 2003-05 年间的增长率较高，均低于 45 度线。然而，一些地区的增长速度相似：萨克拉门托的大流行和房地产泡沫增长率之间的差异很小，使该市接近 45 度线。

在区域层面，图中东北和南部呈正趋势，这意味着在两个繁荣时期价格上涨呈正相关，而中西部和西部呈略微负趋势。中西部地区大流行的增长率在 10-20% 之间，2003-05 年的增长率在 0-10% 之间，而其他地区则更为分散。西部的大部分点位于趋势线上方，而南部的大部分点靠近或低于趋势线。与其他地区相比，东北点具有最强的正相关关系。

蓝色回归线显示整个数据集中房地产泡沫期间房价增长与大流行之间存在正相关关系，这意味着在 2003-05 年间年增长率较高的大都市区在大流行期间增长率较高，反之亦然.但请注意回归线有多平坦以及大多数点与线的距离有多远，表明这种关系很弱。许多在 2003-05 年经历过房价快速增长的大都市区在大流行期间增长率较慢，反之亦然。

城市地区房价涨幅低于郊区和农村地区

以上数据涵盖大都市区，包括城市和郊区住房。沿着这些线的细分表明，在大流行期间，城市地区的房价增长速度低于郊区。为了得出我们的城市分类，我们首先定义就业密度最高的邮政编码，我们称之为就业中心。如果邮政编码位于就业中心 5 英里范围内，属于大都市统计区，并且人口密度大于 95%，则我们将邮政编码归类为“城市”。对于郊区，如果它们位于就业中心的 5、10、15 或 15 英里以上，并且尚未归类为城市(或任何其他郊区类别)。

如下图所示，与郊区相比，以这种方式定义的城市地区的房价同比涨幅通常更高，但从 2018 年 11 月左右开始，这些城市地区的房价增长率开始低于郊区领域。一旦大流行在 2020 年 3 月爆发，城市地区的价格增长确实出现了急剧增长，但郊区的增长速度要快得多，同比增长超过 15%，而城市地区则在 10% 左右。即使城市地区相对温和的增长也有例外：曼哈顿(纽约县)6 月份的价格同比下降4.3%，是全国最大的县价格跌幅。

当然，除了相对位置之外，还有许多因素可能会影响价格增长。但即使控制了其他一些因素，城市分类也是一个重要特征。过去一年房价增长的显着滞后并不是由于邮政编码收入或大流行前的房价水平。当我们控制这些因素时，事实证明，密集的城市地区一直以接近都会区其他地区的速度增长，直到 2020 年它们远远落后。

城市地区也存在地区差异。东北部的增长速度不如中西部、西部和南部。直到 2020 年底，所有区域线在整个大流行期间都遵循类似的趋势。2021年初，西部、南部和中西部继续快速增长，而东北部开始出现小幅停滞。这些地区差异可能与这些地区的城市与其他地区的城市相比的不同增长率有关，这表明城市分类如何因地区而异。