如何在炙手可热的房地产市场中取胜

劳拉·格罗斯 (Laura Gross) 知道，今年春天，当她准备竞标密歇根州特洛伊 (Troy) 底特律郊区的一套四居室房屋时，她将面临激烈的竞争。于是她使出浑身解数：她放弃了评估应急费用，出价比房屋标价 285,000 美元高出 30,000 美元，写了一封信表达了她为什么喜欢这个家(这让她想起了她在一英里外长大的房子)，并提出了卖方 60 天免费返租。

卖方选择了 Gross 的报价而不是其他 7 个报价。一家制造公司的会计经理格罗斯说：“我知道我必须提供高于标价的报价，并免除应急费用，才能在这个市场上考虑我的报价。”

自当前局势开始以来，涌入房地产市场的购房者海啸中，格罗斯只是其中之一。她亲身体验了当今房地产市场对买家来说有多艰难。

在需求强劲的情况下，美国正面临全国性的住房短缺，部分原因是超低的抵押贷款利率。房地产市场和数据追踪机构 Zillow 的高级经济学家杰夫·塔克 (Jeff Tucker) 表示：“房屋正被抢购一空，因为供应根本不够。”根据全国房地产经纪人协会的数据，5 月份未售出的库存为 2.5 个月的供应量(六到七个月的供应量被认为是一个平衡的市场)。该月房产在市场上的平均停留时间仅为 17 天，低于 2020 年 5 月的 26 天。

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新房也很难找到，5 月份新房销售经季节性调整后年率为 76.9 万套，比 4 月份下降 5.9%。“在大流行期间，有一段时间，即使你想买一套全新的房子，你也买不起，因为建筑商的劳动力和材料严重短缺，”Zonda 首席经济学家阿里沃尔夫说。咨询公司。

研究分析师、哈佛住房研究联合中心 2021 年国家住房状况报告的主要作者之一亚历山大赫尔曼说，供应紧张和买家持续强劲的需求导致房价飙升。根据标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 房价指数，美国 5 月份房价年涨幅为 15.4%。在追踪的最大都市区中，凤凰城、圣地亚哥和丹佛的同比价格涨幅最高。

要点：买家必须具有战略眼光，才能在当今炙手可热的市场中买到房子。尽管这是一个卖方市场，但卖方可以采取一些措施来获得最高的美元并快速出售。

购房者的明智之举

买家必须要有进取心和创造性才能打败他们的竞争对手。在开始您的购房之旅之前，您需要考虑三件事。

第一：准备提供比要价更高的价格。根据 Redfin 的数据，5 月份有超过一半的房屋 (54%) 以高于标价的价格售出，高于一年前的 26%。第二点：您可能需要对许多房屋进行竞标，然后才能被接受。第三点：您可能无法找到一个拥有您想要的一切的家。

纳什维尔 RE/MAX Advantage 的房地产经纪人杰夫·查科 (Jeff Checko) 表示：“完全更新并准备入住的房屋正在收到大量报价。”“如果你愿意投资一个需要翻修的房子才能得到你想要的东西，你会处于一个更好的购买位置。”

雇佣一个合适的代理。随着房屋纷纷下架，选择与当地市场接轨的房地产经纪人比以往任何时候都更加重要。华盛顿州橡树港 Coldwell Banker 360 Team 的房地产经纪人 Hal Hovey 建议，寻找最近在您的目标社区完成了大量交易的经纪人。

Hovey 说，与知道哪些房屋即将上市的经纪人合作至关重要。在采访潜在代理商时，询问他们如何保持耳朵紧贴地面。Hovey 说，例如，他们可能是您所在地区房地产经纪人 Facebook 群组的成员，代理商会在该群组中宣传他们即将推出的房源和买家需求。

新泽西州沃伦市韦尼格房地产公司的创始人兼经纪人朱迪思·韦尼格 (Judith Weiniger) 表示，对过去客户的代理商的在线评论可以成为宝贵的情报来源她说。“代理可以访问吗?他们对您的市场了解多少?他们在整个购房过程中是否做好了引导购房者的工作?”

让您的财务达标。Redfin 最近的一项研究发现，现金在任何市场都是王道，但现在全现金报价几乎使买家赢得竞标战的机会增加了四倍。但是，如果您打算获得抵押贷款，请在开始购买房屋之前安排好您的融资，PNC 银行的抵押贷款主管皮特·布默 (Pete Boomer) 建议道。

Boomer 建议获得抵押贷款的预先批准——然而，“并非所有的抵押贷款预先批准都是平等的，”他说。他建议获得完全承销的预先批准，其中贷方收集您的所有财务信息并预先承保贷款。这意味着您的贷款批准仅适用于评估和产权保险。布默说，当您对房屋出价时，提交此类预先批准函“可以让卖家放心，您是一位合格的买家”。

西雅图布什维克房地产服务公司的创始人 Rob McGarty 说，完全承保的预先批准还使买家能够免除融资应急，因为他们已经清除了抵押贷款批准过程中的许多主要障碍。McGarty 还建议买家使用当地的抵押贷款机构，“因为大银行在一个非常严格的框架内运作，将银行的时间表提前于合同的最后期限，这会导致延迟关闭并可能损失买家的诚意金，”他说。

经常查看手机。密歇根州诺维市 Keller Williams Advantage 的房地产经纪人 Daniel Gyomory 说，作为第一个参观新房源的人可以让您在其他买家之前出价。让您的经纪人为您注册，以便通过您当地的即时通知多重挂牌服务 (MLS)，以便在符合您标准的房屋上市时收到通知。由于房屋正在以极快的速度出售，“你必须准备好放下一切，在接到通知后立即去看房子，”霍维说。

明智地放弃突发事件。Realtor.com 5 月份的一项调查发现，大约 16% 的房屋卖家希望买家免除应急费用。尽管这很少是一个好主意，“在这个疯狂的卖方市场，我们已经看到买家放弃所有意外事件的例子，”位于马萨诸塞州牛顿市的 Hillman Homes 的经纪人兼所有者雷切尔福伊说。

然而，即使买家决定免除房屋检查或评估应急，他们仍应保护自己。降低购买需要大修的房屋风险的一种方法是在出价之前对房产进行检查。Foy 说：“报价前检查会让您轻松了解房屋的形状，并让您在写报价时免除房屋检查的意外情况。”

此外，由于许多房屋的出价明显高于标价，因此评估差距(当专业估价师对房屋的估价低于接受的报价时)已成为买家经常遇到的障碍。因此，部分放弃评估应急措施可以使您的报价更具吸引力。(只要确保在您弥补评估缺口后银行中有足够的现金仍有资格获得抵押贷款。)弥补高达一定金额的评估差距，例如 20,000 美元的差额，'”波士顿 Compass 的房地产经纪人 Geoff Strobeck 说。“它让卖家更有把握交易会完成，并保护买家不必支付比他们愿意支付的房屋更多的钱。”

今年早些时候，Chantal 和 Carlos Gonzalez 在竞标新泽西州 Maplewood 的四居室房屋时使用了这种策略。“我们免除了 50% 的估价，所以如果房子没有估价，我们将承担一半的差价，”电影制片人卡洛斯说。(房屋估价为 609,000 美元，比合同价 605,000 美元高出一点。)

冈萨雷斯夫妇还调整了他们报价的房屋检查应急措施，以使他们的报价脱颖而出。Pinterest 的广告销售员尚塔尔说：“我们告诉卖家，如果房子存在结构问题，我们只会走开，幸运的是，我们在检查过程中没有发现任何问题。”

“现在，我建议买家将房屋检查维修请求限制在安全、结构和环境缺陷上，”例如氡或白蚁，杰森米切尔房地产公司的房地产经纪人莎拉班迪说，她是新泽西州柯尔茨内克的房地产经纪人，他代表夫妻。“你可以从破碎的窗户往外看。”

给卖家写一封衷心的信。“在有十几个或更多报价的情况下，前两个报价几乎相同的可能性很高，”麦加蒂说。“我觉得任何对你有利的事情都是值得做的。”

给卖家写信可能会让你受益匪浅，但有一个警告：给卖家的信可能违反公平住房法，这些法律规定了对受保护阶层(例如特定种族或宗教的人)的歧视，导致一些代理人打电话这些所谓的情书“责​​任书”。即使像“房子在我们教堂的步行范围内”这样看似无害的声明也可能引发危险。你最好的方法?Hovey 说，在您提交报价之前，让您的代理人校对您的信函是否存在潜在的公平住房歧视行为，并“坚持强调房屋的哪些特点对您有吸引力”。

了解卖家何时审核报价。许多房屋卖家都设置了报价的截止日期，以便他们可以并排比较报价，而不是在报价不断涌入时对其进行审查。请让您的经纪人了解您是否必须满足截止日期才能被考虑.