泰禾集团债务危机465天后 北京400亿元现房再博弈

记者 王丽新

上一次见到黄其森，是两年前的夏天。彼时，泰禾集团已叫停拿地一年有余，两项工作排在董事长黄其森的工作日程表首位：一是寻找战投；二是“看人阅人”。时隔两年多，《证券日报》记者再见黄其森，一身休闲运动范儿，双眼略带血丝，但不见焦虑。还没打完招呼，他就接了一个电话，来自金融机构的。

作为第一个有公开债务违约的市值曾达千亿元房企的掌舵人，从2020年4月26日被列入失信被执行人名单开始到现在，这465天，黄其森过得不容易。债务违约、股价下跌、项目停工、投资者和业主质疑等一连串反应接踵而来。有人曾给黄其森出主意称，破产重组就可全身而退。但他拒绝了，深陷债务漩涡的黄其森试图绝地求生。

“一家一家地与金融机构沟通，最重要的就是复工、复产和复销，把房子交给业主。”还有一个艰巨任务，就是“不能被ST，今年的目标是盈利，全力以赴地保收益。”

直面债权人的谈判

7月30日晚，泰禾集团公告称，无法按期完成公司债券“H8泰禾01”本息的兑付，规模为15亿元。截至7月30日，泰禾集团已到期未归还的借款金额为436.93亿元，相比一季度末减少19亿元。

“一些金融机构最初不能接受泰禾集团提出的条件，但随着房地产行业的系统性风险逐渐暴露，这些机构也在降低预期。”黄其森透露，为了与债权人达成和解，他在北京一家酒店住了一个多月。

“去年年底，与金融机构的谈判大有进展。”黄其森说，目前与五六家主要债权人已谈妥，主要方式是延长借款的还款期限、对资金成本给予一定优惠以及豁免违约金，有的债务已展期到2023年12月。黄其森直言，到目前为止，仍有部分金融机构未能达成一致，公司甚至为此面临一些法律诉讼。但总体而言，形势有所好转，泰禾集团“开始进入上山路”。

按照黄其森的说法，其中不乏万科的斡旋。2020年5月，万科谨慎地设置了进入安全阀门，达成条件方可入股。虽然至今万科仍未入股，也未提供资金支持，但据了解，泰禾集团与金融机构谈判的很多场合都有万科出席，对泰禾集团管理架构的调整，万科也提供了很多建议。

金融机构的陆续“松口”，对一个个项目的“解封”，让泰禾集团有了“从泥潭中爬出来”的机会。

北京400亿元现房的博弈

自债务危机爆发以来，泰禾集团的项目一度大范围停工，其中既有疫情因素的影响，也有来自金融机构保全措施的影响，以及部分股东与合作方退出的压力。

“停滞”是黄其森最焦虑的一道“坎”。“项目只有完工才有价值，才能化解危机。”黄其森举例称，北京大多数项目都是准现房了，有个别项目再投个把亿资金就能撬动数十亿元的销售了。

在项目处置中，经过与债权人达成一致，泰禾集团提出“封闭管理”的方法，即项目层面的融资、销售等资金流动，完全用于项目本身的自运转，不必受公司整体经营状况的影响。这样做的好处是，项目可以独立于母公司先行实现债务重组，加上与承包商工程队协商价格与工期，几个重点楼盘逐步解冻。

今年6月和7月，作为泰禾集团重点复工复产复销区域的北京和福州，有的项目已经开始交付，有的获得了竣工备案，有的明确了复工节点。泰禾集团方面向《证券日报》记者表示，在北京有400亿元货值的现房，其中地处北京副中心的中国院子还有60多套现房可售，单套价值都在大几千万元甚至亿元以上。

泰禾集团的现房资产是当前打赢翻盘战的关键，黄其森对此看得很清楚。复工复产不能马上带来业绩和现金流，但现房复销则可马上带来回款，产生收益，进而争取盈利，这是泰禾集团这个上市平台不能被实施ST或退市的“七寸”。泰禾集团需要金融机构给予更多时间，自己也要为活下去抢“生血”时间。

“目前差不多85%的项目已经复工了。”黄其森透露称。

二次创业要做“高端精品”

一家市值千亿元规模房企的“冰冻三尺”，绝非“一日之寒”造成。

“我在2017年已经意识到这个问题了，步子迈大了，管理跟不上。”黄其森说，2018年，泰禾集团开始做出调整。一是停止拿地，并从海南等区域退出；二是退出环京区域；三是退出投资回报周期长的旧改项目。为了降杠杆，2018年和2019年，泰禾集团偿还了千亿元规模的债务。“如果这笔债务没有还掉，公司今天一点机会都没有了。”

在处理危机的460多天中，黄其森萌生了“二次创业”的想法。等盘活这一盘棋，妥善解决危机之后，“我们最后大概会退到不到10个城市，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、福州和厦门。”黄其森说，在产品定位上，未来泰禾集团主要做“高端精品”；在规模上，“300亿元到500亿元就够了”。

按照黄其森的说法，泰禾集团在核心一二线城市有3000多亿元货值的土地储备，“土地款基本上都付清了”，这是二次创业的资本；另外，中式“院子系”产品牌子是二次创业的基石。

但“二次创业”的前提是危机已经化解。正如黄其森所说，泰禾集团上山的路不易走，要做好长期吃苦的准备。早调整要比晚调整好，早做准备就有翻盘的可能。